💰 최저가 123,900,000원 ✅ 인수 0원 👤 임차인 0명 📉 감정가 70%
인천지방법원 2025타경510144. 인천 계양구 용종동 용종마을신대진아파트 204동 7층 708호입니다. 현재 소유자는 한종우이고, 2015.12.21. 거래가액 128,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2019.01.21. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 127,200,000원입니다. 이후 남아 있는 담보권·가압류와 경매개시결정은 모두 이 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 123,900,000원입니다. 배당 시나리오상 집행비용 2,534,600원을 제외한 121,365,400원이 선순위 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권에 배당되고, 주식회사리드코프와 주식회사 국민행복기금에는 배당 여력이 남지 않습니다. 다만 이 미배당 채권들은 매수인에게 승계되는 구조가 아니라 배당 부족으로 남는 것이므로, 낙찰자의 실질 인수액과는 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510144 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 용종동 214-1 용종마을신대진아파트 204동 7층708호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 현재 아파트 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하1~16층 건 내 제7층 제708호 · 사용승인일 1997.08.07 |
| 소유자 | 한종우 (2015.12.21. 거래가액 128,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 95,083,467원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 신고된 임차관계가 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2019.01.21. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 127,200,000원입니다. 이후 2024.01.23. 주식회사리드코프 근저당권 13,000,000원, 2025.06.23. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 2025.08.21. 주식회사 국민행복기금의 가압류 11,853,963원은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 기준 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 177,000,000원, 현재 최저매각가는 123,900,000원으로 1회 유찰 뒤 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 86,730,000원(49%), 3회 유찰 시 60,710,999원(34.3%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 123,900,000원 | 121,365,400원 | 30,688,563원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 86,730,000원 | 84,768,860원 | 67,285,103원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 60,710,999원 | 59,218,201원 | 92,835,762원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,600원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 127,200,000원 | 121,365,400원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사리드코프 | 13,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 11,853,963원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 152,053,963원 중 121,365,400원이 배당되고 30,688,563원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 용종동 소재 인천길주초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에 대규모 아파트단지·학교·공원·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노변에 버스정류장 및 인천1호선 임학역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1~16층 건물의 7층 708호이며, 사용승인일은 1997.08.07입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 8차선, 동측 왕복 4차선, 남측 왕복 4차선 포장도로와 접하며 단지 내 도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·장애물제한표면구역· 교육환경 보호구역·과밀억제권역·택지개발지구에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.01.21. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차관계 현장 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전에 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 123,900,000원은 감정가의 70%입니다. 할인율만 보지 말고 동일 단지·유사 층·유사 상태의 실제 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 시나리오에서 30,688,563원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액을 낙찰자의 추가 취득비용으로 합산하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 점유 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 시세 확인
이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2019.01.21. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 주식회사리드코프 근저당권·한국주택금융공사 경매개시결정· 주식회사 국민행복기금 가압류는 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인도 없고 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저매각가는 감정가 177,000,000원에서 1회 유찰된 123,900,000원입니다. 다만 이 숫자가 실제 시장가격보다 낮은지는 별도 시세 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 권리구조는 단순하고 인수는 0원, 가격 메리트는 현장 시세 검증 후 판단입니다.
