인천지방법원 2025타경509912. 송도동 이편한세상송도 102동 2층 203호 아파트입니다. 현재 소유자는 김선희·모정현으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2020.12.31 소유권이전 당시 등기부 거래가액은 530,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.04.13 설정된 서서울농업협동조합 근저당권 222,000,000원입니다. 이후 설정된 서서울농업협동조합의 120,000,000원 근저당, 경기신용보증재단·롯데카드 가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가는 534,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 373,800,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 565,166,666원, 최신 거래 547,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 두 기준 모두 아래에 있고, 데이터상 최근 12개월 평균 대비 비율은 66.1%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509912 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 319-1 이편한세상송도 102동 2층203호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 70.2331㎡ · 38층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 김선희 2분의 1 · 모정현 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2020.12.31 소유권이전 · 거래가액 530,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 534,000,000원 / 373,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 274,751,128원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
등기부에는 과거 국민은행 242,000,000원 근저당, 당진수산업협동조합 456,000,000원 근저당, 삼성화재해상보험 292,100,000원 근저당이 있었으나 이미 말소된 권리로 표시돼 있습니다. 현재 말소기준권리는 2021.04.13 서서울농업협동조합의 222,000,000원 근저당이며, 그 뒤 2022.02.14 설정된 120,000,000원 근저당과 두 건의 가압류, 2025.06.13 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래권 아래
e편한세상송도 동일 면적대의 최근 거래 12건입니다. 단지는 2,708세대, 준공일은 2018.11.06이며 대상 면적은 70.2331㎡입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 70.38㎡ | 11 | 547,000,000원 |
| 2026.08 | 70.56㎡ | 21 | 588,000,000원 |
| 2026.07 | 70.56㎡ | 38 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 70.23㎡ | 10 | 575,000,000원 |
| 2026.07 | 70.23㎡ | 6 | 548,000,000원 |
| 2026.07 | 70.56㎡ | 21 | 582,000,000원 |
| 2026.07 | 70.23㎡ | 27 | 560,000,000원 |
| 2026.07 | 70.56㎡ | 3 | 548,000,000원 |
| 2026.07 | 70.56㎡ | 25 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 70.38㎡ | 3 | 529,000,000원 |
| 2026.07 | 70.23㎡ | 17 | 585,000,000원 |
| 2026.07 | 70.56㎡ | 7 | 580,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.2331㎡ | 12건 | 565,166,666원 |
최근 12건은 529,000,000원~588,000,000원에서 거래됐고 최근 12개월 평균은 565,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.08의 547,000,000원입니다. 현재 최저매각가 373,800,000원은 최근 12개월 평균 대비 66.1%로, 현 회차 가격 자체에는 분명한 할인 폭이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 373,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,033,200원 |
| 을구 6번 근저당권 · 서서울농업협동조합 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 서서울농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 28,749,986원 | 25,766,800원 |
| 갑구 6번 가압류 · 롯데카드주식회사 | 7,237,836원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 377,987,822원 중 채권자 예상배당은 367,766,800원, 미배당은 10,221,022원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 자금구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 373,800,000원 | 367,766,800원 | 10,221,022원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 261,659,999원 | 257,196,759원 | 120,791,063원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 183,161,999원 | 179,797,731원 | 198,190,091원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만 데이터상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 후순위 채권의 배당 부족 자체가 그대로 매수인 추가 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천송담초등학교 북동측 인근으로, 주위는 동유형 아파트단지와 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 단지. e편한세상송도 2,708세대, 준공일 2018.11.06입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 38층 건물 내 2층 203호이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 2,349,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 565,166,666원과 최신 거래 547,000,000원을 현재 최저가 373,800,000원과 함께 비교하세요.
- 저층 보정. 본건은 38층 건물 중 2층입니다. 최근 거래 표에는 3층부터 38층까지의 사례가 있으므로 개별 호수의 층 조건을 별도로 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없으나 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유·전입관계를 확인해야 합니다.
- 배당구조. 현재 회차에서 채권자 미배당 10,221,022원이 발생하지만 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 권리 원본. 말소기준은 2021.04.13 서서울농업협동조합 근저당이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현장 확인 후 가격’이 핵심
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명료합니다. 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 가격도 한 차례 유찰로 373,800,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 면적 평균 565,166,666원의 66.1%입니다.
다만 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유관계가 확인됐다는 것은 같은 말이 아닙니다. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 남아 있으므로 현장 점유·전입관계를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 등기상 인수 0원, 최근 시세 대비 할인 폭은 크지만 점유 확인은 필수. 현재 회차의 핵심은 이 두 요소를 함께 보는 것입니다.
