인천지방법원 2024타경4945. 김포시 월곶면 포내리의 4층 다세대주택 가운데 3층 301호입니다. 감정가 185,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 44,419,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 점유를 수반한 유치권 주장의 진위입니다.
등기상 말소기준권리는 2018년 12월 31일 천관농업협동조합 근저당권입니다. 현재 남아 있는 가등기·후순위 근저당권·압류·경매개시결정은 말소기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2016년 설정된 가처분·가등기와 근저당권, 2017년 경매개시결정 및 가압류는 2016년 또는 2018년의 말소등기로 정리된 기록이 확인됩니다.
신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인 보증금 인수액은 확인되지 않으나, 실제 점유자와 점유 원인은 현장에서 다시 확인해야 합니다. 특히 현관문에 유치권 행사 표시가 부착돼 있고, 정환종합건설 주식회사가 공사대금 미납을 이유로 준공유치권을 행사 중이라고 밝힌 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 김포대로2918번길 78, 1동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.74㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 현재 공유자 | 최민선 80분의 74 · 우은실 80분의 5 · 주식회사제트투 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 44,419,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천관농업협동조합 / 461,543,141원 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 유치권은 별도
말소기준권리인 천관농업협동조합 근저당권 이후 설정된 강혜정 명의의 소유권이전청구권가등기, 이차연 근저당권, 현재 경매개시결정 및 김포시·가평군 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기와 예상배당표에 표시된 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 26.3%는 ‘확정 수익’이 아니다
미소빌(나동)은 총 8세대, 2022년 12월 15일 사용승인된 다세대주택입니다. 확인되는 동일면적 59.74㎡ 거래는 2024년 5월 4층의 169,000,000원 1건이며, 최신 거래가와 시세 평균 지표도 모두 169,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.74㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 시세 지표 | 59.74㎡ | 1건 | 169,000,000원 |
현재 최저가 44,419,000원은 최신 거래가 169,000,000원의 26.3%입니다. 등기상 인수액 0원만 적용하면 실질취득도 44,419,000원으로 계산됩니다. 다만 비교 거래가 단 한 건뿐이고, 유치권 주장 금액과 점유 해소비용이 확인되지 않았으므로 이 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,419,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,199,542원 |
| 1. 근저당 · 이상미 | 600,000,000원 | 43,219,458원 |
| 2. 근저당 · 이영달 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 양귀순 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 강선아 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 고현주 | 350,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,962,000,000원 가운데 43,219,458원만 배당되는 가정으로, 미배당액은 3,918,780,542원입니다. 매수인 인수액은 0원이나 당해세·최우선변제 및 유치권 주장은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 4층 건물입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 입지. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변에는 공동주택·농경지·소규모 공장·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 서측으로 세로에 접합니다.
- 통로 토지. 집합건물에 인접한 김포시 월곶면 포내리 144-6 도로가 건물의 통로로 이용되지만 별도로 개별매각됩니다. 통행권원과 도로 지분·낙찰관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 273,800원/㎡, 토지면적은 562㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대이고 확인되는 동일면적 실거래가 1건뿐입니다. 평균 유찰 횟수 4.0회와 매각률 20.0%를 고려하면 매도 시점과 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 정환종합건설 주식회사의 공사계약서, 공사대금 미지급 내역, 세금계산서, 채권 발생 시기, 점유 개시 시점과 점유의 계속 여부를 확인하세요.
- 점유자 직접 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록, 주민등록 및 점유 원인을 직접 대조해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 8,883,800원입니다. 일반적인 10% 보증금으로 준비하면 입찰이 불가능합니다.
- 별도등기 확인. 토지 가등기의 말소 여부와 공동담보 근저당권, 집합건물과 토지등기의 연결관계를 원본 등기부로 확인하세요.
- 통로 토지 동시 검토. 포내리 144-6 도로가 별도매각되므로 도로 물건의 매각 결과, 소유관계와 통행권 확보 여부를 함께 검토해야 합니다.
- 배당표 재산정. 2018년 매각으로 말소된 근저당권이 예상배당에 포함된 부분을 확인하고, 실제 존속 채권과 공동담보별 부담액을 다시 산정하세요.
- 응찰가 상한. 최신 거래 169,000,000원과 단순 비교하지 말고, 유치권 해결비용, 명도비용, 통로 위험, 수리비 및 저환금성 할인까지 반영한 뒤 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서·문건송달내역과 유치권 관련 신고서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸게 보이는 이유부터 확인해야 한다”
최저가 44,419,000원은 감정가의 24.01%, 최신 동일면적 거래가의 26.3%입니다. 등기만 보면 말소기준권리 이후의 가등기·근저당권·압류가 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 가격 매력이 커 보입니다.
하지만 이 물건에는 현관문에 표시된 정환종합건설 주식회사의 유치권 주장이 있고, 임대관계가 확인되지 않았으며, 건물 통로로 이용되는 도로가 별도 매각됩니다. 재매각이어서 입찰보증금도 20%이고, 8세대 소규모 다세대의 매각률은 20%, 평균 유찰 횟수는 4회입니다. 등기상 권리 정리는 가능하지만 실질취득비용과 명도 가능 시점은 아직 미확정입니다.
가격은 낮지만 입찰 난도는 높습니다. 유치권이 성립하지 않는다는 객관적 자료와 통행관계, 실제 점유 상태, 배당순위의 불일치를 모두 해소하기 전에는 최저가를 근거로 응찰할 사건이 아닙니다.