인천지방법원 2025타경510524. 인천 미추홀구 도화동 ‘올레오’ 16층 1607호 아파트입니다. 감정가는 322,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 157,780,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2022.10.31. 대왕새마을금고 근저당권 5,000,000원이고, 현재 경매도 같은 대왕새마을금고가 신청한 임의경매입니다. 예상배당에서는 이 근저당권이 전액 변제되고 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 등기 흐름을 한 줄로만 보면 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 이광순이 2022.10.13. 매매를 원인으로 388,000,000원에 취득한 뒤 2022.10.31. 주식회사코람코자산신탁 앞으로 신탁등기를 했고, 현재 등기상 소유자도 수탁자입니다. 등기부에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부 제2022-42284호를 함께 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510524 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 16층 1607호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 26층 건물 내 16층 1607호 |
| 등기상 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 157,780,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 대왕새마을금고 / 5,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 대왕새마을금고
과거 2018.10.23. 설정된 동인천새마을금고 근저당권 187,680,000원은 2022.10.31. 해지로 이미 말소됐고, 2022년 동인천새마을금고가 신청했던 임의경매도 취하되어 말소된 상태입니다. 현재 분석의 말소기준은 그 이후인 2022.10.31. 대왕새마을금고 근저당권 5,000,000원입니다. 2025.07.15. 등기된 현 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있어, 임차인 부재를 현장 확인 없이 단정할 단계는 아닙니다. 보증금·전입·확정일자 등 임차관계 자료가 확인되지 않은 만큼 실제 점유자가 있다면 대항력 여부 역시 별도 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 시장 자체가 빠르게 내려왔다
‘올레오’는 총 104세대, 2018.10.17. 준공된 단지입니다. 전체 7건 거래의 평균은 262,000,000원이지만 이 수치에는 2022년 388,000,000원 거래들이 포함되어 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.7㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 2025.12 | 76.18㎡ | 20 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 76.18㎡ | 22 | 217,000,000원 |
| 2025.09 | 81.37㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2025.06 | 76.18㎡ | 21 | 228,000,000원 |
| 2022.10 | 76.18㎡ | 16 | 388,000,000원 |
| 2022.09 | 76.18㎡ | 21 | 388,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 207,500,000원 |
가격만 놓고 보면 현재 최저가 157,780,000원은 최근 12개월 평균 207,500,000원의 76.0%입니다. 최신 거래인 2026.08. 178,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다. 따라서 신건 감정가와 비교하면 큰 폭으로 내려온 것은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,008,920원 |
| 2. 근저당 · 대왕새마을금고 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 149,771,080원 |
현재 최저가 157,780,000원 가정에서는 대왕새마을금고 채권최고액 5,000,000원이 전액 배당되고, 예상 미배당액은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 근저당 미배당은 없다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 감정가 49% | 157,780,000원 | 5,000,000원 | 149,771,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 110,446,000원 | 5,000,000원 | 103,099,756원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 77,312,200원 | 5,000,000원 | 70,520,580원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 대왕새마을금고의 5,000,000원은 전액 배당되고 예상 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰이 더 진행된다고 해서 현재 확인된 근저당 미배당이 매수인에게 전가되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 임차관계가 미상인 점은 이 계산과 별개의 확인사항입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동, “제일시장사거리” 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설·시장 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 8필지 일단의 평탄한 부정형 토지에 공동주택·오피스텔 등이 있으며, 북동측 대로변과 남측 시장이 있는 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·과밀억제권역 등이 포함되고, 일부 필지는 시가지경관지구에 저촉됩니다. 공시지가는 3,200,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 내 16층이며 위생·급배수·승강기·소화설비가 구비돼 있습니다. 설비 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원본 확인. 신탁원부 제2022-42284호의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 권한을 반드시 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유자 확인을 통해 대항력 발생 가능성을 다시 점검해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 262,000,000원보다 최근 12개월 평균 207,500,000원과 최신 178,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -38.0%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 하락장이 이어질 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
- 설비 확인. 승강기·급배수·소화설비 등은 감정평가서상 구비돼 있으나 정상 작동 여부는 입찰 전 별도 확인 대상입니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “반값”보다 최근 시세와 신탁이 더 중요하다
이 물건은 감정가 322,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 157,780,000원까지 내려왔고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 최근 12개월 평균 207,500,000원 대비 최저가가 76.0%라는 점만 보면 가격 여유가 있어 보입니다.
하지만 시장의 방향은 반드시 함께 봐야 합니다. 최근 추세는 -38.0%, 최신 거래는 178,000,000원입니다. 과거 388,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 262,000,000원은 현재 가격 판단의 핵심 기준으로 쓰기 어렵습니다. 게다가 현재 소유자가 주식회사코람코자산신탁이고 임대관계는 미상입니다. 결론은 가격은 내려왔지만 확인 없이 쉬운 물건은 아니다. 등기상 배당구조는 단순한 편이지만, 실제 입찰 전에는 신탁원부와 점유관계를 확인한 뒤 최근 거래 수준을 기준으로 보수적으로 가격을 정하는 것이 핵심입니다.
