인천지방법원 2025타경511561. 부평구 부개동 부평코오롱하늘채 107동 7층 701호 아파트입니다. 현재 최저매각가는 196,700,000원으로 감정가 281,000,000원의 70%입니다. 등기 흐름의 중심은 2023년 8월 7일 설정된 현대캐피탈 근저당권으로, 채권최고액은 230,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤에 설정된 엔씨파이낸스대부 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 소유자는 최영숙이며 2025년 2월 10일 상속을 원인으로 소유권이 이전되었습니다. 앞선 소유자 이학성은 2018년 4월 17일 매매를 원인으로 취득했고 거래가액은 217,250,000원입니다. 하나은행 근저당과 유노스프레스티지대부 근저당은 각각 이미 등기부에서 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511561 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 520 부평코오롱하늘채 107동 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 24층 건물 |
| 현재 소유자 | 최영숙 · 2025.02.10 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 196,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 39,934,344원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 현대캐피탈이 말소기준
말소기준은 2023.08.07 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 230,400,000원이며, 이보다 앞선 하나은행 근저당권은 2023.08.08 등기말소됐습니다. 2024년 유노스프레스티지대부 근저당도 2024.09.04 말소됐고, 현재 말소기준 뒤에 남아 있는 엔씨파이낸스대부 근저당 52,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 281,000,000원, 현재 최저매각가는 196,700,000원입니다. 한 차례 유찰되면서 감정가의 70% 수준으로 내려왔습니다. 등기상 인수금액이 없으므로 현재 회차에서의 실질취득 기준 금액도 196,700,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 196,700,000원 | 193,146,200원 | 89,253,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 137,690,000원 | 134,962,340원 | 147,437,660원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 96,383,000원 | 94,248,106원 | 188,151,894원 |
유찰이 이어질수록 채권자 측 미배당액은 커집니다. 특히 현재 사건의 경매개시 채권자인 엔씨파이낸스대부는 현재 회차에서도 예상 배당액이 0원입니다. 그러나 이 배당 부족분 자체가 낙찰자의 인수채무로 바뀌는 것은 아니며, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,553,800원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 230,400,000원 | 193,146,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 52,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 282,400,000원, 현재 회차 예상 채권자 배당은 193,146,200원이며 미배당은 89,253,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부광초등학교 남측 인근이며, 주변은 중·소규모 아파트와 다세대주택·단독주택이 주를 이루고 각종 근린생활시설·생활편의시설·근린공원·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 원거리에 전철역이 소재합니다. 대중교통 이용상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물로 외벽은 몰탈 위 수성페인트 및 일부 인조석 마감, 창호는 하이샷시 마감입니다.
- 설비. 급·배수시설, 위생시설, 전기시설, 난방시설, 승강기, 도시가스시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 진입로 외곽 공도와 접하고 있으며 도로 포장 상태는 양호한 편입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없으나 감정평가 당시 자세한 임대 내역은 미상이므로 현장 점유자와 임대관계를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2023.08.07 현대캐피탈 근저당권이 기준이며 채권최고액은 230,400,000원입니다.
- 후순위 소멸 확인. 엔씨파이낸스대부 근저당 52,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 89,253,800원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 소유권 변동 확인. 이학성에서 최영숙으로 2025.02.10 상속을 원인으로 소유권이 이전된 흐름을 원본 등기에서 대조하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 점유 확인이 마지막 관문
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2023.08.07 현대캐피탈 근저당이 말소기준이고, 후순위 엔씨파이낸스대부 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 196,700,000원에서 예상 채권 미배당은 89,253,800원이지만, 낙찰자에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
다만 이 물건의 마지막 확인 포인트는 등기가 아니라 실제 점유·임대관계입니다. 감정평가 당시 이해관계인이 없어 자세한 임대 내역이 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원, 현장 임대관계 확인 후 입찰 판단”으로 정리하는 것이 가장 보수적입니다.
