인천지방법원 2025타경509465. 검암동 보람아트빌 비동 2층 201호, 전용 47.81㎡ 다세대주택입니다. 현재 회차 최저가는 77,910,000원으로 감정가 159,000,000원의 49%까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만 이 사건은 최저가가 아니라 선순위 임차권을 기준으로 계산해야 하는 물건입니다.
임차권자 여종재는 2019년 11월 17일 임대차계약, 2019년 11월 19일 확정일자, 2019년 12월 31일 점유개시, 2020년 1월 2일 전입신고가 확인됩니다. 이후 보증금은 135,000,000원에서 141,000,000원으로 갱신됐고, 2024년 3월 14일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 서울보증보험 가압류는 2024년 9월 27일이므로, 이 임차권은 그보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509465 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 505-4 보람아트빌 비동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 47.81㎡ · 철근콘크리트구조 기와지붕 4층 건 중 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김상일 · 2019.12.01 매매 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 77,910,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 141,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
핵심은 2024년 3월 14일 등기된 여종재의 주택임차권입니다. 전입일 2020.01.02, 확정일자 2019.11.19가 확인되고 대항력 및 우선변제권이 있는 것으로 조사돼 있습니다. 매각물건명세서에도 보증금 141,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
2024년 9월 27일 서울보증보험주식회사 가압류 302,700,000원이 말소기준권리로 제시돼 있고, 2025년 5월 27일 여종재의 강제경매개시결정이 뒤따릅니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차권의 미배당 보증금까지 함께 사라지는 구조는 아닙니다.
임차관계
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여종재 | 제2층 제201호 47.81㎡ 전부 | 2020.01.02 | 2019.11.19 2021.11.29 | 141,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 미배당 잔액 인수 |
| 점유 관련 추가 기재 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 별도 확인 |
실명과 권리관계가 확인되는 임차권자는 여종재 1명입니다. 다만 명세서에는 전입일과 보증금 등이 확인되지 않는 점유 관련 기재도 있으므로, 이를 별개의 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없지만 대항력 가능·미상 상태로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 55.3%가 아니라 ‘실질취득 약 1.41억’으로 봐야 한다
보람아트빌B동은 총 9세대이고, 비교 가능한 동일 면적 거래는 2건입니다. 2021년 8월 47.81㎡ 3층이 140,000,000원, 2021년 12월 47.7㎡ 2층이 142,000,000원에 거래됐습니다. 평균은 141,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 47.7㎡ | 2 | 142,000,000원 |
| 2021.08 | 47.81㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 평균 | 47.81㎡ | 2건 | 141,000,000원 |
최저가 77,910,000원은 거래평균 141,000,000원의 55.3%에 불과하지만, 이 비율은 선순위 임차보증금 인수를 반영하지 않은 명목 비교입니다. 실제 입찰판단은 실질취득 약 141,000,000원을 기준으로 해야 하므로, 거래평균 대비 사실상 100%, 최신 거래 142,000,000원과도 거의 같은 수준입니다. 따라서 “시세의 절반 가격”이나 “매우 싸다”는 평가는 적절하지 않습니다.
③ 배당·인수 구조 (현재 최저가 77,910,000원 기준)
현재 매각대금에서 집행비용 추정액은 1,802,380원이고, 그 이후 배당 가능한 금액은 76,107,620원입니다. 단순 채권배당 계산에서는 이 금액이 서울보증보험 가압류에 배정돼 있지만, 매수인 권리분석에서는 그보다 앞선 대항력 있는 임차권의 배당·인수 관계를 우선 검토해야 합니다.
| 검토 항목 | 금액 | 매수인 관점 |
|---|---|---|
| 매각대금 | 77,910,000원 | 현재 회차 최저가 |
| 집행비용 추정 | 1,802,380원 | 배당재원에서 우선 차감 |
| 배당 가능 재원 | 76,107,620원 | 선순위 임차권 배당 여부 우선 확인 |
| 여종재 임차보증금 | 141,000,000원 | 전액 변제 안 되면 잔액 인수 |
| 서울보증보험 가압류 | 302,700,000원 | 매각으로 소멸 |
| 경매신청 채권 | 141,000,000원 | 후순위 배당 부족 발생 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검암중학교 동측 인근으로, 주변은 다세대·연립주택과 대로변 근린생활시설, 배후 대단지 아파트가 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 인근에 노선 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기와지붕 4층 건물이며 외벽은 인조석 붙임, 창호는 하이샷시입니다. 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 329.6㎡, 공시지가 1,617,000원/㎡이며 북측 포장도로와 접합니다.
- 거래표본. 보람아트빌B동은 9세대이고 비교 가능한 거래가 2건에 불과해, 현재 시점의 환금성과 시세는 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 141,000,000원 기준으로 계산. 최저가 77,910,000원이 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 합친 실질취득을 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 2019.11.19 확정일자, 2020.01.02 전입, 2024.03.14 임차권등기, 보증금 141,000,000원 및 명세서의 인수 문구를 반드시 원본으로 재확인해야 합니다.
- 관계인·가장임차인 여부. 임차권자 여종재가 경매채권자로도 등장합니다. 실제 임대차관계와 보증금 지급 자료를 확인하기 전까지는 임차권이 무효라고 전제하지 않는 편이 안전합니다.
- 추가 점유 기재 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않는 점유 관련 기재는 대항력을 단정할 수 없으므로 현황조사와 명세서를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 효력과 관련 의무를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 비교 거래는 2021년 2건뿐입니다. 현재 인근 다세대 실거래와 동일 건물 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “141,000,000원 인수구조”가 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 159,000,000원에서 최저가 77,910,000원까지 내려와 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서 가격의 핵심은 유찰 횟수가 아닙니다. 대항력 있는 여종재의 보증금 141,000,000원이 말소기준보다 앞서고, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차든 추가 유찰 뒤든 매수인 관점의 실질취득은 약 141,000,000원 수준으로 보아야 합니다. 이는 확인된 동일면적 거래평균 141,000,000원과 같은 수준이고 최신 거래 142,000,000원과도 큰 차이가 없습니다. 거래표본마저 2021년 두 건뿐이므로 현 단계에서 명확한 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 최저가는 낮지만 인수구조는 무겁고, 권리 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
