인천지방법원 2025타경509700. 인천광역시 서구 오류동 블루텍 1층 미플존-118호입니다. 감정평가상 공부에는 지식산업센터 지원시설 제2종근린생활시설(사무소)로 등재돼 있습니다. 현재 소유자는 한상국이고, 경매를 신청한 채권자는 중소기업은행입니다. 청구액은 227,374,364원, 감정가는 310,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 151,900,000원입니다.
권리분석의 중심은 2020.03.11. 설정된 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액 252,000,000원인 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2024년 임차권과 가압류, 2025년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 하나은행 근저당은 이미 말소돼 현재 매수인이 승계할 선순위 근저당으로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509700 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 1층 미플존-118호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 보듬로 158 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 지식산업센터 지원시설 제2종근린생활시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상15층 · 제1층 미플존-118호 · 사용승인일 2016.08.19 |
| 소유자 | 한상국 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 151,900,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 227,374,364원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
과거 2016.10.26. 하나은행 근저당 채권최고액 650,400,000원이 있었지만 2019.03.11. 해지로 말소됐습니다. 이후 소유권이 신탁됐다가 2020.03.11. 한상국에게 다시 귀속됐고, 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당 252,000,000원이 현재의 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 박성은의 상가건물임차권 보증금 30,000,000원, 인천신용보증재단 가압류 25,000,000원, 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리관계에서는 이들이 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 말소기준권리보다 후순위
| 임차인 | 임차범위 | 계약 / 점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박성은 | 제1층 미플존-118호 38.07㎡ 전부 | 계약 2022.05.31 · 점유개시 2022.06.10 · 사업자등록신청 2022.06.16 · 확정일자 2022.06.16 | 30,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
박성은의 점유개시일은 2022.06.10., 사업자등록신청일과 확정일자는 모두 2022.06.16.입니다. 말소기준인 중소기업은행 근저당의 2020.03.11.보다 뒤입니다. 따라서 이 임차권이 선순위 근저당에 앞서 매수인에게 대항하는 구조는 아니며, 등기부상 임차권 역시 매각으로 소멸합니다. 배당요구는 2024.07.22.로 확인됩니다.
③ 가격 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 151,900,000원은 감정가 310,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아 감정가 자체가 현재 시장가격을 얼마나 잘 반영하는지는 별도로 검증해야 합니다.
특히 본건은 일반 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 내 지원시설 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않고, 실제 응찰 전에는 동일 건물·유사 층·유사 용도의 거래 및 임대 사례를 별도로 확인하는 접근이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,926,600원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 252,000,000원 | 148,973,400원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 인천신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 277,000,000원, 채권자 예상배당은 148,973,400원, 미배당은 128,026,600원입니다. 중소기업은행 근저당에도 미배당이 발생해 후순위 권리까지 배당할 잔액이 없는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 151,900,000원 | 148,973,400원 | 128,026,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 172,958,620원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 204,308,758원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 중소기업은행의 미회수액은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 가격이 내려갈수록 임차보증금 인수액이 늘어나 실질취득가가 고정되는 ‘대항력 인수형’ 구조와는 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천광역시 서구 오류동 나호공원 북서측 인근이며, 중소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 지식산업센터 지원시설 제2종근린생활시설(사무소)로 등재돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 25m 내외 포장도로, 남서측·북동측 약 15m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 26,441.9㎡, 공시지가는 939,500원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 산업단지 내 지원시설·사무소 성격의 물건이고 이미 2회 유찰된 만큼, 감정가 대비 할인율보다 동일 건물과 유사용도의 실제 거래·임대 수요 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.03.11. 을구 3번 중소기업은행 근저당권이 말소기준인지 최신 등기부 원본으로 다시 대조하세요.
- 임차권 원본 확인. 박성은 임차권은 계약 2022.05.31., 점유개시 2022.06.10., 사업자등록신청·확정일자 2022.06.16.으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서의 최종 인수 여부 문구를 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유·영업 여부와 명도 상대방을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 블루텍 동일 층·유사 면적·제2종근린생활시설(사무소)의 최근 거래 및 임대 사례를 확인하세요.
- 용도 적합성 확인. 산업단지·지식산업센터 지원시설의 입주·사용 관련 제한과 실제 이용 가능 업종을 확인하세요.
- 관리비·체납 확인. 집합건물 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 승부처는 가격 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.03.11. 중소기업은행 근저당이고, 박성은 임차권과 인천신용보증재단 가압류는 모두 그 이후입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
다만 두 번 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 본건은 지식산업센터 지원시설 제2종근린생활시설(사무소)이고, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 정리됨, 가격은 현장·실거래 검증 후 판단”입니다.
