인천지방법원 2025타경510678. 용현동 그린빌라 3층 301호, 전용 39.35㎡의 다세대주택입니다. 공부상 이용상태 역시 다세대주택이며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층, 사용승인일은 1992.05.26.입니다. 현재 소유자는 주식회사오릭스컴퍼니이고, 2020.08.12. 소유권이전 당시 거래가액은 70,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 감정가 81,000,000원이 두 차례 유찰돼 최저가가 39,690,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 2020.08.10. 전입, 2020.07.28. 확정일자를 갖춘 한철민의 임차보증금 70,000,000원이 말소기준일 2022.02.08.보다 앞서 있어 대항력이 인정되고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 낙찰가가 낮아지면 그만큼 미배당 인수액이 커지므로, 가격 판단 기준은 39,690,000원이 아니라 보증금 70,000,000원 수준의 실질취득입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510678 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 627-382 3층301호 · 낙섬서로 7-10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.35㎡ · 4층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사오릭스컴퍼니 (2020.08.12. 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한철민 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.02.08. 국가의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 75,000,000원, 안산시 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 한철민의 전입신고는 2020.08.10.으로 말소기준보다 빠릅니다. 2026.04.21.에는 보증금 70,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳐져 있으며, 명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
임차인 분석
| 임차인 / 기재 | 전입·확정일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한철민 | 전입 2020.08.10 · 확정 2020.07.28 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 조사된 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 임차권자 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
보증금과 전입·확정일자가 명확하게 확인되는 임차인은 한철민입니다. 보증기관 대위·승계 표시는 없어 보증금 중복 합산 대상은 아닙니다. 다만 매각물건명세서에는 전입일·확정일·보증금이 확인되지 않는 주거 관련 기재가 추가로 존재하므로, 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남겨 두고 원문을 직접 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 70,000,000원으로 비교
그린빌라(627-382)는 총 10세대이고, 비교 면적은 전용 39.35㎡입니다. 확인된 실거래는 2022.02. 2층 85,000,000원 한 건이며, 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래도 모두 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 39.35㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.35㎡ | 1건 | 85,000,000원 |
표면 최저가 39,690,000원은 제공된 시장 비교치의 46.7%지만, 이 수치는 가격 메리트 판단에 그대로 쓰면 안 됩니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가를 초과하기 때문에 권리분석상 실질취득은 약 70,000,000원 기준으로 고정해서 봐야 합니다. 이 기준은 85,000,000원의 실거래 기준금액보다 낮으므로 가격 여지는 존재하지만, 실거래 표본이 1건이고 단지가 10세대에 불과해 환금성과 시세 신뢰도는 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,114,420원 |
| 1. 임차인 한철민 보증금 | 70,000,000원 | 38,575,580원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한철민 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 한철민에게 예상 배당되는 금액은 38,575,580원이고, 제공된 배당 시나리오상 미배당 보증금 31,424,420원은 매수인 인수 대상으로 계산돼 있습니다. 대항력 인수형이므로 가격 비교는 최저매각가가 아니라 임차보증금 70,000,000원 수준의 실질취득 기준으로 판단합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 임차인 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 39,690,000원 | 31,424,420원 | 38,575,580원 |
| 3회 유찰 시 | 27,783,000원 | 43,117,094원 | 26,882,906원 |
| 4회 유찰 시 | 19,448,100원 | 51,301,966원 | 18,698,034원 |
유찰이 더 진행돼도 핵심 경제구조는 크게 달라지지 않습니다. 매각가가 27,783,000원, 19,448,100원으로 내려가면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액은 43,117,094원, 51,301,966원으로 늘어납니다. 즉 낮아진 최저가만 보고 할인폭이 계속 커진다고 판단하면 안 됩니다.
④ 공매공고·등기 특이사항
- 말소기준. 2022.02.08. 국가 압류가 말소기준으로 선언돼 있습니다.
- 공매공고. 2025.04.17. 한국자산관리공사 2024-09671-016 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매와 공매 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사. 2022.09.28. 청구금액 75,000,000원의 가압류가 있으나 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
- 임차권등기. 2026.04.21. 한철민 명의 주택임차권등기, 보증금 70,000,000원이 설정돼 있습니다.
- 위반건축물 비고. 매각물건명세서에는 ‘위반건축물(무단증축)’ 등재 문구가 있으나 본건과 관련 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옹진군청 북서측 인근으로 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위상황은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다. 남서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 1992.05.26. 사용승인된 철근콘크리트조 4층 다세대주택이며, 위생·급배수·급탕·난방설비가 있습니다.
- 토지. 209.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,465,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이고 확인된 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0으로 제공돼 있어 재매각성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 39,690,000원이 아니라 대항력 임차보증금 70,000,000원 수준을 가격 판단의 기준으로 두세요.
- 임차보증금 인수. 현재 배당표 기준 31,424,420원 미배당이 예상되며, 유찰이 진행되면 인수액이 증가합니다.
- 한철민 동일인 관계. 임차권자와 신청채권자가 동일하게 기재된 점의 사실관계와 보증금 지급자료를 원문으로 확인하세요.
- 미상 점유 기재. 전입일·확정일·보증금이 확인되지 않는 주거 관련 기재는 대항력 가능·미상 상태이므로 명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 공매 병행 여부. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 진행·취소·정리 여부를 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부가 제공돼 있으므로 실제 취득·이용에 필요한 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·공매 진행자료를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “39,690,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 39,690,000원이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖춘 한철민의 보증금이 70,000,000원이고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 권리분석상 실질취득은 약 70,000,000원 기준으로 봐야 합니다.
이 실질취득 기준은 제공된 실거래 85,000,000원보다는 낮지만, 거래 표본이 1건뿐인 10세대 다세대이고 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 동일인 관계 확인, 미상 점유 기재, 한국자산관리공사 공매공고까지 남아 있습니다. 가격은 여지가 있지만 권리와 환금성은 보수적으로 볼 사건이며, 최저가 할인율만 보고 접근하기에는 확인해야 할 요소가 많습니다.
