감정가의 17%까지 내려왔지만, 선순위 전세권·대항력·위반건축물 위험이 겹친다 — 김포 석권에듀프라자 104호

인천지방법원 2023타경41121. 김포시 장기동 석권에듀프라자 1층 104호가 표시된 강제경매 사건입니다. 사건 용도는 대지이고, 집합건축물대장상 용도는 소매점, 현황은 음식점으로 이용 중이며 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 감정가 2,810,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 472,277,000원입니다.

표면적인 할인율은 매우 크지만 권리관계는 단순하지 않습니다. 제공된 말소기준 판정은 2019.09.10. 김포시 압류를 기준으로 하고 있으나, 이 압류는 2021.07.29. 해제로 말소되었습니다. 따라서 실제 매각에서 적용되는 말소기준권리와 선순위 권리의 인수 여부는 최신 등기부와 매각물건명세서를 기준으로 다시 확정해야 합니다. 특히 2018.06.05. 설정된 주식회사이마트의 전세권은 이 기준보다 앞서고, 배준형의 전입일 2019.05.03.도 기준일보다 빠릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리부터 재확인이 필요하다

2018.10.23. 설정된 사해신탁 취소 가처분은 기준일보다 앞선 권리였지만 2020.02.19. 가처분이의결정으로 말소되었습니다. 반면 2018.06.05. 설정된 주식회사이마트 전세권 42,500,000원은 별도의 말소등기가 확인되지 않습니다. 제공된 권리 판정은 이를 말소기준 이전·매수인 인수로 분류하지만, 예상배당표에서는 42,500,000원 전액을 배당하는 것으로 계산합니다. 이 충돌은 반드시 원본 매각조건으로 해소해야 합니다.

2022.11.09. 전형수 명의 근저당권 600,000,000원과 2023.07.18. 및 2024.02.14. 경매개시결정은 제시된 기준권리 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현재 최저가에서는 후순위 근저당권과 경매채권에 대규모 미배당이 발생합니다.

② 임차·점유 관계 — 확정 인수와 미상 위험이 함께 있다

조사된 임차·점유 관계는 총 10건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없습니다. 배준형은 2019.05.03. 전입으로 제시된 기준일보다 빨라 대항력 있음으로 판정되며, 배당요구와 확정일자가 확인되지 않아 보증금 10,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.

③ 가격 해석 — 17%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

최저가는 감정가 2,810,000,000원의 16.81%인 472,277,000원까지 내려왔습니다. 하지만 동일 물건군의 최근 실거래나 최신 거래금액이 확인되지 않아, 이 금액이 현재 시장가보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.

더구나 매각대상은 주거용 아파트가 아니라 대지·근린생활시설 성격의 일괄매각 물건입니다. 공부상 소매점과 현황 음식점의 불일치, 집합건축물대장 표제부의 위반건축물 등재, 다수 점유자와 호실 경계·이용관계까지 확인해야 하므로 환금성과 금융조달 난도도 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 472,277,000원 가정)

총 채권액 1,918,640,960원 중 예상배당은 465,154,230원이고, 미배당은 1,453,486,730원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배준형 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다.

⑤ 물리적 현황·입지·환금성

• 이용상태. 매각물건명세서상 집합건축물대장 전유부 용도는 소매점이고 현황은 음식점으로 이용 중입니다.
• 일괄매각. 매각물건명세서에 일괄매각으로 기재되어 있어 표시된 1층104호만 독립적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장 표제부상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 위반 내용과 시정명령·이행강제금 여부를 확인해야 합니다.
• 주위환경. 장기중학교 남측 인근이며 근린생활시설, 학교, 공원, 대규모 아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하2층·지상7층 건물이며 위생·급배수, 난방, 승강기, 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 준주거지역의 평지·사다리형 상업용 토지로, 면적은 688.0㎡이고 공시지가는 2,826,000원/㎡입니다.
• 도로. 북서측과 동측으로 공도에 접하며 중로각지 조건입니다.
• 규제. 도시지역, 준주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함되며 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
• 환금성. 상가·근린생활시설은 주거용보다 수익률, 공실, 업종, 위반건축물, 금융조달 조건에 따라 매수층이 크게 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 말소기준 재산정. 2019.09.10. 압류가 2021.07.29. 말소된 뒤 실제 기준권리가 무엇인지 최신 등기부로 재확정해야 합니다.
• 이마트 전세권 확인. 전세금 42,500,000원이 배당으로 소멸하는지, 매수인에게 존속하는지 매각물건명세서 인수 문구를 확인해야 합니다.
• 배준형 인수금 반영. 최저가 외에 대항력 있는 보증금 10,000,000원을 최소 취득원가에 포함해야 합니다.
• 미상 임차관계 확인. 배석권·김포하이교회·이마트의 전입일, 확정일자, 실제 점유 부분과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 장소연과 (주)비스타 B&D의 보증금이 확인되지 않아 현황조사만으로 인수 위험을 종결할 수 없습니다.
• 호실·경계 확인. 일괄매각 대상 범위와 각 호실의 경계, 벽체 철거·통합 사용 여부, 독립 출입 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 위반 부분, 원상복구 가능성, 이행강제금과 영업·대출 제한을 김포시 및 건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
• 용도 적합성 확인. 공부상 소매점과 현황 음식점의 용도 적합성, 영업신고와 소방·주차 기준 충족 여부를 확인해야 합니다.
• 시세·임대료 별도 조사. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 상권의 최근 매매가, 공실률, 실제 임대료와 관리비를 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 법원 문건을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “17%까지 하락했다”보다 중요한 것

이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 최저가는 472,277,000원까지 내려왔지만, 최소 실질취득액은 배준형 보증금 10,000,000원을 더한 482,277,000원입니다. 여기에 주식회사이마트 전세권 42,500,000원의 존속 여부와 전입일 미상 점유자들의 인수 위험이 해결되지 않았습니다.

또한 말소기준으로 제시된 압류가 이미 해제·말소된 비정형 등기 구조이고, 다수 임차·점유 관계, 일괄매각, 공부상 소매점과 현황 음식점의 차이, 위반건축물 등재까지 동시에 존재합니다. 최근 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다는 근거가 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리와 현황은 닫히지 않았습니다. 원본 서류로 선순위 전세권·대항력·일괄매각 범위·위반건축물 문제가 모두 해소되기 전에는 감정가의 17%라는 이유만으로 입찰할 수 없는 D등급 고위험 물건입니다.