인천지방법원 2025타경510382. 인천 남동구 간석동 궁전빌라 3층 301호, 전용 31.71㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기상 핵심은 2014.10.14. 농협은행주식회사 근저당권 37,200,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 설정된 우리카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없어 매수인이 별도로 떠안을 보증금은 없습니다.
가격은 이미 두 차례 유찰을 거쳐 감정가 48,000,000원에서 23,520,000원까지 내려왔습니다. 최신 실거래는 2026.08의 40,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 금액이므로, 현재 최저가는 최근 시세의 58.8%입니다. 다만 최근 가격이 과거 거래에 비해 21.1% 하락한 흐름이어서, 단순히 과거 평균 48,000,000원과 비교해 싸다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510382 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 37-647 궁전빌라 3층301호 · 도로명 인천광역시 남동구 간석로87번길 12-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 31.71㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건 내 3층 301호 |
| 사용승인 | 1996.12.21 |
| 소유자 | 노상욱 · 2014.04.01 소유권이전 · 거래가액 45,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 23,520,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 25,084,419원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준권리는 2014.10.14. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 37,200,000원이며, 이후의 우리카드 가압류 30,494,290원과 2025.06.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 존재했던 국민은행 근저당권 26,400,000원과 변진국 근저당권 13,000,000원은 2014.10.14. 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 시장도 내려왔다
동일 전용면적 31.71㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 48,000,000원이지만, 과거 53,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래인 40,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 31.71㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2023.12 | 31.71㎡ | 1 | 46,000,000원 |
| 2022.04 | 31.71㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 2022.03 | 31.71㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 31.71㎡ | 1건 | 40,000,000원 |
현재 최저매각가 23,520,000원은 최근 12개월 평균 40,000,000원의 58.8%입니다. 권리 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 23,520,000원입니다. 가격 차이만 보면 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 최근 시세가 과거 거래 대비 -21.1% 하락했고, 최근 12개월 거래도 1건에 불과하므로 가격 할인과 시장 하락을 분리해서 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 823,360원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 37,200,000원 | 22,696,640원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 30,494,290원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 22,696,640원이 농협은행에 배당되는 구조로 추정되며, 전체 채권 기준 미배당액은 44,997,650원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건 내 3층 301호입니다.
- 입지. 상인천중학교 북측 근거리에 위치합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 2미터의 보행자도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지면적은 195.0㎡, 공시지가는 868,700원/㎡입니다.
- 건물상태 정보. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 다세대이고 동일 면적 실거래는 4건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 48,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 40,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세가 -21.1%입니다. 현재 최저가가 낮더라도 향후 시세가 과거 48,000,000원 수준으로 회복된다고 전제하지 않는 편이 안전합니다.
- 회차 시나리오. 현재 2회 유찰 최저가는 23,520,000원이며, 3회 유찰 시 16,463,999원, 4회 유찰 시 11,524,799원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 소규모 빌라 환금성. 15세대 규모와 적은 거래 표본을 감안해 매도 기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡으세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 매력적이지만 하락장은 따로 본다”
이 물건은 권리 측면에서 단순합니다. 말소기준인 2014.10.14. 농협은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 23,520,000원은 최신 실거래 40,000,000원의 58.8%여서 가격 차이는 분명합니다. 하지만 동시에 최근 거래가격 추세는 -21.1%이고, 15세대 다세대에 거래 표본도 많지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 리스크보다 환금성과 하락 추세를 관리하는 물건으로 보는 것이 핵심입니다.
