수원지방법원 2024타경68080. 화성시 남양읍 온석리 266-3 소재 부동산으로, 감정평가상 건물은 철골조 스라브지붕 2층 위험물저장 및 처리시설입니다. 1층은 사무실·화장실·캐노피·세차장 등으로, 2층은 주거용으로 이용 중이며 토지 지목은 주유소용지입니다. 이번 매각은 일괄매각으로 제시외 물건과 기계기구도 포함됩니다.
등기상 말소기준은 2006.11.07 설정된 중소기업은행 근저당권 168,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행 추가 근저당과 씨제이대한통운주식회사·노승동·노희석·홍택수의 근저당, 정덕범의 가등기, 화성시·국·국민건강보험공단의 압류, 현재의 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 그러나 등기 소멸 여부와 별개로 1999년부터 점유한 대항력 임차인 보증금 15,000,000원이 남는 구조라 ‘등기만 깨끗하면 끝’인 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경68080 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 온석리 266-3 · 경기도 화성시 만세구 남양읍 온석길 15-2 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 위험물저장 및 처리시설 · 1층 사무실·화장실·캐노피·세차장 등 / 2층 주거용 |
| 토지 | 주유소용지 · 612.0㎡ · 계획관리지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김성태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 844,631,290원 / 591,242,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 374,528,736원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 및 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차보증금은 별도
핵심 말소기준은 2006.11.07 중소기업은행 근저당권 168,000,000원입니다. 현재 살아 있는 후순위 권리 가운데 중소기업은행의 432,000,000원·400,000,000원·100,000,000원 근저당, 씨제이대한통운주식회사 600,000,000원 근저당, 노승동 50,000,000원, 노희석 124,940,000원, 홍택수 132,000,000원 근저당 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 인수액 15,000,000원
| 점유자 | 용도 / 면적 | 점유 시작 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 씨제이대한통운(주)(신영수) | 주유소 · 215.0000㎡ | 2015-08-26 | 500,000,000원 | 3,300,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 | 해당 없음 |
| (주)고려섬유힘찬주유소(김성태) | 주유소 | 1999-10-11 | 15,000,000원 | - | 대항력 있음 | 확정일자 없음 | 매수인 인수 |
씨제이대한통운(주)(신영수)은 2015.08.26부터 주유소 215.0000㎡를 점유하고 보증금 500,000,000원·월세 3,300,000원으로 조사됐지만, 점유 시작이 2006.11.07 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 (주)고려섬유힘찬주유소(김성태)는 1999.10.11부터 점유해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있으며, 확정일자가 없어 우선변제 배당이 아닌 보증금 15,000,000원 전액 인수로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 591,242,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,312,420원 |
| 인수 · (주)고려섬유힘찬주유소(김성태) | 15,000,000원 | 0원 |
| 1. 중소기업은행 근저당 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 중소기업은행 근저당 | 432,000,000원 | 414,929,580원 |
| 3. 중소기업은행 근저당 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 중소기업은행 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 씨제이대한통운주식회사 근저당 | 600,000,000원 | 0원 |
| 6. 노승동 근저당 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 노희석 근저당 | 124,940,000원 | 0원 |
| 8. 홍택수 근저당 | 132,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 2,006,940,000원, 현재 회차 예상 채권자 배당은 582,929,580원이며 미배당은 1,424,010,420원입니다. 대항력 임차인 보증금 15,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 별도로 인수 15,000,000원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 591,242,000원 | 582,929,580원 | 1,424,010,420원 | 15,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 413,869,400원 | 407,330,706원 | 1,599,609,294원 | 15,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 289,708,580원 | 284,852,660원 | 1,722,087,340원 | 15,000,000원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 374,528,736원을 충족하는 것으로 계산되고, 2회 유찰 시에도 충족합니다. 하지만 3회 유찰 시 예상 배당은 284,852,660원으로 내려가 신청채권자 청구액을 충족하지 못합니다. 매수인이 인수하는 임차보증금 15,000,000원은 유찰 여부와 관계없이 동일합니다.
⑤ 시설·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철골조 스라브지붕 2층 위험물저장 및 처리시설로 1층은 사무실·화장실·캐노피·세차장 등, 2층은 주거용으로 이용 중입니다.
- 토지. 612.0㎡ 주유소용지이며 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)에 속합니다. 공시지가는 497,700원/㎡입니다.
- 주변환경. 온석1통 마을회관 남서측 원거리에 위치하며 공장·농경지·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 버스정류장의 운행회수·배차간격 등을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 해당하고 일부 토지는 도로와 관련된 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단 저당법 제7조 기계·기구가 포함되며, 주유기 3점 및 30Ton BROACH M/C는 소재불명으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 591,242,000원만 보지 말고 대항력 임차보증금 15,000,000원을 더한 606,242,000원을 실제 부담 기준으로 계산해야 합니다.
- 대항력 임차인. (주)고려섬유힘찬주유소(김성태)의 보증금 15,000,000원은 우선변제 배당 없이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 후순위 점유자. 씨제이대한통운(주)(신영수)은 보증금 500,000,000원·월세 3,300,000원으로 조사됐지만 말소기준 이후 점유라 대항력은 없습니다.
- 가등기 원문 확인. 2018.08.16 정덕범 가등기는 말소기준 이후지만 담보가등기 종류 확인 필요가 표시돼 있으므로 원문을 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 물건과 기계기구가 포함되고 일부 기계가 소재불명으로 기재돼 있으므로 실제 현황과 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 실질취득액 606,242,000원의 가격 메리트는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 인수와 특수시설
감정가 844,631,290원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 591,242,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 1999.10.11부터 점유한 대항력 임차인의 보증금 15,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 실질취득액은 606,242,000원입니다. 비교 실거래가가 없어 이 금액이 시장가보다 싼지는 확인되지 않습니다.
등기 권리는 2006.11.07 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위가 소멸하는 구조지만, 대항력 임차인과 담보가등기 확인, 국세·지방세 압류, 일괄매각되는 기계기구와 일부 소재불명 설비가 함께 얽혀 있습니다. 주거용 아파트처럼 최저가 할인율만으로 판단하기보다는 임차보증금 인수·시설 실사·세금·매각범위를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
