인천지방법원 2024타경541304. 집합건축물대장과 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 이성진이고, 2020.02.25. 거래가액 250,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 과거 농협은행 근저당 187,200,000원은 2019.11.11. 이미 말소됐고, 현 경매의 말소기준은 2022.09.19. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 압류·경매개시결정·임차권등기는 등기 형식상 매각으로 소멸 대상이지만, 이 사건의 핵심은 등기 순번 자체가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인의 미배당 보증금입니다.
임차권자 중국인 심려매는 임대차계약일 2021.09.28., 확정일자 2021.10.25., 주민등록 및 점유개시일 2021.11.15., 보증금 263,000,000원으로 등기돼 있습니다. 배당요구도 했지만 현재 최저가 7,034,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 6,507,388원만 배당되고, 부족분 256,492,612원은 매수인에게 남습니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경541304 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 경원대로1347번길 54, 15층1502호 (부평동,디-바인아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 67.45㎡ · 업무시설(오피스텔) 이용중 · 15층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 이성진 (2020.02.25. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 7,034,000원 (10회 유찰) |
| 청구금액 | 263,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준 | 2022.09.19. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 1,393,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항력이 먼저다
② 임차·점유 현황 — 대항력 있는 기록을 최우선 확인
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박로빈 | 2023.01.09 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SHEN LIMEI | 2021.11.15 / 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 중국인 심려매 | 2021.11.15 / 2021.10.25 | 263,000,000원 | 있음 | 있음 | 256,492,612원 |
박로빈은 2023.01.09. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 SHEN LIMEI 기록은 2021.11.15. 전입으로 말소기준보다 앞서며 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 상태입니다. 중국인 심려매의 등기된 임차권은 보증금 263,000,000원, 확정일자 2021.10.25., 전입·점유 2021.11.15.로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
D-바인아파트의 비교 거래는 4건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 201,000,000원, 가장 최근 2026.08. 거래는 203,000,000원입니다. 전체 4건 평균 228,000,000원보다 최근 가격대가 낮고, 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -21.2%입니다. 따라서 가격 판단에 전체 평균을 앞세우면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 69.43㎡ | 7 | 203,000,000원 |
| 2025.09 | 69.43㎡ | 2 | 199,000,000원 |
| 2025.06 | 67.45㎡ | 11 | 244,000,000원 |
| 2021.08 | 69.43㎡ | 4 | 266,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 201,000,000원 |
표면 최저가는 감정가의 2.82% 수준까지 내려왔지만, 이 사건은 그 수치로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 현재 회차의 매수인 인수액만 256,492,612원이고, 실질취득은 약 263,000,000원 보증금 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 201,000,000원과 최신 거래 203,000,000원보다 높은 수준입니다. 게다가 시장 추세가 -21.2%이므로 ‘10회 유찰돼 싸졌다’는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,034,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 526,612원 |
| 1. 임차인 중국인 심려매 보증금 | 263,000,000원 | 6,507,388원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,393,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 중국인 | 263,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 임차보증금 263,000,000원 중 6,507,388원만 배당되고, 부족분 256,492,612원을 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 7,034,000원 | 6,507,388원 | 256,492,612원 |
| 11회 유찰 시 | 4,923,800원 | 4,435,172원 | 258,564,828원 |
| 12회 유찰 시 | 3,446,660원 | 2,984,620원 | 260,015,380원 |
세 시나리오 모두 신청채권은 전액 만족되지 않습니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금의 미배당 잔액 증가로 전환되기 때문에, 다음 유찰을 기다린다고 해서 일반적인 경매처럼 취득원가가 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 실제 이용상태도 업무시설(오피스텔)입니다.
- 입지. 인천부평서초등학교 남서측 인근. 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 수도권전철1호선 부평역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 내 15층 1502호. 위생·급배수·소화·승강기·기계식주차설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지, 업무시설·공동주택·근린생활시설 부지. 북측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 평균 201,000,000원, 최신 거래 203,000,000원이며 최근과 과거 거래 비교 추세는 -21.2%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 703만원을 취득가로 보지 말 것. 현재 회차 매수인 인수액은 256,492,612원이고 실질 부담은 보증금 263,000,000원 수준입니다.
- 임차권 원문 재확인. 매각물건명세서에는 을구 3번 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- SHEN LIMEI 기록 확인. 2021.11.15. 전입으로 대항력이 있으나 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 중국인 심려매 임차권등기 기록과 함께 원문 대조가 필요합니다.
- 박로빈 기록 확인. 2023.01.09. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금은 확인되지 않습니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 201,000,000원과 최신 거래 203,000,000원을 우선 기준으로 보고, 전체 평균 228,000,000원만으로 메리트를 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 과거 거래 대비 -21.2%이므로 실질취득이 최근 시세보다 높은 상태에서 낙관적 가격 가정은 피해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 10회 유찰이고 단지 경매 통계도 평균 10.0회 유찰·매각률 0.0%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 배당요구 및 임차관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “703만원”이 아니라 “2.63억 인수형”으로 봐야 한다
이 물건의 숫자 중 가장 위험한 숫자는 7,034,000원입니다. 10회 유찰 끝에 감정가 249,000,000원의 2.82%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차권자의 보증금 263,000,000원이 배당에서 전액 회수되지 않으면 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 기준 인수액은 256,492,612원입니다.
더 유찰돼 4,923,800원, 3,446,660원으로 내려가도 인수액은 각각 258,564,828원, 260,015,380원으로 커집니다. 따라서 실질취득은 계속 2.63억 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 최근 12개월 실거래 평균 201,000,000원, 최신 203,000,000원보다 높은 데다 시장 흐름도 -21.2%입니다. 여기에 10회 유찰과 오피스텔·14세대 규모의 환금성 부담까지 겹칩니다. 표면 최저가는 극단적으로 낮지만, 권리와 시세를 합치면 가격 메리트가 없는 고위험 인수형 사건으로 보는 것이 맞습니다.
