인천지방법원 2025타경509992. 인천 미추홀구 도화동 더젠씨티 20층 2001호입니다. 경매상 용도 표기는 근린시설이고, 감정 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 감정가는 208,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 101,920,000원으로 감정가의 49%입니다. 등기상 현재 소유자는 김범규이고, 2020.11.16 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2020년의 부천중앙새마을금고 근저당과 신영부동산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024년 미추홀구 압류도 같은 해 해제됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 농협은행 근저당 채권최고액은 228,000,000원이며, 농협은행의 경매 청구액은 188,198,884원입니다. 현재 최저가 기준 예상배당에서는 농협은행에 99,693,120원이 배당되고 128,306,880원의 미배당이 남지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509992 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 642-4 더젠씨티 20층 2001호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 김범규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 101,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 188,198,884원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.16 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.11.16 농협은행 근저당권입니다. 동일 날짜에 김범규 앞으로 소유권이 이전됐고, 2025.06.16 농협은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준보다 앞서 존재했던 부천중앙새마을금고 근저당은 2020.07.31 해지로 말소됐고, 신탁등기도 2020.11.16 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 2024년 미추홀구 압류 역시 2024.11.05 해제됐습니다.
② 가격 비교 — 37.7%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
더젠씨티의 비교 실거래는 2022.07, 전용 53.3㎡, 2층, 270,000,000원 한 건입니다. 대상 비교 기준 면적은 75.09㎡인데 이 거래와 면적이 일치하지 않습니다. 거래 건수도 1건뿐이고 시점도 2022년이므로, 현재 최저가 101,920,000원이 이 비교값의 37.7%라는 숫자만으로 현재 시세보다 싸다고 결론 내리기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 53.3㎡ | 2 | 270,000,000원 |
자료상 전체 평균·최고·최저 및 최근 비교값은 모두 270,000,000원이지만, 이는 동일한 1건의 거래에서 나온 값입니다. 특히 대상 면적과 비교 거래 면적이 맞지 않기 때문에 최저가 대비 37.7%라는 비율을 가격 메리트 점수로 그대로 사용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,226,880원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 228,000,000원 | 99,693,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당 채권최고액 228,000,000원 중 99,693,120원이 배당되고 128,306,880원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 농협 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 101,920,000원 | 99,693,120원 | 128,306,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 71,344,000원 | 69,659,808원 | 158,340,192원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 49,940,800원 | 48,641,866원 | 179,358,134원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제물포역(지하철 1호선) 1번 출구 동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물의 20층 2001호이며 사용승인일은 2020.05.15입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·부정형 토지로 남측 약 35m 포장도로에 접하고, 공시지가는 2,539,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 규모·환금성. 더젠씨티는 57세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.5회·낙찰률 0.0%로 나타나 가격뿐 아니라 수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 상태 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장점유와 매각물건명세서를 반드시 대조하세요.
- 시세 재검증. 2022.07의 53.3㎡ 1건을 현재 75.09㎡ 대상의 직접 시세로 사용하지 말고, 최근 동일·유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 숫자 과신 금지. 감정가 대비 49%라는 할인율은 크지만 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.5회라는 점도 함께 보세요.
- 권리 원본 확인. 말소기준은 2020.11.16 농협은행 근저당입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각서류에서 추가 변동 여부를 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 집행비용과 근저당을 기준으로 한 추정이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2020.11.16 농협은행 근저당이 말소기준이고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 208,000,000원의 49%인 101,920,000원까지 떨어졌습니다. 다만 가격 측면에서는 270,000,000원이라는 비교값만 보고 큰 할인이라고 판단하면 곤란합니다. 그 거래는 2022.07 단 1건이며 전용 53.3㎡로, 대상 비교 면적 75.09㎡와도 맞지 않습니다.
따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만 가격 메리트는 아직 검증이 필요하다입니다. 2회 유찰과 인수 0원은 분명 긍정적이지만, 실제 입찰 판단은 현재의 동일·유사 면적 시세와 점유·임대 상태를 확인한 뒤 해야 합니다.
