인천지방법원 2025타경509830. 인천 미추홀구 학익동 엑슬루타워 102동 22층2205호 아파트입니다. 현재 소유자는 김윤기이고, 2017.11.08 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 400,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2022.08.24 설정된 하나캐피탈주식회사 근저당 358,800,000원입니다. 제공된 권리판정상 이 근저당은 말소기준권리이고 경매 매각으로 소멸하며, 2025.06.10의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
가격 쪽은 신건과 상황이 다릅니다. 감정가 531,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 371,700,000원, 감정가의 70%입니다. 같은 엑슬루타워의 최근 12개월 거래 평균은 490,400,000원이고 최저가는 그 가격의 75.8%입니다. 다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 -12.8% 낮아진 하락 추세이므로, 과거 전체 평균 532,500,000원만 보고 할인폭을 과대평가해선 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509830 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 732-3 엑슬루타워 102동 22층2205호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 107.507㎡ · 53층 건물 중 22층 |
| 소유자 | 김윤기 · 2017.11.08 소유권이전 · 거래가액 400,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 531,000,000원 / 371,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 257,260,694원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 사용승인 | 2010.09.13 |
| 단지규모 | 엑슬루타워 · 707세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 하나캐피탈 근저당
등기상 과거 농업협동조합중앙회 근저당 383,400,000원, 한화생명보험 근저당 332,400,000원, 삼성생명보험 근저당 281,380,000원, 모아저축은행 근저당 264,000,000원 등은 제공된 권리자료에서 이미 말소된 권리로 분류되어 있습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022.08.24 하나캐피탈주식회사 근저당 358,800,000원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래대보다 낮아졌다
엑슬루타워 실거래는 전용 107.51㎡·116.51㎡ 거래가 함께 잡혀 있습니다. 전체 12건 평균은 532,500,000원이지만, 하락장 보정을 위해 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 490,400,000원, 최신 거래는 2026.07의 510,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 116.51㎡ | 39 | 510,000,000원 |
| 2026.07 | 107.51㎡ | 22 | 449,000,000원 |
| 2026.07 | 116.51㎡ | 15 | 503,000,000원 |
| 2026.04 | 116.51㎡ | 27 | 490,000,000원 |
| 2025.08 | 116.51㎡ | 12 | 500,000,000원 |
| 2025.05 | 107.51㎡ | 24 | 480,000,000원 |
| 2025.04 | 107.51㎡ | 48 | 530,000,000원 |
| 2025.03 | 116.51㎡ | 17 | 600,000,000원 |
| 2025.02 | 107.51㎡ | 27 | 490,000,000원 |
| 2025.02 | 116.51㎡ | 38 | 639,000,000원 |
| 2025.02 | 116.51㎡ | 38 | 639,000,000원 |
| 2025.01 | 116.51㎡ | 40 | 560,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 107.51㎡·116.51㎡ | 5건 | 490,400,000원 |
현재 최저가 371,700,000원은 최근 12개월 평균의 75.8%이고, 실거래 최저 449,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 놓고 보면 신건보다 확실히 여유가 생긴 구간입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래의 차이가 -12.8%이므로, “전체 평균 532,500,000원 대비 크게 싸다”는 식의 판단보다 최신 실거래와 향후 하락 가능성을 함께 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 371,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,003,800원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 하나캐피탈주식회사 | 358,800,000원 | 358,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,896,200원 |
현재 최저가 371,700,000원 가정에서는 집행비용 6,003,800원과 하나캐피탈 근저당 358,800,000원이 배당되고 소유자 잔여 6,896,200원이 계산됩니다. 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 인주중학교 북서측 인근이며, 주변에 아파트·근린생활시설·학교가 분포합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2010.09.13 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 53층 건물 중 22층이며, 위생·상하수도·승강기·주차장·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,527,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 엑슬루타워는 707세대이며, 최근 실거래 자료에서 107.51㎡와 116.51㎡ 거래가 지속적으로 확인됩니다. 다만 최근 시세 추세는 -12.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 별도로 확인된 임차인은 없지만 현장조사에서 임대여부가 파악되지 않았습니다. 매각물건명세서·현황조사와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세로. 전체 12건 평균 532,500,000원보다 최근 12개월 평균 490,400,000원과 최신 510,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -12.8%이므로 과거 고가 거래 639,000,000원 등을 현재 가치의 기준으로 단순 적용하지 않는 편이 안전합니다.
- 회차 시나리오. 현재 최저가 371,700,000원 이후 제시된 시나리오는 260,189,999원, 182,132,999원입니다. 현재 회차의 가격 여유와 추가 하락 가능성을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.16입니다. 매각기일 2026.08.20 직전의 권리변동과 법원 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 점유다”
이 물건의 현재 숫자는 분명 신건보다 나아졌습니다. 감정가 531,000,000원에서 1회 유찰되어 371,700,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 490,400,000원의 75.8%입니다. 배당 시뮬레이션상 인수도 0원입니다. 반면 시장은 -12.8% 하락 추세이고, 현장에서는 임대여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 가격은 검토할 만하지만 점유와 원본 권리를 확인한 뒤 들어갈 물건입니다. 할인율만 보고 서두르기보다 2026.07 최신 거래와 실제 내부·점유 상태를 확인해 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
