감정가 24%까지 내려왔지만, ‘유치권 행사중’ 표시가 핵심 — 김포 월곶 미소빌 101호

인천지방법원 2024타경4945. 김포대학교 남서측 근거리에 있는 4층 규모 다세대주택 ‘미소빌(가동)’의 1층 101호입니다. 감정가는 176,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 최저매각가는 42,258,000원까지 내려왔습니다. 확인된 동일면적 거래가 169,000,000원~179,000,000원인 점만 보면 할인 폭은 매우 큽니다. 다만 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 유치권 주장의 실체와 점유, 그리고 별도로 매각되는 진입도로와의 관계입니다.

등기부의 현재 말소기준은 2018년 12월 31일 설정된 천관농업협동조합 근저당권 1,222,000,000원입니다. 이후의 가등기·근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 확인된 임차인은 없습니다. 그러나 감정요항의 임대관계는 미상이고 현관문에는 유치권 표시가 부착돼 있어, 등기상 인수 0원과 실제 인도·명도 난도는 분리해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 유치권은 별도

2016년에 설정됐던 을구 1번 근저당권 4건과 당시 경매개시결정·가압류는 2018년 12월 31일 선행 경매 매각으로 말소됐습니다. 갑구 3번 가등기와 갑구 16번·19번 가등기도 각각 말소 기록이 확인됩니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 천관농업협동조합 근저당권이며, 그 뒤에 남은 갑구 17번 가등기와 이차연 근저당권, 지방자치단체 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 가격은 낮지만 거래 시점이 오래됐다

동일면적 59.74㎡의 확인 거래는 총 6건으로, 거래가는 169,000,000원~179,000,000원, 평균은 170,666,666원입니다. 최저매각가 42,258,000원은 이 평균의 24.8%입니다. 다만 개별 거래가 모두 2023년 4월~9월에 집중돼 있어 2026년 매각기일의 현재 시세를 그대로 대표한다고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 42,258,000원 가정)

예상배당표상 총채권액은 3,962,000,000원, 배당액은 41,097,356원, 미배당액은 3,920,902,644원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유치권·별도등기·도로 — 현장조사가 본론

• 유치권 표시. 현관문에 ‘유치권 행사중’ 표시가 부착돼 있고 정환종합건설 주식회사가 공사대금 미납을 이유로 준공유치권을 주장한 것으로 조사됐습니다.
• 점유 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 열쇠 관리, 우편물·전입·사업자등록 여부를 직접 확인해야 합니다.
• 별도등기. 토지 갑구 13번·14번 소유권이전청구권가등기는 2023.04.20 말소됐고, 토지 을구 12번 근저당권은 경매신청 담보권과 공동담보로 기재돼 있습니다.
• 도로 개별매각. 집합건물에 인접한 김포시 월곶면 포내리 144-6 도로는 통로로 이용되는 토지이지만 이 사건 물건 16번으로 개별매각됩니다. 본건만 취득할 때의 통행·사용 관계를 확인해야 합니다.
• 재매각. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며 주위에는 공동주택·농경지·소규모 공장·창고가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측으로 세로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 다세대주택으로 급배수·위생·난방·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역에 포함됩니다.
• 토지. 대지 564.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 260,100원/㎡입니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 단지 경매 매각률이 20.0%여서 대단지 공동주택보다 매수층과 재매각 유동성이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권 원인 확인. 공사계약서·세금계산서·공사대금 채권·현장 점유자·점유 개시일과 점유의 계속 여부를 확인하세요.
• 최신 권리 원본 대조. 2018년 선행 경매로 말소된 권리가 예상배당표에 반영된 불일치를 최신 등기부와 매각물건명세서로 해소해야 합니다.
• 가등기 확인. 갑구 17번 가등기의 성격과 매각물건명세서상 소멸 여부를 원본으로 확인하세요.
• 도로 물건 확인. 포내리 144-6 도로의 개별매각 일정과 통행권·사용승낙 여부를 확인하세요.
• 점유·명도. 임차인 신고가 없더라도 유치권 주장자 또는 다른 점유자가 있으면 인도 지연과 분쟁비용이 발생할 수 있으므로 현장 방문이 필수입니다.
• 입찰보증금. 재매각 보증금 20%인 8,451,600원을 준비하고 잔금 납부 가능성을 점검하세요.
• 현재 시세 확인. 확인 거래가 2023년에 집중돼 있으므로 2026년 인근 매매·전세·월세와 동일 건물 호가를 별도로 조사하세요.
• 세금·관리비. 지방세 압류 4건의 당해세 해당 여부와 체납 관리비를 관계 기관에 확인하세요.

맺으며 — “24.8% 할인”보다 먼저 볼 것

최저매각가 42,258,000원은 감정가의 24.01%, 확인 거래 평균의 24.8%입니다. 등기만 보면 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 네 차례 유찰과 재매각, 유치권 행사중 표시, 임대관계 미상, 별도 도로 개별매각, 등기 말소기록과 예상배당표의 불일치가 동시에 존재합니다.

가격은 매력적이지만 권리분석은 단순하지 않습니다. 유치권 주장의 성립 가능성과 실제 점유, 진입도로 확보, 최신 권리 원본을 모두 해소한 뒤에만 할인 폭을 투자수익으로 계산할 수 있습니다. 이 확인이 되지 않는다면 42,258,000원은 싼 가격이 아니라 불확실성을 반영한 가격일 수 있습니다.