인천지방법원 2025타경511270. 인천 서구 경서동 북청라하우스토리 101동 15층 1502호 아파트입니다. 감정가는 366,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 256,200,000원입니다. 등기상 핵심은 2022.04.25 설정된 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 283,800,000원입니다. 이후 케이비국민카드 가압류, 임의경매개시결정, 서울보증보험 가압류가 이어졌고 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인 최선애는 2024.06.26 전입했고 2025.11.06 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준인 2022.04.25보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없지만, 현재 자료상 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511270 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 1032 북청라하우스토리 101동 15층1502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.97㎡ · 20층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 최원균 · 단독소유 |
| 사용승인 | 2022.02.25 |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 256,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 265,088,525원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.04.25 우리은행 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액은 283,800,000원이고 채무자는 최원균입니다. 2024.12.09 케이비국민카드 가압류 32,402,679원, 2025.08.12 임의경매개시결정, 2025.09.23 서울보증보험 가압류 7,309,175원은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최선애 | 2024.06.26 | 미상 | 2025.11.06 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 72.2%
북청라하우스토리 동일 평형 최근 거래 12건의 평균은 355,083,333원입니다. 최근 실거래 최저는 300,000,000원, 최고는 439,000,000원이며 최신 거래도 2026.03 439,000,000원입니다. 현재 최저매각가 256,200,000원은 최근 12개월 평균의 72.2%로, 제공된 실거래 표본 범위보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.87㎡ | 15 | 439,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 4 | 338,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 12 | 345,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 14 | 358,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2025.11 | 59.87㎡ | 11 | 359,000,000원 |
| 2025.11 | 59.87㎡ | 18 | 370,000,000원 |
| 2025.10 | 59.99㎡ | 11 | 360,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 12 | 372,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 14 | 330,000,000원 |
| 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 355,083,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 256,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,386,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 283,800,000원 | 251,813,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 32,402,679원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 7,309,175원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 256,200,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 323,511,854원, 총 예상배당은 251,813,200원, 미배당은 71,698,654원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경서초등학교 남동측 인근. 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 15층 1502호로, 2022.02.25 사용승인된 아파트입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 북청라하우스토리 430세대, 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 최선애의 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 대항력은 없지만 실제 점유자가 누구인지, 인도명령과 명도 협의가 필요한지 현황을 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 256,200,000원은 최근 12개월 평균 355,083,333원의 72.2%이며 최근 거래 최저 300,000,000원보다 낮습니다.
- 배당 부족. 현재 회차 예상 미배당은 71,698,654원이나, 등기상 후순위 채권의 미배당은 매수인에게 자동 승계되는 구조가 아닙니다.
- 규제 확인. 감정자료에는 토지거래계약에관한허가구역이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있으므로 입찰 시 적용 여부를 원문 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 부담은 낮고, 현재 가격은 시세 아래
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2022.04.25 우리은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 최선애도 2024.06.26 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 눈에 띕니다. 1회 유찰된 최저가 256,200,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 355,083,333원의 72.2%이고, 최근 거래 최저 300,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 핵심은 권리 인수보다는 임차인의 보증금·확정일자 확인, 실제 점유 및 명도 상태, 그리고 입찰 전 원본 재검증입니다.
