인천지방법원 2025타경510429. 인천 미추홀구 주안동 골드팰리스 7층 702호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표상 집합건축물대장 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 중 7층이며, 등기된 임차권의 범위는 제7층 제702호 59.52㎡ 전부입니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 임차권입니다. 을구 3번 정현돈의 주택임차권은 주민등록일자 2020.06.04, 확정일자 2020.03.20이 기재돼 있고, 2024.06.28 임차권등기가 이루어졌습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금 170,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510429 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 148-8 골드팰리스 7층 702호 · 인천광역시 미추홀구 주안중로 41 |
| 용도 / 구조 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 중 7층 |
| 임차권 범위 | 제7층 제702호 59.52㎡ 전부 |
| 소유자 | 이상덕 · 2020.05.22 소유권이전 · 거래가액 171,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정현돈 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 핵심
등기부에서 현재 매수인 부담과 직접 연결되는 권리는 을구 3번 정현돈의 임차권등기입니다. 2016년 금화상호저축은행 근저당권은 2016.04.01 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석 기준으로 선언된 압류는 2024.09.10 미추홀구 압류인데, 정현돈의 주민등록일자와 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 2025.07.04 현재 사건의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 추가 확인이 필요한 구조
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 석은선 | 2020.05.06 / 2022.04.22 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현돈 | 2020.06.04 / 2020.03.20 | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 조사된 | 미상 / 2022.04.22 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
석은선은 전입일이 2020.05.06으로 기재돼 있어 선언된 말소기준 압류보다 앞서며 대항력 있음으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 정현돈은 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 의해 대항력·우선변제권이 확인됩니다. 또 다른 주거 관련 기록은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 실질취득가 — 유찰돼도 총부담이 크게 안 내려간다
현재 최저매각가는 122,500,000원입니다. 이 가격만 보면 감정가 175,000,000원보다 크게 낮아 보입니다. 그러나 현재 회차 배당가정에서는 집행비용 2,515,000원을 제외한 119,985,000원이 정현돈에게 배당되고, 청구액 170,000,000원 중 50,015,000원이 미배당으로 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매각가 + 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 122,500,000원 | 50,015,000원 | 172,515,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 85,750,000원 | 86,193,500원 | 171,943,500원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 60,024,999원 | 111,455,451원 | 171,480,450원 |
핵심은 낙찰가가 낮아질수록 미배당 잔액이 커진다는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조에서는 최저가가 더 내려가도 매수인의 총부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 따라서 이 물건은 최저가 기준이 아니라 실질취득가 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 정현돈 · 경매신청채권 | 170,000,000원 | 119,985,000원 |
| 미배당 | - | 50,015,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 정현돈 청구액 170,000,000원이 전액 변제되지 않습니다. 매각물건명세서의 인수문구에 따라 임차보증금 미변제 잔액은 매수인 부담 가능성이 핵심입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동, 수도권지하철1호선 주안역 남동측 인근입니다. 주위는 업무시설과 근린생활시설이 주로 들어선 노선상가지대입니다.
- 교통. 북서측 직선거리 약 300m 지점에 주안역이 있고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상황은 확인되지 않았습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 14m 포장도로에 접하며 차량 진출입이 가능합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 2,639,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 인수잔액 우선. 현재 최저가 122,500,000원만 보지 말고 정현돈 보증금 170,000,000원의 미배당분까지 포함한 실질취득 부담으로 계산해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 정현돈 임차권의 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수” 문구가 매각기일 전에 변경됐는지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 석은선 보증금 확인. 대항력 있음으로 조사됐으나 보증금이 미상입니다. 별도 인수 위험이 존재하는지 확인이 필요합니다.
- 대항력 미상 기록 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 관련 기록은 대항력을 단정할 수 없으므로 현황조사·명세서 원본 대조가 필요합니다.
- 정현돈 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일 인물로 기재돼 있으므로 임대차계약서·보증금 지급자료·경매신청 채권의 성격을 함께 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설(오피스텔)이고 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 현장 이용상태와 명도대상을 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 따라온다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 175,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 122,500,000원으로 내려왔습니다. 하지만 정현돈의 임차보증금은 170,000,000원이고, 명세서는 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당은 50,015,000원, 이를 최저가와 합치면 실질취득 부담은 172,515,000원입니다.
더 유찰돼도 구조는 같습니다. 매각가는 내려가지만 미배당은 커져 2회 유찰 시 합계 171,943,500원, 3회 유찰 시 171,480,450원 수준입니다. 즉 이 물건의 본질은 “70% 최저가”가 아니라 “170,000,000원 보증금에 묶인 인수형 구조”입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인 기록까지 남아 있습니다. 최저가는 매력적으로 보이지만, 권리분석상 실질가격은 거의 내려가지 않는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
