인천지방법원 2025타경511685. 원당동 백산그린빌 2동 3층 302호, 전용 42.82㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 115,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 56,350,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김선미이며, 2016.10.22 매매를 원인으로 2017.02.03 소유권을 이전받을 때 거래가액은 110,000,000원이었습니다.
등기만 보면 현재 경매의 말소기준은 2023.09.27 주식회사 케이비국민카드 가압류 13,912,544원입니다. 그 뒤의 우리카드 가압류, 우리금융캐피탈 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 앞선 2021.02.10 전입자 이동우입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 다뤄야 하고, 인수금액 역시 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511685 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당동 807-1 백산그린빌 2동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 42.82㎡ · 5층 건물 중 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김선미 · 2016.10.22 매매 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈주식회사 / 8,571,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입자를 먼저 봐야 한다
현재 권리관계의 기준점은 2023.09.27 케이비국민카드 가압류입니다. 2023.11.21 우리카드 가압류 5,793,925원, 2023.12.28 우리금융캐피탈 가압류 6,288,209원, 2025.08.20 강제경매개시결정, 2025.09.03 국민건강보험공단 압류는 모두 그 뒤에 들어왔으므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 보증금 확인 전에는 인수액을 계산할 수 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동우 | 2021.02.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금을 합산하는 문제는 없습니다. 그러나 이 임차인의 보증금 자체가 확인되지 않아 현 회차 56,350,000원에서의 매수인 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 표면 할인율 49%, 그러나 실질취득가는 미상
백산그린빌(1,2동)은 25세대, 2011.11.01 준공입니다. 비교 면적은 전용 42.82㎡이며 최근 12개월 거래는 2024.12의 115,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 115,000,000원이고 현재 최저매각가 56,350,000원은 그 49.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 42.82㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2021.10 | 41.98㎡ | 2 | 122,000,000원 |
| 2021.07 | 41.98㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.82㎡ | 1건 | 115,000,000원 |
전체 3건 평균은 119,000,000원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 115,000,000원이고 최근 가격은 과거 거래 대비 -5.0%로 하락했습니다. 따라서 전체 평균 119,000,000원을 기준으로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
현재 최저가 56,350,000원만 놓으면 최근 시세의 49.0%지만, 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 미상입니다. 시세와 비교해야 할 기준은 최저가가 아니라 최저가에 실제 인수액을 더한 실질취득액입니다. 그 값이 확인되지 않은 현재 단계에서는 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정 · 임차보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,414,300원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,912,544원 | 13,912,544원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 5,793,925원 | 5,793,925원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 6,288,209원 | 6,288,209원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 우리금융캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,941,022원 |
위 배당은 집행비용 1,414,300원과 확인된 가압류 채권을 기준으로 한 계산입니다. 이동우의 보증금·배당요구·우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당과 소유자 잔여액, 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천창신초등학교 서측 인근이며 주변은 다세대주택, 학교, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철1호선 신검단중앙역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호이며 전기·위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 고산후로를 통해 인근 지역과 연계됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(원당구획정리), 성장관리권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 735.3㎡, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 1,170,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 25세대 규모이며 실거래 표본은 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격은 과거 대비 -5.0% 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이동우의 보증금과 임대차계약 내용을 확인하지 않고 최저가만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 2021.02.10로 선순위지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부가 확인되지 않아 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다.
- 실질취득액으로 시세 비교. 낙찰가에 인수하게 되는 금액을 더한 총액과 최근 115,000,000원 거래를 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세가 과거 대비 -5.0%이므로 전체 평균 119,000,000원만을 근거로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 유찰가 착시 경계. 3회 유찰 시 39,445,000원, 4회 유찰 시 27,611,500원이지만 선순위 보증금이 크면 실질취득비용은 그만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 중요한 것은 선순위 보증금
감정가 115,000,000원이 2회 유찰되어 56,350,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 실제 최근 거래도 115,000,000원이라 표면적인 최저가 비율은 49.0%입니다. 그러나 이 사건은 2021.02.10 전입한 이동우가 말소기준권리보다 앞서 있고 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 낙찰가 56,350,000원 자체를 취득원가로 보면 안 됩니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금을 인수하게 된다면 실질취득액은 그 보증금을 포함해 다시 계산해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 총 취득비용이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 최근 시세 역시 과거 대비 -5.0% 하락한 만큼, 이 사건의 결론은 가격은 낮아졌지만 권리비용은 아직 미상 — 보증금 확인 전 입찰가 산정 보류입니다.
