인천지방법원 2025타경510452. 인천 남동구 구월동 드림캐스빌 제5층 제502호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 조태경이며 2010.11.05. 거래가액 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2015.02.16. 설정된 연신내새마을금고 근저당권 128,700,000원입니다. 그 뒤 설정된 최현숙 근저당권, 경동쇼트기계 주식회사 가압류, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부상 더 이른 근저당권도 있었지만 아현천주교회신용협동조합 근저당권은 2010.09.28., 인천수산업협동조합 근저당권은 2015.02.16. 각각 이미 말소됐습니다. 따라서 이번 경매에서 낙찰자가 승계할 등기상 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 압류 중 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있으므로 배당표의 후순위 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510452 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1096-3 드림캐스빌 5층502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 구월남로 70 |
| 물건종류 | 다세대 · 기준시점 현재 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 조태경 · 2010.11.05. 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 사용승인 | 2010.03.17. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 이 사건에서 말소기준은 2015.02.16. 연신내새마을금고 근저당권입니다. 이후 최현숙의 60,000,000원 근저당권, 경동쇼트기계 주식회사의 60,000,000원 가압류, 시흥세무서·인천광역시남동구·남인천세무서 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 국민건강보험공단 압류는 2019.08.09. 이미 해제·말소됐습니다.
② 가격 비교 — 70.9%라는 숫자는 매력적이지만 표본이 오래됐다
드림캐스빌은 총 8세대, 사용승인일은 2010.03.17.입니다. 비교 가능한 전용 59.9㎡ 거래는 1건으로, 2021.12. 4층이 148,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 105,000,000원은 이 거래가의 70.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 59.9㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 비교값 | 59.9㎡ | 1건 | 148,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 감정가 150,000,000원은 비교 실거래 148,000,000원과 가깝고, 1회 유찰된 현재 최저가 105,000,000원은 그보다 43,000,000원 낮습니다. 그러나 비교 거래가 2021.12 한 건뿐이므로 이를 현재 시세로 단정할 수는 없습니다. 최근 거래가 충분히 축적된 아파트처럼 “시세 대비 확정적인 할인”으로 해석하기보다, 가격 검증이 필요한 소규모 다세대로 보는 편이 데이터에 부합합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 연신내새마을금고 | 128,700,000원 | 102,730,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 최현숙 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 경동쇼트기계 주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 105,000,000원에서 집행비용 2,270,000원을 제외하면 연신내새마을금고에 102,730,000원이 배당되고, 후순위 최현숙 근저당 및 경동쇼트기계 주식회사 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권 248,700,000원 중 채권자 배당액은 102,730,000원, 미배당은 145,970,000원입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 구조 — 후순위는 계속 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 145,970,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 176,923,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 198,576,100원 | 0원 |
경매신청 채권자인 최현숙의 청구액은 60,000,000원이지만, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 예상배당은 모두 0원입니다. 앞선 연신내새마을금고 근저당권에서 매각대금이 소진되기 때문입니다. 반면 이 미배당 채권을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 제5층 제502호입니다.
- 입지. 인천구월서초등학교 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 밀집한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 인천1·2호선 인천시청역, 인천1호선 예술회관역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 10m 내외 도로와 접하며 토지는 평지의 세장형으로 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로2류 접합, 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,736,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 정보. 사용승인일은 2010.03.17.이고 기본적인 급배수·위생·난방설비가 구비돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 드림캐스빌은 총 8세대이고 비교 가능한 실거래도 1건이어서, 거래 표본이 많은 대단지보다 개별 매수자 수요와 호별 상태의 영향을 크게 받을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 시흥세무서·인천광역시남동구·남인천세무서 압류가 있어 매각 전 세금의 종류와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 현재 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 148,000,000원 거래는 2021.12 한 건입니다. 105,000,000원이 이 값의 70.9%라는 수치와 현재 시세를 동일시하지 말고 인근 최신 거래를 확인해야 합니다.
- 소유자 점유 확인. 현재 실제 점유자가 누구인지 확인해 낙찰 후 인도·명도 절차의 난도를 점검해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 2010.03.17. 사용승인된 다세대주택이므로 내부 수선 상태, 누수·결로 및 공용부분 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최신 검증이 필요하다
이 사건의 강점은 분명합니다. 임차인 조사 내역 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리의 매각 소멸이라는 구조입니다. 현재 최저가도 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰돼 105,000,000원까지 내려왔고, 유일한 비교 실거래 148,000,000원과 비교하면 70.9%입니다.
다만 가격 판단은 한 단계 보수적으로 해야 합니다. 비교 거래가 2021.12 한 건뿐이어서 이 70.9%를 곧바로 현재 시세 할인율로 볼 수 없기 때문입니다. 또한 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부 확인이 필요합니다. 결론은 권리 구조는 단순하고 인수 부담은 없지만, 최종 응찰가는 최신 인근 시세와 현장 상태를 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
