인천지방법원 2025타경511639. 인천 남동구 논현동 냇마을신영지웰 908동 16층 1602호 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트구조 22층 건물 중 16층이고, 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다. 소유자는 서민석이며, 말소기준권리는 2008.01.02. 설정된 하나은행 근저당입니다.
권리구조의 핵심은 단순합니다. 말소기준 근저당 이후 중소기업은행 근저당 2건, 신용보증기금 가압류, 현재 사건의 경매개시결정 등이 존재하지만 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 주된 판단축은 권리 인수보다는 현재 최저가와 최근 실거래 시세의 차이입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511639 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 604-1 냇마을신영지웰 908동 16층1602호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 96.5212㎡ · 22층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 서민석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 553,000,000원 / 387,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 350,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 확인되지 않고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2008.01.02. 하나은행 근저당입니다. 2019년 중소기업은행 근저당, 2022년 중소기업은행 근저당, 2024년 신용보증기금 가압류와 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 78.2%
냇마을신영지웰(9단지)은 985세대, 2007.10.27. 준공 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 96.52㎡ 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 494,750,000원이고, 가장 최근 2026.07 거래는 503,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 96.52㎡ | 25 | 503,000,000원 |
| 2026.07 | 96.52㎡ | 19 | 525,000,000원 |
| 2026.06 | 96.52㎡ | 15 | 503,000,000원 |
| 2026.05 | 96.52㎡ | 14 | 440,000,000원 |
| 2026.04 | 96.52㎡ | 15 | 490,000,000원 |
| 2026.03 | 96.52㎡ | 3 | 520,000,000원 |
| 2026.02 | 96.52㎡ | 13 | 510,000,000원 |
| 2026.02 | 96.52㎡ | 12 | 490,000,000원 |
| 2026.02 | 96.52㎡ | 12 | 488,000,000원 |
| 2026.02 | 96.52㎡ | 7 | 485,000,000원 |
| 2026.01 | 96.52㎡ | 18 | 495,000,000원 |
| 2026.01 | 96.52㎡ | 18 | 488,000,000원 |
| 평균 | 96.52㎡ | 12건 | 494,750,000원 |
실거래 범위는 440,000,000원~525,000,000원이고 최근 12개월 평균은 494,750,000원입니다. 현재 최저매각가 387,100,000원은 이 평균의 78.2%입니다. 또한 최신 거래 503,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 감정가 553,000,000원에서는 실거래 상단보다 높았지만, 1회 유찰로 현재 가격대가 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 387,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,219,400원 |
| 1. 하나은행 근저당 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 중소기업은행 근저당 | 110,400,000원 | 110,400,000원 |
| 3. 중소기업은행 근저당 | 240,000,000원 | 30,480,600원 |
| 4. 신용보증기금 가압류 | 388,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 387,100,000원에서 채권자 총 청구액은 978,400,000원, 총 배당액은 380,880,600원, 미배당은 597,519,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천논현고등학교 동측 인근이며, 주위에 대규모 아파트단지·근린생활시설·각급학교·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인천논현역·소래포구역 및 노선버스정류장이 인근에 있어 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 내 16층 1602호이며 급배수·위생·난방·승강기·소화설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,438,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지. 냇마을신영지웰(9단지)은 985세대이며 2007.10.27. 준공됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 387,100,000원과 최근 12개월 평균 494,750,000원, 최신 거래 503,000,000원을 함께 비교해 응찰가를 정할 필요가 있습니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2008.01.02. 하나은행 근저당이며, 등기부상 이후 권리의 매각 소멸 여부를 입찰 직전 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 가격에서는 후순위 채권에 미배당이 발생하지만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 비용. 미납 관리비·당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 강점인 회차
이 사건은 말소기준 이후 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 임차인 신고가 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 권리 인수 구조는 비교적 단순합니다. 여기에 1회 유찰로 최저가가 387,100,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 494,750,000원의 78.2%가 됐습니다. 최신 거래 503,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 다만 임대관계가 미상으로 적시된 만큼 실제 점유관계와 매각물건명세서 확인을 끝낸 뒤 가격 차이를 판단하는 것이 핵심입니다. 인수 0원, 가격은 최근 실거래 아래 — 원본 점유 확인이 마지막 체크포인트입니다.
