서울남부지방법원 2025타경12330. 서울 양천구 신월동 에코빌리지 101동 6층 602호, 전용 28.26㎡ 다세대주택입니다. 감정가 312,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 159,744,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 51.2% 수준입니다. 가격만 보면 눈길을 끌지만, 등기부를 펼치면 이야기가 달라집니다. 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 감정가보다 큰 335,000,000원이기 때문입니다.
그런데 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 임차인 황시내와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 실제로 적용·이행되면 통상의 대항력 인수형과 달리 황시내의 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험이 조건부로 해소되는 물건으로 보되, 그 조건의 확정 여부와 추가 전입자의 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12330 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 1081 에코빌리지 제101동 제6층 제602호 도로명주소: 서울특별시 양천구 오목로10길 6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 28.26㎡ · 지상 6층 중 6층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 6층 · 사용승인 2022.01.13 |
| 소유자 | 권담현 · 2022.03.07 소유권이전 · 당시 거래가액 335,000,000원 |
| 민간임대주택 | 2022.03.07 민간임대주택등기 |
| 감정가 | 312,000,000원 |
| 최저매각가 | 159,744,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 335,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.06 국민건강보험공단 압류 |
| 임차보증금 | 황시내 · 335,000,000원 |
| 매수인 인수 | 황시내 확약 이행 시 실질 0원 · 일반 인수 계산상 178,292,416원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 대항력보다 중요한 것은 매각 조건
말소기준권리는 2023.03.06 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 등기된 주택임차권과 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상이지만, 임차권등기의 순위와 임차인의 대항력 취득 시점은 별개입니다. 황시내는 2022.03.07 전입과 점유를 시작했고, 2022.02.18 확정일자를 갖췄습니다. 따라서 말소기준 압류보다 앞선 대항력이 있는 임차인으로 분석해야 합니다.
낙찰가 159,744,000원 + 추정 인수액 178,292,416원 = 338,036,416원
“임차인 황시내 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
따라서 이 조건이 유효하게 이행되면 황시내의 보증금에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 이는 해당 임차인과 승계인의 반환청구권에 적용되는 조건일 뿐, 다른 점유자에게 독립된 권리가 있다면 그 권리까지 자동으로 소멸시킨다는 뜻은 아닙니다.② 임차인·점유자 분석 — 확인된 임차권자 1명, 추가 전입자 2명
등기부와 매각물건명세서에서 확인되는 임차권자는 황시내 1명입니다. 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권 승계인으로, 동일 보증금의 승계 관계에 해당하므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 현황조사에는 이와 별도로 2025.07.30 전입한 사람 2명이 확인됩니다. 이들의 임대차계약 여부와 보증금은 확정되지 않았습니다.
| 성명 / 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 황시내전유부분 전부 · 임차권등기 | 2022.03.07확정 2022.02.18 | 335,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확약 적용 주택도시보증공사 승계 · 중복 합산 제외 |
| ALTANTSETSEG BYAMBAKHISHIG현황조사 전입자 · 점유관계 미상 | 2025.07.30확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 승계 관계 확인 없음 |
| MUNKHBAT TSASCHIKHER현황조사 전입자 · 점유관계 미상 | 2025.07.30확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 승계 관계 확인 없음 |
추가 전입자 2명은 모두 2023.03.06 말소기준권리보다 늦은 2025.07.30에 전입했습니다. 기재된 전입일만을 기준으로 하면 선순위 대항력이 인정되기 어렵습니다. 다만 이들의 보증금·계약관계·실제 점유개시 경위가 확인되지 않아 대항력 가능·미상인 점유관계로 보수적으로 관리할 필요가 있습니다. 임차인인지, 단순 거주자인지부터 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 가격 추세는 하락
에코빌리지의 실거래는 전체 5건으로, 전체 평균은 270,400,000원입니다. 그러나 과거에는 347,000,000원 거래도 있어 전체 평균이 현재 시세를 높게 보이게 할 수 있습니다. 따라서 가격 판단에는 최근 12개월 거래 2건 평균 246,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 28.26㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 28.26㎡ | 4 | 252,000,000원 |
| 2024.08 | 29.87㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2024.03 | 28.57㎡ | 2 | 258,000,000원 |
| 2022.01 | 28.57㎡ | 5 | 347,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 246,000,000원 |
현재 최저매각가 159,744,000원은 최근 12개월 평균의 64.9%이며, 최신 거래가 240,000,000원보다도 낮습니다. 황시내의 확약이 유효하게 이행되어 실질 인수가 0원이 되는 경우에는 최근 거래 수준과 비교한 가격 차이가 존재합니다.
