인천지방법원 2024타경4945. 김포대학교 남서측 근거리에 있는 2022년 준공 다세대주택 ‘미소빌(나동)’의 1층 102호입니다. 전용면적은 59.74㎡이고 전체 규모는 8세대입니다. 감정가 179,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 42,978,000원까지 내려왔습니다.
가격표만 보면 확인된 동일면적 실거래 169,000,000원과 차이가 매우 큽니다. 등기상 인수액 0원을 더한 실질취득액도 42,978,000원으로 동일해, 최신 실거래의 25.4%입니다. 하지만 이 사건은 최저가만 비교해서 “싸다”고 결론 내릴 유형이 아닙니다. 현관문에 유치권 행사 표시가 부착돼 있고, 정환종합건설(주)이 공사대금 미납을 이유로 유치권을 행사 중이라고 밝혔습니다. 유치권이 성립하면 그 부담은 현재 배당표의 인수액 0원과 별도로 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 김포대로2918번길 78, 1동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.74㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 |
| 공동소유자 | 최민선 지분 80분의 74 · 우은실 지분 80분의 5 · 주식회사제트투 지분 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 42,978,000원 (4회 유찰, 감정가의 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천관농업협동조합 / 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 유치권은 별도
말소기준권리는 2018.12.31. 천관농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 강혜정 가등기, 이차연 근저당권, 현재 경매개시결정과 가평군 압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다.
말소기준권리보다 앞선 2016년 가처분·가등기와 근저당권, 2017년 경매개시결정·가압류는 각각 해제 또는 2018.12.31. 임의경매 매각으로 말소된 기록이 있습니다. 토지의 별도등기 중 소유권이전청구권가등기 역시 2023.04.20. 말소됐고, 토지 근저당권은 이번 경매신청 담보권과 공동담보로 기재돼 있습니다.
임차인 없음. 보증금 승계나 대항력 임차인 인수는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 당시 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자, 열쇠 인도 가능 여부와 명도 상황은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 실거래 비교 — 25.4%라는 숫자의 이면
미소빌(나동) 동일면적 59.74㎡에서 확인된 실거래는 2024년 5월 4층 169,000,000원 한 건입니다. 전체 실거래 평균·최저·최고도 모두 같은 금액이므로, 이 한 건만으로 개별 호수의 현재 시장가를 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.74㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 확인 표본 | 59.74㎡ | 1건 | 169,000,000원 |
등기상 인수액이 없다는 전제에서 현재 실질취득액은 최저가와 같은 42,978,000원이며, 확인된 실거래의 25.4%입니다. 가격 차이는 크지만 4회 유찰, 재매각, 유치권 주장, 통로 도로의 개별매각, 8세대 규모와 거래 표본 1건이라는 조건이 함께 존재합니다. 따라서 이 차이를 전부 순수한 가격 메리트로 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,978,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,173,604원 |
| 1. 근저당 · 이상미 | 600,000,000원 | 41,804,396원 |
| 2. 근저당 · 이영달 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 양귀순 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 강선아 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 고현주 | 350,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 3,962,000,000원 중 예상배당은 41,804,396원이며 미배당액은 3,920,195,604원입니다. 신청채권자 천관농업협동조합의 예상배당은 0원이고 소유자 잔여금도 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 4층 건물입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 입지. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하고 주위에는 공동주택, 농경지, 소규모 공장과 창고가 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역과 하수처리구역에 포함됩니다.
- 건물·토지. 2022.12.15. 준공된 8세대 다세대주택이며, 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 동일면적 실거래는 1건이고 단지 매각률은 20.0%, 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 거래 표본과 매수층이 제한적인 소규모 다세대라는 점을 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장조사. 정환종합건설(주)의 공사계약, 공사대금 채권액, 미지급 내역, 점유 주체와 점유 상태를 확인하고 현관문 표시만으로 판단하지 마세요.
- 재매각 조건. 매수신청보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다. 대금납부 계획과 몰수 위험을 보수적으로 점검해야 합니다.
- 통로 도로 확인. 집합건물의 통로로 쓰이는 김포시 월곶면 포내리 144-6 도로는 이 사건의 별도 물건으로 개별매각됩니다. 도로 지분이나 사용 관계를 반드시 함께 검토하세요.
- 배당순위 대조. 2018.12.31. 말소된 종전 근저당권 기록과 예상배당표의 선순위 반영이 일치하는지 등기부, 배당요구서와 채권계산서 원본으로 확인하세요.
- 가등기 이력. 갑구 3번·16번·17번·19번 가등기의 원인과 말소 여부를 원본에서 재확인하고, 남아 있는 후순위 가등기가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 대조하세요.
- 점유·명도. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 내부 상태, 열쇠 인도와 명도비용을 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한. 실거래 표본은 2024.05. 한 건뿐입니다. 169,000,000원을 현재 확정 시세로 단정하지 말고 1층 조건, 유치권과 도로 위험을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “낮은 최저가는 위험이 사라졌다는 뜻이 아니다”
등기만 보면 말소기준권리 이후의 권리는 소멸하고 임차인도 없어 인수액은 0원입니다. 최저가 42,978,000원은 확인된 동일면적 실거래 169,000,000원의 25.4%에 불과합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 유치권 주장의 진위와 규모입니다.
여기에 재매각, 최저가 20%의 입찰보증금, 통로로 쓰이는 도로의 개별매각, 4회 유찰, 8세대 소규모 다세대의 낮은 환금성이 겹칩니다. 유치권과 도로 사용 관계가 해소된다는 근거를 확보하기 전까지는 가격 차이를 수익으로 계산해서는 안 됩니다. 등기상 인수는 0원이지만, 실무상 부담은 미확정. 이 사건은 가격형이 아니라 현장조사와 증빙 검증이 성패를 좌우하는 고위험 물건입니다.