인천지방법원 2024타경4945. 김포대학교 남서측 근거리에 있는 전용 59.74㎡ 규모의 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 201호이며, 현재 최저매각가격은 감정가 181,000,000원의 24%인 43,458,000원입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 네 차례 유찰됐다는 사실 자체가 시장이 이 물건의 권리 외 위험과 환금성을 보수적으로 평가했을 가능성을 보여줍니다.
현재 공유자는 최민선 80분의 74, 우은실 80분의 5, 주식회사제트투 80분의 1입니다. 말소기준권리는 2018.12.31. 설정된 천관농업협동조합 근저당권 1,222,000,000원이며, 그 이후의 가등기·근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 단순히 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 현관문에 유치권 행사 표시가 부착돼 있고, 정환종합건설 주식회사가 공사대금 미납을 이유로 준공유치권을 행사 중이라고 통화한 내용이 현황조사에 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 김포대로2918번길 78, 1동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 전용 59.74㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 4층 건물 · 외벽 석재붙임 · 새시 창호 |
| 공유자 | 최민선 80분의 74 · 우은실 80분의 5 · 주식회사제트투 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 43,458,000원 (4회 유찰, 감정가의 24%) |
| 청구액 | 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정요항표의 임대관계는 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 유치권은 별도
이 물건은 과거 권리가 매우 복잡했지만, 2018.12.31. 선행 경매의 매각을 거치면서 2016년의 근저당권 4건과 2017년의 경매개시결정·가압류가 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 천관농업협동조합 근저당권 1,222,000,000원입니다. 이후 남아 있는 강혜정의 소유권이전청구권가등기, 이차연 근저당권, 현 경매개시결정과 가평군 압류는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 25.7%지만 표본은 단 1건
비교 대상으로 제시된 미소빌(나동)은 총 8세대이며, 전용 59.74㎡로 면적이 일치합니다. 확인 가능한 거래는 2024년 5월 4층의 169,000,000원 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.74㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 평균 | 59.74㎡ | 1건 | 169,000,000원 |
현재 최저가 43,458,000원은 이 거래가의 25.7%입니다. 등기상 인수액이 0원이므로 실질취득액도 43,458,000원으로 계산됩니다. 따라서 표면적인 가격 차이는 분명 큽니다. 그러나 거래 표본이 1건뿐이고 거래 시점이 2024.05이며, 8세대 규모의 소규모 다세대라는 점 때문에 169,000,000원을 현재 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,458,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,182,244원 |
| 을구 1번 근저당권 · 이상미 | 600,000,000원 | 42,275,756원 |
| 을구 1번 근저당권 · 이영달 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 양귀순 | 400,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 강선아 | 400,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 고현주 | 350,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 3,962,000,000원, 총 배당액은 42,275,756원, 미배당액은 3,919,724,244원이며 신청채권자의 청구액 461,543,141원에 대한 예상배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변에는 공동주택·농경지·소규모 공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 세로에 접합니다. 인접한 포내리 144-6 도로는 집합건물의 통로로 이용되지만 별도로 매각됩니다.
- 설비. 급배수시설·위생설비·난방설비·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·성장관리권역·하수처리구역에 포함됩니다.
- 토지 규모. 지목은 대, 토지면적은 562.0㎡, 공시지가는 273,800원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 비교단지는 총 8세대의 소규모 다세대이며 확인 가능한 거래도 1건입니다. 거래 표본이 얇아 재매각·재임대 시 가격 검증이 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권. 정환종합건설 주식회사의 공사계약서, 세금계산서, 기성내역, 미지급 공사대금, 채권 변제 여부를 확인하세요.
- 점유 시점과 계속성. 경매개시 전부터 적법하게 점유했는지, 실제로 누가 열쇠와 출입을 관리하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 이 사건은 재매각이며 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 도로 별도매각. 통로로 이용되는 포내리 144-6 도로가 개별 매각되므로 도로 지분, 통행권, 낙찰 결과와 실제 출입관계를 확인하세요.
- 별도등기. 토지 갑구 28번·29번 소유권이전청구권가등기는 2023.04.20. 말소됐고, 을구 12번 근저당권은 경매신청 담보권과 공동담보라는 비고를 원본에서 대조하세요.
- 배당순위 불일치. 2018.12.31. 말소된 근저당권이 배당 시뮬레이션에 반영된 이유를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 점유자·임차인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상이므로 전입세대, 확정일자, 사업자등록, 현장 점유자를 조사하세요.
- 시세 재검증. 169,000,000원 거래는 2024.05의 단일 표본입니다. 인근 다세대 실거래와 현재 매물·임대가를 추가 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서와 법원 기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸지만, 싸게 살 수 있는지는 별개다”
최저가 43,458,000원은 최신 비교 거래 169,000,000원의 25.7%이고 등기상 인수액도 0원입니다. 숫자만 놓고 보면 강한 가격 메리트가 있습니다. 그러나 이 물건은 네 차례 유찰된 재매각 물건이며, 현관문에는 유치권 행사 표시가 붙어 있습니다. 통로 역할을 하는 인접 도로도 별도로 매각되고, 임대관계는 미상이며 거래 표본은 1건뿐입니다.
등기상 권리는 정리되는 구조지만, 실제 낙찰 성패를 결정하는 것은 유치권의 성립 여부와 점유 해제 가능성입니다. 유치권과 도로 문제를 원본과 현장에서 해소하지 못했다면 25.7%라는 할인율만으로 입찰하기 어렵습니다. 가격은 검토, 권리 외 리스크는 보류. 이 사건은 법원 서류 확인과 현장조사가 끝난 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.