인천지방법원 2025타경510065. 인천 남동구 논현동 에코메트로10블록한화꿈에그린아파트 1001동 6층 601호입니다. 감정가는 1,123,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 550,270,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2011.03.21. 설정된 주식회사우리은행 근저당입니다. 이후 설정된 주식회사국민은행 근저당과 서울보증보험주식회사·주식회사국민은행·주식회사애드정의 가압류, 2025.06.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 황세아가 확인됩니다. 전입일은 2011.04.26.으로 말소기준권리인 2011.03.21.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 배당순위와 명도 협의에 필요한 세부 사실은 원본 서류에서 보완 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510065 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 773-1 에코메트로10블록한화꿈에그린아파트 1001동 6층601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 층 / 구조 | 31층 건물 내 6층 601호 · 철근콘크리트구조 |
| 동일 평형 기준 | 199.069㎡ |
| 소유자 | 조영림 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,123,000,000원 / 550,270,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 우리은행) / 524,582,394원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2011.03.21. 주식회사우리은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 705,600,000원이었고 2024.05.03. 변경등기로 616,200,000원으로 변경됐습니다. 2024.05.10. 주식회사국민은행 근저당 216,000,000원과 이후 가압류들은 모두 기준권리보다 늦습니다. 등기상 2025.03.17. 서울회생법원의 파산선고결정도 확인되고, 2025.06.23. 임의경매가 개시됐습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황세아 | 2011.04.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
실제 확인되는 임차인은 황세아 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없으며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 현재 권리판단상 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당표 자체의 세부 순위는 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 2회 유찰 후 최근 평균의 48.9%
에코메트로10 동일 평형의 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 1,127,500,000원, 최근 12개월 평균은 1,125,000,000원, 최신 확인 거래는 2025.04의 1,100,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -0.3%로 소폭 하락 방향입니다. 그럼에도 현재 최저가 550,270,000원은 최근 12개월 평균의 48.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 199.07㎡ | 25 | 1,100,000,000원 |
| 2025.02 | 199.07㎡ | 15 | 1,150,000,000원 |
| 2024.11 | 199.07㎡ | 15 | 1,150,000,000원 |
| 2024.08 | 199.07㎡ | 28 | 1,100,000,000원 |
| 2024.04 | 199.07㎡ | 17 | 1,250,000,000원 |
| 2024.03 | 199.07㎡ | 28 | 1,050,000,000원 |
| 2024.02 | 199.07㎡ | 12 | 1,250,000,000원 |
| 2023.03 | 199.07㎡ | 2 | 880,000,000원 |
| 2023.03 | 199.07㎡ | 4 | 1,150,000,000원 |
| 2022.02 | 199.07㎡ | 17 | 1,000,000,000원 |
| 2022.02 | 199.07㎡ | 29 | 1,350,000,000원 |
| 2021.07 | 199.07㎡ | 8 | 1,100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 199.069㎡ | 4건 | 1,125,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 550,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,902,700원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 705,600,000원 | 542,367,300원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 216,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 150,723,075원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사애드정 | 16,098,499원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,268,421,574원 중 예상 배당액은 542,367,300원이고, 미배당액은 726,054,274원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 7,902,700원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아지지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 550,270,000원 | 542,367,300원 | 726,054,274원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 385,189,000원 | 378,996,354원 | 889,425,220원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 269,632,300원 | 265,057,448원 | 1,003,364,126원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당은 확대되지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 유형이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고잔초등학교 남측 인근에 위치하고, 주변은 아파트와 근린생활시설이 분포하는 주거지대로 전반적인 주거환경이 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호합니다.
- 단지. 에코메트로10은 556세대, 2010.12.24 준공 단지입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함되고 공시지가는 2,607,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 주변 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·도시관리계획 입안중 구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 위생 급배수시설·소화설비·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 황세아의 전입일은 2011.04.26.으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 근저당 변경 확인. 우리은행 근저당은 2024.05.03. 채권최고액이 616,200,000원으로 변경됐으므로 실제 채권계산서와 배당기준을 대조하세요.
- 현재 시세 재확인. 최신 확인 거래는 2025.04이므로 입찰 직전 동일 평형의 최근 거래와 호가 흐름을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 사실을 기준으로 실제 취득·이용에 필요한 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 점유·명도. 실제 임차인이 확인되므로 낙찰 후 점유 이전과 인도 절차는 별도로 준비해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 시세 확인’이 마지막 관문
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2011.03.21. 우리은행 근저당이 말소기준권리이고, 황세아의 전입은 2011.04.26.으로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 후순위 근저당·가압류 역시 매각으로 소멸하고 현재 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격은 두 차례 유찰로 550,270,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균의 48.9%입니다.
따라서 권리상 인수 위험은 낮고 가격 메리트는 큰 편입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 임차인 세부사항, 우리은행 근저당 변경등기와 배당계산의 차이, 2025.04 이후의 현재 시세를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다. 이 세 가지가 확인된다면 이 사건의 판단 중심은 복잡한 인수권리보다 현재 시세와 실제 점유 인도 가능성에 놓입니다.
