인천지방법원 2025타경510661. 만수주공아파트 803동 1층 104호, 동일면적 실거래 비교 기준 38.64㎡ 아파트입니다. 현재 최저매각가는 66,640,000원으로 감정가 136,000,000원에서 2회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 120,000,000원보다 크게 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 확인해야 할 선순위 전입자입니다.
이정오는 2015.01.06 전입했고, 말소기준권리는 2016.09.23 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 전입 시점이 말소기준보다 앞서므로 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자로 봐야 합니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 매수인 인수액을 최종 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 실제 인수되는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510661 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 1005 만수주공아파트 803동 1층 104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 내 1층 104호 |
| 동일면적 비교 | 38.64㎡ |
| 소유자 | 이정현 · 2007.09.12 소유권이전 · 거래가액 53,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 카인드대부 |
| 청구액 | 65,759,961원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 가격보다 선순위 전입자 확인이 먼저
말소기준은 2016.09.23 주식회사신한은행 근저당권 61,200,000원입니다. 이 권리는 2026.01.16 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 2022.07.28 설정된 주식회사카인드대부 근저당권 78,000,000원과 2025.07.16 경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유자 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이정오 | 2015.01.06 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인 또는 점유자로 확인되는 사람은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 다만 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아, 매수인이 떠안을 금액을 현재 단계에서 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가 55.5%지만 ‘실질취득가’는 아직 모른다
주공8단지 동일면적 38.64㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 120,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.09 130,000,000원이고, 최근 표본의 최저 거래는 108,500,000원, 최고 거래는 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 38.64㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 15 | 116,000,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 15 | 113,500,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 7 | 119,000,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 1 | 108,500,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2026.07 | 38.64㎡ | 11 | 119,000,000원 |
| 2026.07 | 38.64㎡ | 7 | 119,000,000원 |
| 2026.07 | 38.64㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.64㎡ | 12건 | 120,000,000원 |
현재 최저가 66,640,000원은 최근 12개월 평균의 55.5%입니다. 다만 이 수치는 어디까지나 낙찰대금만 비교한 비율입니다. 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았으므로 실질취득비용을 66,640,000원으로 확정할 수 없고, 따라서 현재 단계에서 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 확정됐다”고 결론 내리는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,599,520원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 61,200,000원 | 61,200,000원 |
| 3. 을구 19번 근저당권 · 주식회사카인드대부 | 78,000,000원 | 3,840,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 139,200,000원 중 예상배당은 65,040,480원이고 미배당은 74,159,520원입니다. 다만 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자의 실제 배당·인수관계가 반영돼 있다고 볼 수 없으므로, 표의 계산만으로 매수인 인수를 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 66,640,000원 | 65,040,480원 | 74,159,520원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 46,648,000원 | 45,408,336원 | 93,791,664원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 32,653,599원 | 31,665,834원 | 107,534,166원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 이 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 선순위 임차보증금이 실제로 인수되는 물건이라면 추가 유찰로 낙찰가가 내려가는 것만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 남동구청역 북동측 인근이며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 주공8단지 1,440세대, 사용승인일 1989.10.07이며 동일면적 거래가 최근에도 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(만수2), 과밀억제권역·철도보호지구 등 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 2,022,000원/㎡이며 토지는 대체로 사다리형, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 집합건축물대장상 건축물 현황도가 미비치되어 있고 출입문에 호수 표기가 없는 상태로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 이정오의 보증금 규모를 확인하지 않은 상태에서 최저가 66,640,000원만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일은 선순위지만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 인수 범위를 확정할 수 없습니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 인수액이 존재한다면 낙찰가에 더한 총액을 최근 12개월 평균 120,000,000원 및 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 1층 가격 확인. 최근 동일면적 1층 거래 108,500,000원이 있어 층별 가격 차이를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 호별 위치 확인. 출입문 호수 표기가 없는 상태라는 감정평가 참고사항이 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 2016.09.23 말소기준 근저당권과 2026.01.16 한국주택금융공사로의 권리이전, 임차관계를 매각물건명세서와 등기 원본에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “55.5%”보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금이다
이 물건은 감정가 136,000,000원에서 2회 유찰돼 66,640,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 120,000,000원 대비 표면상 55.5%입니다. 하지만 말소기준권리보다 빠른 2015.01.06 전입자가 존재하며 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가를 곧바로 실질취득가로 놓고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
권리분석의 결론은 ‘보류 후 확인’입니다. 이정오의 보증금·확정일자·배당요구와 실제 점유관계를 확정해 매수인 인수액을 계산한 뒤, 그 실질취득비용을 최근 12개월 평균 120,000,000원 및 최신 거래 130,000,000원과 비교해야 비로소 입찰가를 정할 수 있습니다.
