인천지방법원 2025타경510163. 부평동 삼정맨션 4층 401호, 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 현재 소유자는 김지연이고 2021년 4월 30일 거래가액 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류보다 그보다 먼저 전입한 대항력 임차인입니다. 이승철은 2021년 4월 12일 확정일자, 4월 22일 주민등록, 4월 30일 점유개시로 기록돼 있으며, 2024년에는 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2022년 2월 11일 시흥세무서장의 압류입니다. 이승철의 주민등록은 그보다 앞선 2021년 4월 22일이므로 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시되어 있습니다. 따라서 최저매각가 6,860만원만 놓고 가격을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510163 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 483-4 삼정맨션 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 제4층 제401호 41.92㎡ 전부 |
| 소유자 | 김지연 (2021.04.30. 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승철 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차’가 핵심
2022년 2월 11일 압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 이후 울산세무서장 압류·서울특별시 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이승철의 전입은 2021년 4월 22일로 말소기준보다 앞섭니다. 을구 5번 임차권등기는 2024년 6월 21일 접수됐지만, 자료상 대항력은 그 이전의 전입·점유를 근거로 인정되어 보증금 미배당 잔액을 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승철 | 제4층 제401호 41.92㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 125,000,000원 | 2021.04.22 | 2021.04.12 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 조사된 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 가격 착시 — 6,860만원이 아니라 1.266억으로 봐야 한다
현재 회차 최저매각가는 68,600,000원입니다. 배당 추정상 집행비용 1,634,800원을 먼저 차감한 뒤 이승철에게 66,965,200원이 배당되고, 보증금에서 남는 58,034,800원은 매수인 인수로 계산됩니다.
즉 감정가의 49%까지 최저가가 내려왔어도 매수인의 실질 부담은 보증금 125,000,000원 부근에서 고정되는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 68,600,000원 | 58,034,800원 | 126,634,800원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 48,020,000원 | 78,244,360원 | 126,264,360원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 33,614,000원 | 92,391,052원 | 126,005,052원 |
3회 유찰 시 낙찰가는 4,802만원으로 낮아지지만 인수액이 7,824만원으로 늘어 실질취득은 126,264,360원입니다. 4회 유찰 시에도 낙찰가 3,361만원에 인수액 9,239만원이 붙어 126,005,052원입니다. 유찰이 가격 부담을 없애는 것이 아니라 낙찰가와 인수액의 비중만 바꾸는 셈입니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 이승철 보증금 | 125,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 이승철 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금의 미배당 잔액은 58,034,800원으로 계산되어 매수인 인수 대상입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 세금·관계인 리스크
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 부개서초등학교 북서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·공원이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호이며 외벽은 드라이비트 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 도로. 대체로 평탄한 세장형 토지로 북서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 기준 68,600,000원이 아니라 인수액을 포함한 126,634,800원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 3회·4회 유찰돼도 실질취득은 각각 126,264,360원·126,005,052원으로 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 임차인의 배당액이 줄어 매수인 인수액이 더 늘 수 있습니다.
- 미상 점유 확인. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 주거 점유 정보가 있으므로 현황 및 명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 이승철과 경매신청채권자 이승철이 동일하게 기재된 점을 원본 채권서류와 임대차계약서로 확인해야 합니다.
- 설비·내부 확인. 위생·급배수시설 정상 작동 여부와 내부 현황은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 최저가”가 이 물건의 가격은 아니다
이 사건은 감정가 1.40억원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 6,860만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억2,500만원이 가격 구조를 완전히 바꿉니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 58,034,800원을 매수인이 인수하면 실질취득은 126,634,800원입니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 증가해 총부담은 계속 약 1.26억원에 머뭅니다. 여기에 국세·지방세 우선배당 여부와 별도 미상 점유 정보까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 “배당 후 얼마를 떠안는가”입니다. 권리분석 없이 6,860만원만 보고 접근하기에는 위험도가 높은 사건입니다.
