인천지방법원 2025타경511273. 인천 서구 검암동 해피하우스 101동 303호, 전용 36.89㎡의 다세대주택입니다. 소유자 주식회사제이하우징은 2020년 5월 11일 매매를 원인으로 거래가 120,000,000원에 취득했고, 현재 감정가는 147,000,000원입니다. 2회 유찰되어 최저매각가는 72,030,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 저가 유찰이 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.

임차인 이상진은 2022년 5월 31일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 7월 1일 주민등록과 점유를 시작했습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2023년 3월 13일 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 이상진은 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 2024년 5월 16일에는 보증금 155,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 이 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 배당에서 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

등기상 2013년 경기남부수산업협동조합 근저당과 2017년 우리은행 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 기준은 2023.03.13 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후의 국 압류, 서구 압류, 한국주택금융공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이상진의 전입·점유는 2022.07.01로 말소기준보다 앞서므로, 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 별개로 임차보증금 미배당 잔액 인수 문제가 남습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음

이상진은 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 임차보증금은 155,000,000원 한 건으로 봅니다. 주택도시보증공사가 등기상 가압류 채권자로 존재하지만, 이상진의 임차보증금과 이를 중복 합산하는 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 72,030,000원이 아니라 155,000,000원 수준과 비교해야 한다

해피하우스101동102동의 전용 36.89㎡ 확인 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 121,633,333원이지만 2022년의 128,000,000원·123,900,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 더 최신인 최근 12개월 평균 113,000,000원과 최신 거래 113,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 가격 흐름도 과거 대비 -10.3%로 하락 추세입니다.

표면 최저가 72,030,000원은 최근 12개월 평균의 63.7%이지만, 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준으로 사용할 수 없습니다. 최저가 외에 현재 84,666,540원의 임차보증금 인수가 붙기 때문입니다. 권리분석상 실질취득 기준은 보증금 155,000,000원 수준이고, 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 113,000,000원을 모두 웃돕니다. 게다가 최근 흐름이 -10.3% 하락이므로 “2회 유찰돼 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)

현재 최저가 가정에서 임차인 이상진은 70,333,460원을 배당받고, 보증금 부족분 84,666,540원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세가 선순위로 차감되는 경우 임차인 배당이 줄어 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 2013.04.10 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물의 제3층 제303호이며, 실제 이용상태는 다세대주택입니다.
• 입지. 인천광역시 서구 검암동 간재울초등학교 남측 인근으로, 주변에 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 검바위역과 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측과 서측으로 상태가 양호한 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)이며, 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·과밀억제권역 등이 표시돼 있습니다.
• 건물상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장 방문 당시 이해관계인 부재로 내부구조는 공부 및 인근 유사물건 평가전례 등을 참고해 평가됐습니다.
• 환금성. 해피하우스101동102동은 29세대이고, 전용 36.89㎡ 확인 실거래는 3건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 1.8회로 표시돼 있어 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 대신 실질취득으로 계산. 72,030,000원만 보지 말고 현재 인수액 84,666,540원을 함께 반영해야 합니다. 가격 판단 기준은 보증금 155,000,000원 수준입니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수액 105,886,578원, 4회 유찰 시 120,740,605원으로 증가합니다. 최저가 하락이 그대로 매수인 이익이 되지 않습니다.
• 임차인 권리 확인. 이상진의 전입·점유 2022.07.01, 확정일자 2022.05.31, 보증금 155,000,000원, 임차권등기 2024.05.16 및 배당요구 사실을 기준으로 잔액 인수 구조를 확인해야 합니다.
• 당해세 확인. 세금이 선순위로 배당되면 임차인 배당액이 줄고 그만큼 매수인 인수 위험이 커질 수 있습니다.
• 최근 시세 우선. 과거 거래가 포함된 전체 평균 121,633,333원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 113,000,000원을 우선 기준으로 보고, -10.3% 하락 추세를 반영해야 합니다.
• 환금성 보수적 접근. 29세대 다세대주택이고 최근 12개월 동일 면적 실거래는 1건입니다. 낙찰 후 재매각 가격은 최근 거래 수준을 중심으로 검토해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가 ≠ 49% 취득가”

이 사건은 숫자 하나만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 147,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 72,030,000원, 감정가의 49%까지 떨어졌기 때문입니다. 그러나 그 숫자는 매수인이 실제로 부담하는 전체 가격이 아닙니다. 대항력 있는 실제 임차인 이상진의 보증금은 155,000,000원이고, 현재 배당가정에서 84,666,540원이 미배당되어 매수인에게 넘어옵니다.

더 유찰돼도 구조는 바뀌지 않습니다. 최저가가 50,421,000원, 35,294,700원으로 내려갈수록 인수액은 105,886,578원, 120,740,605원으로 올라가 실질취득은 계속 보증금 155,000,000원 수준에 머뭅니다. 반면 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 113,000,000원이고 시장 흐름도 -10.3% 하락입니다. 권리 인수와 최근 시세를 함께 보면 가격 메리트가 없는 쪽에 가깝습니다.

결론은 D. 후순위 등기권리는 매각으로 정리되지만, 핵심 임차보증금 인수가 남고, 실질취득이 최근 시세보다 높으며, 이미 2회 유찰됐고 거래 표본도 많지 않은 다세대주택입니다. 이 사건의 72,030,000원은 ‘싼 매입가격’이 아니라 보증금 인수와 결합해서 봐야 하는 입찰 시작가격입니다.