서울남부지방법원 2025타경12330. 양천구 신월동 에코빌리지 101동 602호, 전용 28.26㎡ 다세대주택입니다. 소유자 권담현은 2022.02.16 매매를 원인으로 2022.03.07 소유권을 이전받았고 거래가액은 335,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 권리보다 대항력 있는 임차권의 잔액 인수 여부입니다. 임차권자 황시내는 2022.03.07 주민등록·점유를 갖췄고 확정일자는 2022.02.18이며 보증금은 335,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 국민건강보험공단 압류 2023.03.06보다 앞서 대항요건을 갖춘 구조입니다.
현재 최저매각가 249,600,000원을 기준으로 배당하면 집행비용 4,294,400원을 제외한 245,305,600원이 황시내 보증금에 배당되고, 계산상 89,694,400원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액이 매수인에게 넘어가 실질취득액은 약 보증금 335,000,000원 수준으로 고정됩니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고에 황시내와 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있어, 해당 임차권에 관한 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12330 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 1081 에코빌리지 제101동 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 28.26㎡ · 제6층 제602호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상6층 · 사용승인일 2022.01.13 |
| 소유자 | 권담현 (2022.02.16 매매 · 2022.03.07 소유권이전 · 거래가액 335,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 249,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 원칙 인수형이지만 확약이 핵심
② 임차인·점유관계 — 실제 확인 대상 3명
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황시내 | 2022.03.07 / 2022.02.18 | 335,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 있음 | 황시내 관련 주택임차권 승계인 주택도시보증공사 기재 |
| ALTANTSETSEG BYAMBAKHISHIG | 2025.07.30 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| MUNKHBAT TSASCHIKHER | 2025.07.30 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인 대상은 3명입니다. 황시내는 전유부분 전부에 대한 임차권등기와 대항력·우선변제권이 확인됩니다. 나머지 2명은 현황조사상 2025.07.30 전입자로, 말소기준 2023.03.06 이후 전입이어서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 명도·점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 황시내 및 주택도시보증공사의 확약이 이 두 점유자까지 확장된다고 볼 근거는 없습니다.
③ 시세 비교 — 99%는 ‘싸다’고 부르기 어렵다
에코빌리지의 전용 28.26㎡ 기준 최신 실거래는 2026.05, 4층, 252,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 역시 252,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약을 반영한 실질취득액 249,600,000원은 최근 12개월 평균의 99.0%로, 차액은 2,400,000원에 불과합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.26㎡ | 4 | 252,000,000원 |
| 2024.08 | 29.87㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2024.03 | 28.57㎡ | 2 | 258,000,000원 |
| 2022.01 | 28.57㎡ | 5 | 347,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.26㎡ | 1건 | 252,000,000원 |
전체 4건 평균은 278,000,000원이지만 2022년 347,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -12.1%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가가 89.8%라는 수치만 보고 할인폭이 크다고 평가하면 안 됩니다. 최신 실거래 기준으로 보면 현재 가격은 사실상 시세에 거의 붙어 있는 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,294,400원 |
| 1. 임차인 황시내 보증금 | 335,000,000원 | 245,305,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 황시내 보증금 미배당액은 89,694,400원입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 황시내 관련 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 잔액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 80% | 249,600,000원 | 89,694,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 199,680,000원 | 138,915,520원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 159,744,000원 | 178,292,416원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 황시내의 미배당 잔액이 늘어, 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건은 확약 때문에 그 구조가 해소되지만, 확약 문언과 말소 조건의 실제 이행 여부가 입찰 판단의 전제가 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용중인 전용 28.26㎡ 물건입니다. 에코빌리지는 40세대이며 사용승인일은 2022.01.13입니다.
- 입지. 서울강서초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 신정역이 위치해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 공시지가 2,994,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·진입표면구역·원추표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 황시내와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 최종 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 확약이 유효하게 이행되면 실질취득은 현재 최저가 249,600,000원입니다. 확약이 없다면 룰상 89,694,400원 인수가 붙는 구조입니다.
- 점유자 2명 확인. ALTANTSETSEG BYAMBAKHISHIG, MUNKHBAT TSASCHIKHER의 현 점유 여부·계약관계·보증금·명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 안전마진. 최신 실거래 252,000,000원과 현재 최저가 차이는 2,400,000원뿐이며 최근 추세는 -12.1%입니다.
- 전체 평균에 현혹 금지. 전체 평균 278,000,000원에는 2022년 347,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 최근 12개월 252,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격과 점유는 남았다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 335,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 최저가보다 큰 보증금 잔액을 떠안을 수 있는 물건입니다. 하지만 매각물건명세서의 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 황시내 관련 인수는 실질 0원*으로 해소됩니다. 그렇다고 곧바로 좋은 가격이 되는 것은 아닙니다. 실질취득 249,600,000원은 최신 실거래 252,000,000원의 99.0%에 불과하고, 시장 추세는 -12.1%입니다. 여기에 확약 밖 보증금 미상 점유자 2명의 명도 확인이 남습니다. 주된 권리위험은 확약으로 해소됐지만, 현재 회차의 가격 메리트는 얇고 점유 확인이 필요한 물건으로 보는 게 맞습니다.
