인천지방법원 2025타경509265. 부평동 동광빌라 4층 402호, 36.54㎡ 전부를 주거로 사용하는 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.01.09. 남승벽의 근저당권 40,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·압류·추가 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순서가 아니라 그보다 먼저 들어온 임차인입니다.
신승화는 임대차계약일과 확정일자가 2022.02.12., 전입·점유 개시가 2022.03.10.으로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 제공된 권리판정상 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 매각물건명세서 역시 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509265 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 375-122 동광빌라 4층 402호 · 도로명 부흥북로35번길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 4층 건물 내 4층 402호 · 36.54㎡ 전부 · 주거 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 사용승인 1993.10.06. |
| 소유자 | 이현주 · 2022.04.05. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 57,330,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 143,688,761원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 지워져도 선순위 임차보증금은 남는다
말소기준은 2023.01.09. 을구 9번 남승벽 근저당권입니다. 이후의 롯데카드 가압류, 남승벽의 추가 근저당, 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류와 한국주택금융공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 신승화의 점유·전입은 2022.03.10.으로 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 배당받지 못한 보증금 반환의무는 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 현재 회차 인수 예상액 74,101,940원
| 임차 관계 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신승화 · 4층 402호 36.54㎡ 전부 | 2022.03.10 | 2022.02.12 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 74,101,940원 |
| 추가 조사 점유 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
추가로 주거 점유가 조사된 건이 있으나 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 다만 반대로 없다고 단정할 수도 없으므로, 신승화 외 점유관계가 실제로 어떤 권리를 갖는지는 입찰 전 반드시 보완 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 130,000,000원대
이 사건은 최저매각가의 하락만 보면 안 됩니다. 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 총부담이 거의 고정됩니다. 현재 회차에서는 실질취득 131,431,940원으로 감정가 117,000,000원의 112.3%입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 57,330,000원 | 74,101,940원 | 131,431,940원 |
| 3회 유찰 · 34% | 40,131,000원 | 90,991,358원 | 131,122,358원 |
| 4회 유찰 · 24% | 28,091,700원 | 102,813,951원 | 130,905,651원 |
④ 예상배당표 (매각가 57,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,431,940원 |
| 1. 임차인 신승화 보증금 | 130,000,000원 | 55,898,060원 |
| 2. 근저당 · 남승벽 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,205,171원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 남승벽 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,325,914원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 143,688,761원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 매각대금이 집행비용과 신승화의 일부 보증금 배당으로 모두 소진됩니다. 신승화의 미배당 보증금 74,101,940원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중인 4층 건물의 4층 402호입니다. 사용승인일은 1993.10.06.입니다.
- 주위환경. 부평고등학교 서측 인근이며, 아파트·다세대주택·업무시설·근린시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 부평시장역이 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로를 이용합니다.
- 지역·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(2025.05.02.), 과밀억제권역입니다.
- 건물 상태 정보. 외벽은 벽돌타일 붙임 마감, 창호는 하이새시이며 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 최저가 57,330,000원에 미배당 보증금 74,101,940원을 합친 131,431,940원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 3회 유찰 시 인수 90,991,358원, 4회 유찰 시 인수 102,813,951원으로 커져 총부담은 크게 내려가지 않습니다.
- 신승화 임차관계 원본 대조. 전입 2022.03.10., 확정일자 2022.02.12., 보증금 130,000,000원, 배당요구 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 추가 점유관계 확인. 별도로 조사된 주거 점유는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다.
- 배당 변동 확인. 제공된 배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치이므로 최종 배당표에서 신승화의 미배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “131,431,940원 실질취득”을 봐야 한다
이 물건은 두 번 유찰돼 최저매각가가 57,330,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로는 투자성을 판단할 수 없습니다. 신승화의 보증금 130,000,000원은 말소기준권리보다 먼저 형성된 대항력 있는 임차보증금이고, 현재 배당 가정상 74,101,940원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 그래서 실질취득은 131,431,940원으로 감정가 117,000,000원보다 높습니다.
더 낮은 회차까지 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어나므로 총부담은 계속 약 130,000,000원대입니다. 여기에 전입·보증금이 확인되지 않은 추가 주거 점유까지 남아 있습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 선순위 보증금이 얼마나 남고, 그 금액까지 합친 총부담이 얼마인가입니다. 현재 데이터 기준 결론은 최저가 착시가 큰 고위험 인수형입니다.
