인천지방법원 2025타경510731. 부평동 스위트홈 1동 704호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 이진재는 2018년 거래가 132,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매는 한국주택금융공사가 청구금액 158,551,529원으로 신청한 강제경매입니다. 현재 최저가는 감정가 1.50억의 49%인 7,350만원까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 2회 유찰도, 51% 할인도 아닙니다. 임차인 김지혜의 전입일은 2020.02.28.로 말소기준권리인 2023.02.13. 인천신용보증재단 가압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2020.01.28.이고 배당요구까지 했기 때문에 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 매각물건명세서에는 임대차보증금 141,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510731 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 518-1 스위트홈 1동 7층704호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 15층 건물 중 7층 704호 |
| 소유자 | 이진재 (2018.01.10. 매매 · 거래가 132,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 158,551,529원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 말소기준권리는 2023.02.13. 인천신용보증재단 가압류 32,860,000원입니다. 이후 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류 1,011,000,000원, 서울특별시 압류, 대형기선저인망수산업협동조합 가압류 48,400,637원, 인천광역시 압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지혜 | 7층 704호 36.53㎡ 전부 | 2020.02.28 | 2020.01.28 | 141,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
임차권등기에는 최초 계약 보증금 135,000,000원과 갱신 계약 보증금 141,000,000원이 함께 기재되어 있고, 매각물건명세서는 현재 인수 판단 기준 보증금을 141,000,000원으로 명시합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 판단 — 7,350만원이 아니라 약 1.41억을 봐야 한다
이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 최저가 73,500,000원이 싸다거나 시세 대비 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 매수인의 실질 부담입니다. 대항력 임차인의 보증금이 141,000,000원이므로, 현재 최저가만 보고 감정가의 49%라고 평가하면 실제 자금부담을 크게 잘못 읽게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 인천신용보증재단 | 32,860,000원 | 32,860,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,011,000,000원 | 38,917,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 48,400,637원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 158,551,529원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 채권자 배분 가정은 총 채권액 1,250,812,166원 중 71,777,000원을 배당하고 1,179,035,166원의 미배당을 남기는 계산입니다. 다만 임차보증금의 실제 배당·인수 판단은 매각물건명세서의 “전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다는 기재를 우선해 확인해야 합니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥초등학교 남서측 인근. 업무시설(오피스텔), 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 7층 704호입니다.
- 도로. 서측으로 폭 35m 내외 포장도로, 북측 및 동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득액을 기준으로 판단. 현재 회차의 73,500,000원이 아니라 대항력 보증금까지 포함한 약 141,000,000원을 기준으로 경제성을 검토해야 합니다.
- 배당표 재확인. 김지혜의 우선변제권과 실제 배당액을 배당요구 종기·채권계산서·세금채권과 함께 확인해야 최종 인수잔액을 확정할 수 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세가 있으면 임차인과 후순위 채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권등기 원본 확인. 최초 보증금 135,000,000원과 갱신 보증금 141,000,000원이 함께 등재되어 있으므로 최종 계약관계와 반환 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.05. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록 상태와 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금채권 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,350만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 150,000,000원짜리 물건이 두 번 유찰돼 73,500,000원까지 내려온 전형적인 할인 경매처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 한 단계 더 들어가면 결론이 완전히 달라집니다. 김지혜는 말소기준권리보다 앞선 2020.02.28.에 전입·점유를 시작했고, 확정일자와 배당요구까지 갖춘 대항력 임차인입니다. 보증금 141,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 표면 낙찰가는 7,350만원이지만, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 1.41억원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다. 비교 실거래 자료도 없어 이를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 유찰률이 아니라 대항력 보증금이 가격을 결정하는 사건입니다.
