인천지방법원 2025타경509457. 부평구 청천동 신정슈퍼빌 5동 502호의 다세대주택입니다. 감정가는 111,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저가는 77,700,000원입니다. 표면상 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격 할인보다 선순위 대항력 임차권입니다.
임차권자 박지선은 2020년 6월 29일 주민등록 및 점유를 시작했고, 임차권등기에는 2020년 6월 17일과 2022년 6월 8일 확정일자, 보증금 114,000,000원과 119,700,000원이 기재돼 있습니다. 반면 말소기준으로 선언된 압류는 2023년 1월 31일입니다. 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 분류되고, 배당요구도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509457 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 301-60 신정슈퍼빌 5동 5층502호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가 이용상태 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 내 5층 502호 · 36.09㎡ 전부 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 119,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 소유권은 박연주택주식회사에 있고, 2021년 신탁 후 2021년 11월 19일 신탁재산 귀속으로 다시 박연주택주식회사 명의가 됐습니다. 2023년 1월 31일 국의 압류가 말소기준으로 선언되어 있고, 그 뒤 서울특별시 압류, 강서구(서울특별시) 압류, 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 을구 9번 박지선의 주택임차권은 등기일 자체는 2024년 9월 25일이지만, 기재된 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2020년 6월 29일입니다. 이 날짜가 말소기준인 2023년 1월 31일보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 분석됩니다. 등기 자체가 매각으로 말소되더라도 보증금 잔액까지 함께 없어지는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박지선 | 5층 502호 36.09㎡전부 | 2020.06.29 / 2020.06.17 · 2022.06.08 | 114,000,000원 → 119,700,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
박지선은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 임차권등기에는 최초 보증금 114,000,000원과 이후 119,700,000원이 함께 기재돼 있고, 현재 신청채권자 청구액 역시 119,700,000원입니다. 배당요구가 확인되므로 배당을 먼저 받되, 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,798,600원 |
| 2. 경매신청채권 · 박지선 | 119,700,000원 | 75,901,400원 |
| 미배당 | 119,700,000원 | 43,798,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 3건이 존재하므로 당해세 해당 시 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 제공된 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 따라서 실제 임차인 미배당액과 매수인 인수액은 43,798,600원보다 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸질수록 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 77,700,000원 | 75,901,400원 | 43,798,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 54,390,000원 | 53,010,980원 | 66,689,020원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 38,073,000원 | 36,987,686원 | 82,712,314원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 청천동 소재 부평구청역 남서측 인근으로, 주위에는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 502호이며 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 본건이 속한 토지의 동측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가와 별도로 계산. 현재 회차 예상 미배당 43,798,600원을 낙찰대금에 더해 실질취득비용을 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 2020년 6월 29일 전입·점유, 확정일자, 114,000,000원 및 119,700,000원 보증금 기재와 배당요구 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차권자와 경매 신청채권자가 박지선으로 동일하므로 실제 계약·보증금 지급관계 확인이 중요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 존재하면 실제 배당액과 임차인 미배당 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 미배당액은 각각 66,689,020원·82,712,314원으로 증가합니다.
- 시세 판단 보류. 비교 가능한 실거래 자료가 제공되지 않았으므로 최저가가 시세보다 싸다는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
맺으며 — “7,770만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 후순위 압류가 많아서 어려운 것이 아니라, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크다는 점 때문에 어렵습니다. 현재 최저가는 77,700,000원이지만 예상 배당 후 43,798,600원이 남고, 매각물건명세서상 이 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 따라서 현재 계산상 실질취득은 121,498,600원으로 감정가 111,000,000원도 넘어섭니다.
더 유찰돼도 본질은 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 내려가면 박지선에게 배당되는 금액도 줄어 미배당 잔액이 늘어납니다. 실거래 시세 자료도 없는 만큼 “감정가 70%라 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 임차권 인수잔액으로 봐야 하며, 세금 압류와 임차권의 실제 채권관계까지 원본으로 확인하기 전에는 공격적인 입찰을 정당화하기 어렵습니다.
