32,340,000원
인천지방법원 2025타경511755. 인천 미추홀구 도화동 121-33 대진성웅산호빌라 115동 3층 304호, 다세대주택입니다. 소유자는 임대용 단독소유이고, 현재 등기에는 근저당권이 남아 있지 않습니다. 1995.01.18 씨티은행 근저당권 26,000,000원이 설정된 적이 있지만 2005.03.11 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.01.22 한국씨티은행 가압류 11,708,794원입니다.
그 뒤 2025.02.20 신한카드 가압류 6,356,132원이 붙었고, 2025.08.28 신한카드주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 권리 자체보다 더 중요한 점은 다세대의 환금성과 시세 확인 범위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511755 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 121-33 115동 3층304호 인천광역시 미추홀구 석정로343번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 27.9㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 내 3층 304호 |
| 소유자 | 임대용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 32,340,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 6,735,462원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 임대관계 | 확인된 별도 임차인 정보는 없으며 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
과거 압류 이력은 다수 있지만 현재 경매 전에 이미 정리됐습니다. 2013.08.21 국 압류는 2014.05.30 말소됐고, 2017.11.01 국 압류는 2019.10.11 말소, 2018.01.26 수원시팔달구 압류는 2018.09.12 말소, 2018.08.17 국민건강보험공단 압류는 2020.02.25 말소, 2023.06.15 국 압류는 2024.02.06 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 53.9%라는 숫자만 믿으면 안 된다
확인되는 같은 빌라·같은 전용면적의 실거래는 2021.11 한 건입니다. 전용 27.9㎡, 4층이 60,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 32,340,000원은 이 거래가격의 53.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 27.9㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 비교값 | 27.9㎡ | 1건 | 60,000,000원 |
표면적으로는 감정가 66,000,000원에서 2회 유찰돼 32,340,000원까지 내려왔기 때문에 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 비교 가능한 거래가 2021.11 한 건뿐이라 현재 시세를 직접 설명하기에는 표본과 시점 모두 제한적입니다. 따라서 53.9%라는 비율을 근거로 곧바로 “시세보다 싸다”고 결론 내리기보다, 현재 매매 가능 가격을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 982,120원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 11,708,794원 | 11,708,794원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,356,132원 | 6,356,132원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,292,954원 |
현재 최저가 32,340,000원 가정에서 집행비용 982,120원, 한국씨티은행 11,708,794원, 신한카드 6,356,132원이 배당되고 소유자 잔여는 13,292,954원으로 계산됩니다. 채권 합계 18,064,926원은 전액 배당되고 미배당액은 0원이며, 매수인 인수 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 인수는 여전히 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 32,340,000원 | 18,064,926원 | 0원 | 13,292,954원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 22,638,000원 | 18,064,926원 | 0원 | 3,765,590원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 15,846,599원 | 15,161,360원 | 2,903,566원 | 0원 | 0원 |
중요한 점은 4회 유찰 시 채권 미배당 2,903,566원이 생겨도 배당 시나리오상 매수인이 그 금액을 인수하는 구조는 아니라는 것입니다. 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 도화동 대화초등학교 동측 인근이며, 주위에는 아파트·다세대주택·근린생활시설·공장이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 304호입니다. 위생·급수설비와 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 약 10미터 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 토지면적은 367.3㎡, 공시지가는 1,430,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·제2종일반주거지역에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26~2026.08.25 지정으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 18세대이며 확인 실거래는 2021.11 한 건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 가능한 실거래가 2021.11의 60,000,000원 한 건뿐이라 현재 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 다세대 환금성 확인. 18세대 규모와 2회 유찰 상태를 감안해 낙찰 후 재매각 수요까지 점검할 필요가 있습니다.
- 배당·세금 재확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로”
이 물건은 현재 배당 시나리오상 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조라 등기권리 분석 자체는 복잡하지 않습니다. 감정가 66,000,000원에서 2회 유찰돼 32,340,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 확인되는 동일 면적 거래가 2021.11의 60,000,000원 한 건뿐이라 현재 시세를 정밀하게 잡기 어렵습니다. 여기에 18세대 다세대·2회 유찰·임대관계 미상이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격은 현장 시세 확인 후 판단이 맞습니다. 과거 거래가 대비 53.9%라는 숫자보다 실제 점유와 현재 매매수요를 확인하는 것이 입찰의 승부처입니다.
