인천지방법원 2025타경510005. 작전동 서보한마음아파트 7층 702호입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 근저당이 아니라 을구 8번 주택임차권입니다. 임차인 이두한은 2022.05.23. 전입·점유를 시작했고 2022.04.28. 확정일자를 받았으며, 보증금은 250,000,000원입니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되고, 매각물건명세서도 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다”고 명시합니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2025.06.16. 임의경매개시결정입니다. 이두한의 전입·점유는 그보다 앞선 2022.05.23.이고, 임차권등기 자체도 2024.06.26. 설정됐습니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 없어지는 후순위 권리가 아니라 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 인수권리로 봐야 합니다. 최저가가 9,898만원까지 떨어진 이유만 보고 접근하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510005 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 858-10 서보한마음아파트 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 내 제7층 제702호 · 사용승인일 2013.02.05 |
| 소유자 | 김진기 · 2022.06.24. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 | 2025.06.16. · 망 김진기의 상속재산 파산관재인 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 신한은행·국민은행 근저당과 압류는 이미 등기부에서 말소돼 현재 인수 판단의 중심이 아닙니다. 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 성립한 이두한의 임차권은 소멸하지 않는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이두한 실제 임차인 | 7층 702호 전부 2022.05.23 | 2022.04.28 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 보증공사 대위·승계 | 이두한 권리 승계 2022.05.23 | 2022.04.28 | 0원 | 승계 권리 | 승계 권리 | 이두한 보증금 중복신고 |
실제 임차인은 1명, 이두한입니다. 보증공사는 별도의 임차인이 아니라 이두한 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금을 다시 합산하면 안 됩니다. 따라서 분석에 사용하는 임차보증금은 250,000,000원 한 건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,181,640원 |
| 1. 임차인 이두한 보증금 | 250,000,000원 | 96,798,360원 |
| 2. 경매개시결정 · 망 김진기의 상속재산 파산관재인 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 98,980,000원 기준 예상배당에서 이두한에게 96,798,360원이 배당되고, 보증금 부족분 153,201,640원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
④ 유찰해도 ‘실질취득’이 싸지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 98,980,000원 | 153,201,640원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,286,000원 | 182,361,148원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 48,500,200원 | 202,772,804원 |
실거래 비교자료가 제시되어 있지 않으므로 이 사건을 최근 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 권리분석 단계에서는 최저가가 아니라 실질취득 부담을 중심으로 판단해야 합니다. 감정가가 202,000,000원인 반면 현재 계산상 실질취득 부담은 252,181,640원으로, 가격표에 보이는 98,980,000원과 경제적 부담 사이의 차이가 매우 큽니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 작전초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트단지·소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 9층 건물 내 7층 702호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지 동측으로 중로, 북측으로 세로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 계산하지 말 것. 현재 최저가 98,980,000원에 인수액 153,201,640원이 붙는 구조입니다. 입찰가는 반드시 인수액과 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 원문 확인. 을구 8번 주택임차권의 보증금 250,000,000원, 전입 2022.05.23., 확정일자 2022.04.28. 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 보증공사 중복합산 금지. 보증공사는 이두한 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 250,000,000원을 더하는 구조가 아닙니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수액 182,361,148원, 4회 유찰 시 202,772,804원으로 오히려 커집니다. 낮아진 최저가가 곧 낮아진 총취득부담을 뜻하지 않습니다.
- 현장·점유 확인. 주택임차권등기가 설정된 사건인 만큼 실제 점유상태와 명도 가능성은 현장 및 집행기록으로 재확인해야 합니다.
- 관리비 등 확인. 미납 관리비와 기타 현장 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “2.5억 보증금”이 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 202,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 98,980,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 이두한의 보증금은 250,000,000원이고, 현재 배당으로 충당되지 않는 153,201,640원을 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 회차의 실질취득 부담은 252,181,640원입니다.
게다가 추가 유찰이 되더라도 인수액이 182,361,148원, 202,772,804원으로 늘어나는 구조입니다. 즉 이 물건은 “유찰될수록 싸지는 일반 경매”가 아니라 “낙찰가는 내려가도 임차보증금 인수가 커지는 대항력 인수형”입니다. 최근 실거래 자료가 없어 시세 할인 여부도 확인할 수 없습니다. 보이는 최저가는 낮지만, 실질취득 부담은 낮지 않습니다. 이 사건의 첫 번째 판단 기준은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
