수원지방법원 2024타경62396. 화성시 장지동 동탄2아이파크 3423동 14층 1403호 아파트입니다. 현 소유자는 박종주이며, 2020.09.26. 매매를 원인으로 거래가액 620,000,000원에 취득한 뒤 2020.11.27. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 313,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 신한은행의 추가 근저당 240,000,000원, 페퍼저축은행 근저당 321,600,000원, 경기신용보증재단 가압류 50,000,000원, 그리고 2024.03.28. 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 가정상 낙찰자에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62396 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄대로4길 123, 3423동 14층1403호 (장지동,동탄2아이파크) |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트구조 20층 건 내 14층 1403호 |
| 소유자 | 박종주 · 2020.09.26. 매매 · 거래가액 620,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 700,000,000원 / 700,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주식회사 페퍼저축은행 / 305,780,814원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.11.27. 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 신한은행 추가 근저당, 페퍼저축은행 근저당, 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 중소기업은행 근저당과 2021년 키움저축은행 근저당은 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교값 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
대상 단지는 동탄2아이파크1단지, 총 470세대, 사용승인 관련 기준일은 2019.03.20로 확인됩니다. 다만 현재 확보된 비교자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최신 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가와 최저가가 모두 700,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
특히 비교 대상으로 잡힌 면적은 96.9237㎡이나 대상 조건과 일치한다고 확인되지 않았으므로, 해당 수치를 이용해 임의의 시세나 할인율을 계산하지 않는 것이 맞습니다. 현재 단계에서 확정적으로 말할 수 있는 것은 신건 최저가 700,000,000원과 인수액 0원, 즉 실질취득 가정액 역시 700,000,000원이라는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 700,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,400,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 313,200,000원 | 313,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 321,600,000원 | 137,400,000원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 924,800,000원 중 예상 배당은 690,600,000원이며, 미배당은 234,200,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 700,000,000원 | 690,600,000원 | 234,200,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 560,000,000원 | 552,000,000원 | 372,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 448,000,000원 | 441,120,000원 | 483,680,000원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 계산에서는 매수인에게 넘어오는 금액은 모든 회차에서 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 560,000,000원, 2회 유찰 시 448,000,000원입니다. 다만 이 가격들이 시세보다 싼지는 별도의 실거래 확인 없이는 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 화성시 장지동 서연고등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·다가구주택·근린생활시설·학교·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건 내 14층 1403호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·지역난방·승강기·공동현관보안·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 10미터 보행자도로, 남서측 약 25미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))·택지개발지구이며 공시지가는 2,003,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
- 단지. 동탄2아이파크1단지 470세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.11.27. 신한은행 근저당이 기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 등기 원본과 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 조건 최신 실거래 금액이 확인되지 않은 만큼 700,000,000원을 시세와 직접 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 560,000,000원, 2회 유찰 448,000,000원으로 내려가지만 가격 메리트 여부는 실거래와 함께 판단해야 합니다.
- 배당구조. 신건에서도 총 채권액 924,800,000원 중 234,200,000원이 미배당되지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가 및 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2020.11.27. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 신한은행 추가 근저당·페퍼저축은행 근저당·경기신용보증재단 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 아직 결론을 내릴 단계가 아닙니다. 감정가와 최저가가 700,000,000원이라는 사실은 알 수 있지만, 직접 비교 가능한 최신 실거래 값이 없어 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리구조는 합격권, 가격 판단은 보류가 가장 일관된 결론입니다.
