인천지방법원 2024타경4945. 김포대학교 남서측 근거리에 있는 전용 59.74㎡ 다세대주택으로, 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 101호입니다. 감정가 177,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 42,498,000원까지 내려왔습니다. 최근 확인된 동일 면적 거래는 2024년 5월 4층 169,000,000원 한 건으로, 표면적인 가격 차이는 매우 큽니다.
하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 매각물건명세서에는 재매각으로 기재되어 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이고, 현관문에는 ‘유치권 행사중’ 표시가 부착되어 있습니다. 현황조사 과정에서 정환종합건설 주식회사가 공사대금 미납을 이유로 준공유치권 행사 중이라고 통화한 내용도 확인됩니다. 유치권 주장금액은 확인되지 않아, 현재 단계에서 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 김포대로2918번길 78, 1동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.74㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유관계 | 최민선 80분의 74 · 우은실 80분의 5 · 주식회사제트투 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 42,498,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 경매신청 담보권자 | 천관농업협동조합 · 청구액 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 입찰보증금 | 8,499,600원 (최저매각가격의 20% · 재매각) |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 유치권은 별도
현재 권리분석의 말소기준은 2018.12.31. 설정된 천관농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,222,000,000원입니다. 그 이후 설정된 강혜정의 소유권이전청구권가등기, 이차연 근저당권, 지방자치단체 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 임차인 신고 내역은 없고 예상 인수액도 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인이 없다는 사실과 현재 점유자를 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 가등기·별도등기 — 원본 대조가 필요한 부분
- 갑구 3번 가등기. 2016.07.14. 임정호 지분 10분의 6, 권현숙 지분 10분의 4의 소유권이전청구권가등기가 설정됐으나 2016.09.13. 해제를 원인으로 말소되었습니다.
- 갑구 16번 가등기. 박종산의 최민선 지분 40분의 37 이전청구권가등기는 2019.06.27. 해제를 원인으로 말소되었습니다.
- 갑구 17번 가등기. 2019.06.27. 강혜정 명의의 공유자 전원 지분 전부 이전청구권가등기가 설정됐습니다. 말소기준권리보다 뒤이므로 매각소멸 대상으로 표시되어 있지만, 가등기의 구체적 성격은 원본 확인이 필요합니다.
- 갑구 19번 가등기. 이영석의 최민선 지분 40분의 37 이전청구권가등기는 2023.04.20. 해제를 원인으로 말소되었습니다.
- 별도등기. 토지의 소유권이전청구권가등기 2건은 2023.04.20. 말소되었고, 토지 근저당권은 경매신청 담보권과 공동담보로 기재되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이지만 실질취득가는 아직 미정
실거래 비교 대상은 미소빌(나동), 전용 59.74㎡입니다. 확인된 거래는 2024년 5월 4층 169,000,000원 한 건이며, 최근 12개월 평균과 전체 평균도 모두 169,000,000원입니다. 거래 표본이 한 건뿐이므로 개별 층·상태 차이를 반영한 시세 범위로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.74㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.74㎡ | 1건 | 169,000,000원 |
현재 최저가 42,498,000원은 최근 실거래 169,000,000원의 25.1%입니다. 등기상 인수액 0원만 적용하면 실질취득 기준금액도 42,498,000원이지만, 이는 유치권 주장을 제외한 계산입니다. 유치권이 성립해 별도 해결비용이 발생하면 실제 취득비용은 그만큼 증가하므로, 확인 전에는 ‘시세보다 75% 싸다’고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,498,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,164,964원 |
| 1. 근저당권 · 이상미 | 600,000,000원 | 41,333,036원 |
| 2. 근저당권 · 이영달 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 양귀순 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 강선아 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 고현주 | 350,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당권 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당권 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,962,000,000원 중 채권자 예상배당은 41,333,036원, 미배당은 3,920,666,964원입니다. 신청채권자 천관농업협동조합의 청구액은 461,543,141원이나 위 순위 적용 시 예상배당은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 핵심 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 42,498,000원 | 41,333,036원 | 3,920,666,964원 |
| 5회 유찰 시 | 29,748,599원 | 28,813,124원 | 3,933,186,876원 |
| 6회 유찰 시 | 20,824,019원 | 20,049,187원 | 3,941,950,813원 |
등기상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 유치권 주장은 낙찰가가 내려간다고 자동으로 사라지는 항목이 아니므로, 추가 유찰만으로 위험이 해소된다고 볼 수 없습니다. 이미 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 4.0회이고 매각률은 20.0%로 집계되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 실거래 기준)
- 입지. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택·농경지·소규모 공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2022.12.15. 준공된 총 8세대 다세대로, 급배수·위생·난방·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 세로에 접하지만, 집합건물 통로로 이용되는 인접 도로가 별도 개별매각 대상으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적은 562㎡, 지목은 대, 공시지가는 273,800원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·성장관리권역·하수처리구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래가 2024년 5월 한 건뿐이고, 단지 경매 매각률은 20.0%로 표본과 환금성 모두 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권. 정환종합건설 주식회사의 공사계약서, 공사대금 내역, 미지급액과 채권 발생시점을 확인하세요.
- 점유 실태. 유치권 주장자가 실제로 목적물을 계속 점유하는지, 현관 표시 외에 출입통제·관리행위가 있는지 확인하세요.
- 임차·점유 관계. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상이므로 현재 점유자와 전입세대 현황을 확인하세요.
- 배당순위 불일치. 2016년 근저당권의 2018년 말소기재와 예상배당표의 선순위 반영이 일치하는지 법원 원본으로 재검토하세요.
- 가등기 성격. 현존하는 갑구 17번 가등기의 원인과 말소 대상 여부를 매각물건명세서 및 등기 원본에서 대조하세요.
- 별도 도로. 포내리 144-6 도로의 낙찰 결과와 통행권·사용관계를 확인하세요.
- 세금 압류. 영등포구·김포시·가평군 압류 중 당해세 해당액이 있는지 확인하세요.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저가의 20%인 8,499,600원입니다.
- 응찰가 산정. 유치권이 성립할 때 부담할 수 있는 금액을 확인한 뒤 낙찰가와 합산해 169,000,000원 실거래와 비교하세요.
맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 확인할 세 가지
이 물건은 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 177,000,000원이 42,498,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 169,000,000원과 비교하면 25.1% 수준입니다. 등기상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 유치권 주장액과 점유 성립 여부, 별도 매각되는 통로 도로의 이용관계, 2016년 근저당권 말소기재와 예상배당순위의 불일치를 확인하지 않으면 실질취득비용과 인도 가능성을 판단할 수 없습니다. 이 세 항목이 해소되기 전의 42,498,000원은 확정된 취득가격이 아니라 검증을 시작하는 기준금액입니다. 결론은 가격은 매력적으로 보이지만, 권리·점유 확인 전에는 보류입니다.