감정가 17%까지 내려왔지만, 인수액이 끝나지 않았다 — 김포 석권에듀프라자 112호

인천지방법원 2023타경41121. 김포시 장기동 석권에듀프라자 1층 112호로, 사건상 용도는 대지이며 전유부상 용도는 소매점, 현황은 중개사무소로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이라고 기재돼 있고, 집합건축물대장 표제부에는 위반건축물 등재가 표시돼 있습니다. 감정가 960,000,000원에서 5차례 유찰돼 161,347,000원까지 내려왔지만, 상가의 저가 유찰은 곧바로 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.

등기상 말소기준권리는 2022년 3월 21일 중소기업은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 가처분과 김포시 압류는 각각 2020년 2월 19일과 2021년 7월 29일 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 두 번째 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부보다 임차관계입니다. 배준형은 말소기준보다 앞선 2019년 5월 3일 전입해 대항력이 있고 우선변제권이 없어 보증금 10,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산됩니다. 2021년 2월 9일 전입한 (주)비스타 B&D도 대항력이 있으나 보증금이 확인되지 않아 최종 인수액을 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기부는 정리되지만 임차인은 남는다

2018년 설정된 가처분은 2020년 말소됐고, 2019년 김포시 압류도 2021년 해제로 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리는 현재 매수인이 인수할 권리가 아닙니다. 2022년 3월 21일 대한토지신탁 명의의 신탁이 말소되며 비앤케이주식회사로 소유권이 돌아왔고, 같은 날 설정된 중소기업은행 채권최고액 5,832,000,000원의 근저당권이 말소기준이 됩니다. 뒤이어 설정된 중소기업은행 채권최고액 756,000,000원의 근저당권과 2023년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 승계 중복 없음

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 대상은 없으며, 조사된 실제 임차인은 9명입니다. 전입일이 말소기준일인 2022년 3월 21일보다 늦은 임차인은 대항력이 없습니다. 전입일이 확인되지 않은 배석권과 김포하이교회는 대항력 있다고 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.

손형일은 2023.11.13. 배당요구를 접수했으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 확정할 수 없습니다. 대항력 없는 임차인도 실제 점유 중이면 명도·인도 협의가 필요할 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 16.81%여도 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 161,347,000원으로 감정가 960,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 동일 물건의 최근 실거래나 임대수익을 이용한 시세 비교가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 오히려 5회 유찰이라는 사실은 시장이 감정가뿐 아니라 임차관계, 일괄매각, 위반건축물, 상가 환금성 문제를 함께 가격에 반영하고 있다는 신호로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 161,347,000원 가정)

총 채권액 7,013,380,320원 중 채권자 예상배당은 158,288,142원이며, 미배당액은 6,855,092,178원입니다. 중소기업은행 1순위 근저당권이 매각대금 대부분을 흡수해 두 번째 근저당권과 신청채권에는 배당이 없는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, (주)비스타 B&D 등 추가 인수 가능 금액도 포함되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 장기동 장기중학교 남측 인근으로 근린생활시설, 학교, 공원, 대규모 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 2층·지상 7층 건물로 승강기, 위생·급배수, 난방, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 688㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지의 사다리형 토지이며 중로각지에 해당합니다. 공시지가는 2,826,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역에 포함되고 중로1류·중로3류 및 소로3류와 접합니다.
• 환금성. 소매점·중개사무소 등 상업용 집합건물이고 이미 5회 유찰됐습니다. 동일 물건 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
• 위반건축물. 매각물건명세서 비고에 집합건축물대장 표제부상 위반건축물 등재가 명시돼 있으므로 위반 내용과 시정 가능 여부를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• (주)비스타 B&D 계약서 확인. 대항력은 있으나 보증금이 미상입니다. 임대차계약서, 사업자등록, 실제 점유 범위와 보증금 잔액을 확인하지 않으면 입찰 상한을 정할 수 없습니다.
• 전입일 미상 임차인 확인. 배석권 보증금 170,000,000원과 김포하이교회 보증금 10,000,000원의 대항력 여부를 매각물건명세서와 점유관계 원본으로 대조해야 합니다.
• 배준형 인수 반영. 보증금 10,000,000원은 배당 없이 매수인이 인수하는 것으로 계산되므로 입찰가와 별도 자금으로 준비해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 매각 대상의 정확한 호수, 대지권, 경계벽 및 각 점유자의 사용 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
• 위반건축물 원인 확인. 위반 위치, 면적, 시정명령, 이행강제금 및 원상복구 가능성을 관할 행정기관과 건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
• 상가 명도비용 반영. 대항력이 없는 점유자도 실제 영업·점유 중이면 인도명령, 협의명도, 시설 철거 및 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.
• 체납 확인. 관리비, 공용부분 체납액, 당해세와 각종 공과금의 승계 가능성을 관리주체와 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 16.81%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 현재 임대료·공실률·수익률·인근 상가 거래사례를 별도로 조사해야 합니다.

맺으며 — “유찰 횟수보다 미상 인수액이 먼저다”

이 물건은 감정가 960,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 161,347,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 회차의 알려진 실질취득 하한부터 이미 171,347,000원이고, 대항력 있는 (주)비스타 B&D의 보증금은 확인되지 않았습니다. 배석권과 김포하이교회의 대항력도 확정되지 않았으며, 위반건축물 등재와 일괄매각 조건까지 겹칩니다.

말소기준 이후 등기권리는 정리되지만, 매수인의 경제적 부담은 등기부에서 끝나지 않습니다. 실거래 비교자료도 없는 상황에서 감정가 대비 83% 이상 내려왔다는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 등기부는 정리 가능, 임차인 인수액은 미완성, 가격 판단은 보류. 비스타 보증금과 전입일 미상 임차인의 권리가 확정되기 전에는 저가 입찰이 아니라 총취득비용을 알 수 없는 입찰입니다.