43,938,000원
인천지방법원 2024타경4945. 김포시 월곶면 포내리의 전용 59.74㎡ 다세대주택입니다. 감정가 183,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 43,938,000원입니다. 표면 가격만 보면 최근 확인된 169,000,000원 거래의 26.0%에 불과합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 등기 밖에서 주장되는 유치권입니다.
현재 말소기준권리는 2018.12.31 설정된 천관농업협동조합 근저당권 1,222,000,000원입니다. 그 뒤의 가등기·후순위 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2016년의 가처분·가등기·근저당과 2017년 경매개시결정 등은 2018.12.31 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 따라서 현재 등기만 놓고 보면 선순위 인수권리가 남는 구조는 아닙니다.
다만 현황조사에서 현관문에 ‘유치권 행사중’ 표시가 확인됐고, 정환종합건설(주)은 공사대금 미납을 이유로 준공유치권을 행사 중이라고 통화했습니다. 유치권 주장 금액, 공사계약, 채권의 발생 시점, 목적물과의 관련성, 점유의 계속 여부가 확인되지 않았으므로 실질 인수 위험을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 김포대로2918번길 78, 1동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.74㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 현재 공유자 | 최민선 80분의 74 · 우은실 80분의 5 · 주식회사제트투 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 43,938,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천관농업협동조합 / 461,543,141원 |
| 말소기준권리 | 2018.12.31 천관농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 20% · 8,787,600원 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 쟁점은 유치권
등기부 앞부분에는 말소기준권리보다 이른 가처분·가등기·근저당·경매개시결정이 다수 나타나지만, 이 권리들은 2018.12.31 임의경매 매각과 각 말소등기로 정리됐습니다. 현재 기준으로 주목할 권리는 2018.12.31 천관농업협동조합 근저당권과 그 이후의 권리들입니다.
② 점유·임차인 — 신고 내역은 없지만 ‘미상’
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 0명이라고 확정하거나 명도가 단순하다고 단정할 수 없습니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 있다면 대항력 여부도 현 단계에서는 판단할 수 없습니다.
| 임차인 신고 | 없음 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 유치권 표시 | 현관문에 ‘유치권 행사중’ 표시 부착 |
| 주장자 | 정환종합건설(주) |
| 주장 내용 | 공사대금 미납에 따른 준공유치권 행사 |
| 주장 금액 | 확인되지 않음 |
③ 시세 비교 — 26% 가격이지만 표본은 1건
면적이 일치하는 비교자료는 미소빌(나동) 전용 59.74㎡의 2024.05 거래 1건입니다. 거래가는 169,000,000원이며 4층 거래입니다. 최근 12개월 평균과 전체 평균 역시 이 한 건으로 계산돼 169,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.74㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.74㎡ | 1건 | 169,000,000원 |
| 현재 최저가 | 59.74㎡ | 4회 | 43,938,000원 |
현재 최저가는 최근 실거래의 26.0%입니다. 감정가 183,000,000원보다도 크게 낮습니다. 그러나 시세 표본이 2024.05 거래 한 건에 불과해 층·향·내부상태와 현재 시장을 반영한 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 43,938,000원 | 42,747,116원 | 3,919,252,884원 |
| 5회 유찰 시 | 30,756,599원 | 29,802,980원 | 3,932,197,020원 |
| 6회 유찰 시 | 21,529,619원 | 20,742,086원 | 3,941,257,914원 |
각 회차의 등기·임차인 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 이 계산에는 유치권 주장 금액이 포함되지 않았으므로, 낙찰가가 내려갈수록 실질취득비용도 동일하게 내려간다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 43,938,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,190,884원 |
| 1. 근저당 · 이상미 | 600,000,000원 | 42,747,116원 |
| 2. 근저당 · 이영달 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 양귀순 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 강선아 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 고현주 | 350,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,962,000,000원 중 채권자 예상배당은 42,747,116원, 미배당은 3,919,252,884원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·농경지·소규모 공장·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 서측으로 세로에 접합니다.
- 규모. 비교자료상 2022.12.15 사용승인된 8세대 규모이며, 전용 59.74㎡ 면적이 일치합니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적은 562.0㎡, 공시지가는 273,800원/㎡입니다.
- 제한. 성장관리계획구역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·성장관리권역·하수처리구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 확인된 실거래가 1건뿐이며, 경매 낙찰률은 20.0%입니다. 아파트보다 매수층과 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑦ 별도등기·통로 확인
매각물건명세서에는 별도등기가 있다고 기재돼 있습니다. 토지 갑구 28번·29번 소유권이전청구권가등기는 2023.04.20 말소됐고, 토지 을구 12번 근저당권은 경매신청 담보권과 공동담보입니다.
또한 인접한 김포시 월곶면 포내리 144-6 도로는 집합건물에 이바지하는 통로로 조사됐으나 별도의 물건으로 개별매각됩니다. 해당 도로 지분이나 사용권이 이 건 낙찰에 포함되는지, 낙찰 후 차량·보행 통행에 문제가 없는지를 매각목록과 대지권 등기에서 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 유치권 원자료. 정환종합건설(주)의 공사계약서·세금계산서·미지급 공사대금·채권 발생일·변제기·채무자를 확인하세요.
- 점유 상태. 유치권 주장자가 실제로 목적물을 계속 점유하는지, 현관문 표시 외에 출입통제·열쇠관리·관리행위가 있는지 현장에서 확인하세요.
- 점유자·임차인. 임대관계가 미상이므로 전입세대열람, 확정일자, 현황조사 원문과 실제 거주자를 대조하세요.
- 재매각 보증금. 입찰보증금은 통상 10%가 아니라 최저매각가격의 20%인 8,787,600원입니다.
- 별도 도로. 포내리 144-6 도로가 별도 매각되므로 통행권·도로 지분·관리비 분담 관계를 확인하세요.
- 배당순위 대조. 예상배당표에 반영된 을구 1번 근저당권과 2018.12.31 말소 기재 사이의 차이를 법원 원본으로 확인하세요.
- 시세 재검증. 169,000,000원 거래는 2024.05 한 건뿐입니다. 인근 다세대 매물·실거래·경매 낙찰사례를 추가 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역·군사시설 보호구역·성장관리계획구역의 적용 내용을 관할 기관에서 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 체납 관리비와 수도·전기·가스 상태를 관리주체와 공급기관에 확인하세요.
맺으며 — “26% 할인”보다 먼저 확인할 한 문장
감정가 183,000,000원이 43,938,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 169,000,000원과 비교하면 26.0%입니다. 숫자만 보면 강한 할인입니다. 하지만 이 물건에는 가격표 밖의 변수가 있습니다. 현관문에 유치권 표시가 있고 공사업체가 준공유치권을 주장하고 있습니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하고 임차인 계산상 인수액도 0원이지만, 유치권이 유효한지와 얼마를 둘러싼 주장인지가 확인되지 않았습니다. 4회 유찰, 재매각, 20% 보증금, 8세대 소규모 다세대, 20.0% 낙찰률, 실거래 표본 1건이라는 조건도 함께 봐야 합니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리·점유 확인 전에는 실질취득비용을 알 수 없습니다. 유치권의 성립요건과 주장 금액을 원자료로 해소한 뒤에만 입찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.