반대로 확약이 적용되지 않는다면 실질 취득부담은 335,000,000원 규모에 가까워져 최근 실거래 시세를 웃돌게 됩니다. 따라서 단순히 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실만으로 저렴한 경매라고 평가하는 것은 잘못입니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,744,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 3,036,416원 |
| 1. 임차인 황시내 · 우선변제 | 335,000,000원 | 156,707,584원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용과 임차인 우선변제를 반영한 추정치입니다. 주택도시보증공사의 청구액은 임차권 승계 관계와 관련되므로 황시내 보증금에 별도의 임차보증금으로 중복 가산하지 않습니다. 당해세와 최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
최저매각가: 159,744,000원
황시내 미배당 보증금: 178,292,416원
명세서상 잔액 포기·말소 조건 이행 시 실질 인수: 0원
조건 이행을 전제로 한 실질 취득금액: 159,744,000원
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 확인은 필수
대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 구조에서는 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 잔액 포기 조건이 없으면 유찰 자체가 실질 취득부담을 충분히 낮추지 못합니다. 이 사건은 확약 이행 여부에 따라 경제적 결과가 크게 달라집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 일반 인수 계산상 잔액 | 확약 이행 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰감정가 51.2% | 159,744,000원 | 178,292,416원 | 0원 |
| 4회 유찰 시감정가 40.96% | 127,795,200원 | 209,793,933원 | 0원 |
| 5회 유찰 시감정가 32.77% | 102,236,160원 | 234,995,146원 | 0원 |
각 회차의 인수 추정액은 배당 시뮬레이션상 수치이며 집행비용 등 가정에 따라 달라집니다. 실제 보증금 인수 위험은 배당액, 임차인의 대항력 및 명세서상 포기 조건을 함께 검토해야 합니다. 유찰 후 회차의 가격은 시나리오이며 실제 매각 일정이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울강서초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주거지역으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 신정역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.01.13 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다. 해당 호실은 지상 6층 중 6층이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다. 토지는 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 과밀억제권역·공항 관련 진입표면구역 및 원추표면구역·대공방어협조구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 소음 관련. 공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률상 제3종구역에 해당하므로 현장 소음 수준과 주거환경 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약허가구역 지정 이력이 확인됩니다. 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 입찰 전 현재 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물로 표시되지 않았고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 40세대 규모의 다세대주택으로 실거래 표본이 제한적입니다. 최근 가격 하락 추세와 경매 평균 유찰 3.0회를 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 매각물건명세서의 미배당 잔액 청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각 조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 승계 관계 확인. 황시내와 주택도시보증공사의 임차권 승계 및 보증금 반환청구권 관계를 확인하고, 동일 보증금의 중복신고 여부를 대조해야 합니다.
- 추가 전입자 확인. ALTANTSETSEG BYAMBAKHISHIG 및 MUNKHBAT TSASCHIKHER의 임대차계약 유무·보증금·점유 경위·실제 거주 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 및 우선변제 확인. 황시내의 2022.03.07 전입과 2022.02.18 확정일자, 임차권등기와 배당요구 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 명도 계획. 잔액 반환청구권 포기와 실제 점유자의 퇴거는 별개입니다. 점유자와 명도 협의 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 전체 평균 270,400,000원보다는 최근 12개월 평균 246,000,000원 및 최신 거래 240,000,000원을 중심으로 가격을 평가해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부 및 실제 매수인이 부담할 가능성이 있는 비용을 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 공항소음 영향, 건물 상태, 최상층의 누수 가능성, 내부 관리상태 등을 현장에서 살펴봐야 합니다.
- 배당 원본 대조. 예상배당에는 추정 집행비용이 포함되어 있고 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액을 재확인해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.10.30 매각기일과 최저매각가, 변경·정지 여부 및 입찰보증금 조건을 법원 공고로 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 인수는 조건부 해소, 남는 위험은 점유와 가격”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 159,744,000원만이 아닙니다. 그보다 큰 335,000,000원의 임차보증금과, 그 잔액을 매수인이 인수하지 않도록 하는 청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다.
황시내는 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득했으므로 일반적인 경매라면 미배당 보증금이 낙찰자에게 큰 부담이 됩니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 구체적인 포기 조건이 명시되어 있어, 그 조건이 유효하게 이행되는 경우 황시내에 대한 실질 인수액을 0원으로 볼 수 있습니다.
그렇다고 권리관계가 완전히 단순한 것은 아닙니다. 추가 전입자 2명의 임차 여부와 점유관계가 확정되지 않았고, 최근 실거래도 -14.2% 하락 추세입니다. 40세대 규모의 다세대주택으로 환금성도 보수적으로 접근해야 합니다. 확약이 이행된다면 최근 시세 대비 가격 차이는 상당하지만, 조건이 불명확하면 표면적인 할인율은 의미가 크게 줄어듭니다.
결론은 조건부 검토입니다. 황시내와 주택도시보증공사의 청구권 포기·말소 조건을 원본으로 확인하고, 추가 점유자의 권리 및 명도 문제를 해소할 수 있다면 가격 측면에서 검토 여지가 있습니다. 반대로 그 조건의 이행이나 점유관계가 불명확하다면, 3회 유찰된 낮은 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 실제로 얼마를 부담하고 어떤 권리와 점유를 넘겨받느냐입니다.
