인천지방법원 2024타경541304. 부평동 디-바인아파트 15층 1502호로, 집합건축물대장과 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 249,000,000원이 8회 유찰돼 최저매각가는 14,355,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 5.77%에 불과하지만, 이 사건에서 최저가는 매수인의 전체 부담액이 아닙니다.
임차인 심려매는 2021.11.15 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.10.25입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 2022.09.19 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 임차보증금 263,000,000원 중 현재 회차 배당 예상액은 13,696,610원뿐이고, 나머지 249,303,390원은 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가 14,355,000원에 인수액 249,303,390원을 더한 263,658,390원입니다. 감정가보다도 14,658,390원 높고, 최근 12개월 실거래 평균 221,500,000원보다 42,158,390원 높습니다. 이 물건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “실질취득이 최근 시세보다 비싸다”고 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경541304 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 경원대로1347번길 54, 15층 1502호 (부평동, 디-바인아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 67.45㎡ · 15층 건물의 15층 · 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 이성진 (2020.02.25 소유권이전, 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 14,355,000원 (8회 유찰, 감정가의 5.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 심려매 / 263,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.19 주택도시보증공사 가압류 1,393,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
2017.10.11 설정된 농협은행 근저당권 187,200,000원은 2019.11.11 해지로 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 근저당권이 아닙니다. 현존 권리의 말소기준은 2022.09.19 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후의 세무서 압류, 임차권등기, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 형식상 매각으로 소멸합니다.
다만 심려매의 임차권등기는 2023.12.15 접수됐어도, 실제 전입·점유는 2021.11.15로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 즉 등기 접수일만 보고 후순위 소멸권리로 처리하면 안 되고, 선행 대항력의 보증금 잔액을 계산해야 합니다.
임차인·점유 관계
현황조사의 SHEN LIMEI와 등기부 임차권자 심려매는 같은 전입일 2021.11.15를 가진 동일 임차인으로 정리해 보증금을 한 번만 반영했습니다. 별도 전입자인 박로빈을 포함하면 실제 인원 기준으로 확인되는 임차·점유 관계는 2명입니다.
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심려매 (SHEN LIMEI) | 2021.11.15 2021.10.25 | 263,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구·우선변제 | 249,303,390원 |
| 박로빈 | 2023.01.09 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 전입 기준 없음 |
② 추가 유찰 시나리오 — 총부담은 거의 줄지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 14,355,000원 | 249,303,390원 | 263,658,390원 |
| 9회 유찰 시 | 10,048,500원 | 253,532,373원 | 263,580,873원 |
| 10회 유찰 시 | 7,033,950원 | 256,492,661원 | 263,526,611원 |
8회 유찰에서 10회 유찰까지 최저가는 14,355,000원에서 7,033,950원으로 7,321,050원 내려가지만, 인수액은 249,303,390원에서 256,492,661원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득은 263,658,390원에서 263,526,611원으로 불과 131,779원 줄어드는 데 그칩니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 추가 유찰이 전체 취득원가를 의미 있게 낮추지 못합니다.
③ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 263,658,390원
디-바인아파트는 총 14세대의 소규모 집합건물로, 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 199,000,000원과 244,000,000원으로 평균 221,500,000원입니다. 2021.08 거래 266,000,000원을 포함한 전체 평균 236,333,333원은 과거 고가 거래의 영향을 받으므로, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 69.43㎡ | 2 | 199,000,000원 |
| 2025.06 | 67.45㎡ | 11 | 244,000,000원 |
| 2021.08 | 69.43㎡ | 4 | 266,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 221,500,000원 |
현재 실질취득 263,658,390원은 최근 12개월 평균보다 42,158,390원 높고, 평균의 119.0%입니다. 최신 거래 199,000,000원과 비교하면 64,658,390원 높으며, 동일 면적 67.45㎡의 2025.06 거래 244,000,000원보다도 19,658,390원 높습니다.
최근 거래 평균은 과거 거래보다 16.7% 하락했습니다. 최근 가격 흐름이 내려가는 상황에서 실질취득이 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돌기 때문에, 감정가 대비 낮은 최저가를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,355,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 658,390원 |
| 1. 임차인 심려매 보증금 | 263,000,000원 | 13,696,610원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,393,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
심려매의 신청채권 263,000,000원은 같은 임차보증금 청구이므로 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 2017.10.11 농협은행 근저당권은 2019.11.11 해지 말소돼 현재 배당·인수 대상에서 제외됩니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있으며, 심려매의 배당액이 줄면 매수인 인수액은 그만큼 늘어날 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장과 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 공부와 실제 이용상태의 차이는 없습니다.
- 입지. 인천부평서초등학교 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설·다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수도권전철 1호선 부평역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물의 15층으로, 위생·급배수·소화·승강기·기계식주차 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당하며, 북측 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 건물이고 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 가격 추세는 -16.7%, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 8.0회, 매각률은 0.0%입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담 확인. 현재 기준 입찰대금 14,355,000원과 보증금 인수 249,303,390원을 합친 263,658,390원을 취득원가의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 임차보증금 잔액 대조. 심려매의 임대차계약서·임차권등기·배당요구·배당표를 확인해 실제 미배당 잔액을 최종 확정해야 합니다.
- 동일인 확인. 현황조사의 SHEN LIMEI와 등기부의 심려매가 동일인인지 원본 서류와 신분관계를 대조해야 합니다.
- 박로빈 점유 확인. 박로빈은 2023.01.09 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·점유 부분·퇴거 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 세무서와 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 당해세 및 실제 배당순서에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 명도와 임차권등기 말소. 보증금 잔액 정산, 목적물 인도, 임차권등기 말소가 어떤 순서와 조건으로 이행되는지 사전에 협의해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 과거 266,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 221,500,000원과 최신 거래 199,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,435만원짜리 물건”이 아니다
표면 최저가는 14,355,000원이지만, 이 사건의 경제적 본질은 보증금 잔액 인수입니다. 심려매는 말소기준보다 앞서 전입·점유했고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 249,303,390원을 매수인이 승계하면 실질취득은 263,658,390원이 됩니다.
이 금액은 감정가 249,000,000원보다 높고, 최근 12개월 평균 221,500,000원의 119.0%, 최신 거래 199,000,000원의 132.5%입니다. 최근 거래 추세도 -16.7%로 내려가고 있으며, 총 14세대·실거래 3건·평균 8회 유찰이라는 낮은 환금성 신호가 겹칩니다.
후순위 압류는 소멸하지만 선순위 임차보증금은 남습니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 263,000,000원대에 고정됩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만, 실질취득은 최근 시세보다 높고 권리·환금성 부담도 큰 D등급 물건입니다.