최저가 44,659,000원의 이유 — 등기 인수 0원보다 먼저 봐야 할 ‘유치권·재매각’

인천지방법원 2024타경4945. 김포시 월곶면 포내리의 4층 다세대주택 중 3층 302호입니다. 전용면적은 59.74㎡이고, 미소빌(나동)은 8세대, 사용승인일은 2022.12.15입니다. 현재 소유지분은 최민선 80분의 74, 우은실 80분의 5, 주식회사제트투 80분의 1로 나뉘어 있습니다.

현재 권리분석의 기준은 2018.12.31 설정된 천관농업협동조합 근저당권 1,222,000,000원입니다. 2016년의 가처분·가등기와 근저당권, 2017년의 경매개시결정 및 가압류는 각 말소등기 또는 2018.12.31 임의경매 매각으로 정리됐습니다. 이후 설정된 가등기, 이차연 근저당권, 현재 경매개시결정과 가평군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

따라서 등기부만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이번 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 현관문에 유치권 행사 표시가 부착됐고, 현황조사 과정에서 정환종합건설(주)이 공사대금 미납을 이유로 준공유치권을 행사 중이라고 밝혔습니다. 유치권의 피담보채권, 점유 개시 시점과 계속성, 경매개시 전 점유 여부가 확인되지 않은 상태에서는 최저가 44,659,000원을 최종 취득비용으로 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

2016.07.11 가처분은 2016.07.28 말소됐고, 2016.07.14 가등기는 2016.09.13 말소됐습니다. 2016.08.02 가처분 역시 2016.09.22 말소됐습니다. 2016.09.12 설정된 이상미·이영달·양귀순·강선아 근저당권과 2017년 경매개시결정 및 고현주 가압류도 2018.12.31 임의경매 매각을 원인으로 말소됐습니다.

그 뒤 2018.12.31 설정된 천관농업협동조합 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 갑구 16번·19번 가등기는 각각 별도 말소 기록이 있고, 갑구 17번 강혜정 가등기는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2022.11.30 이차연 근저당권 390,000,000원, 2024.09.05 경매개시결정, 2025.05.09 가평군 압류도 모두 후순위 소멸 대상입니다.

② 시세 비교 — 26.4%지만 표본은 단 1건

면적이 일치하는 거래는 2024.05 전용 59.74㎡ 4층의 169,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 44,659,000원은 이 거래가의 26.4%입니다. 등기상 인수액 0원을 적용하면 실질취득도 44,659,000원으로 동일합니다.

숫자만 보면 124,341,000원의 차이가 나지만, 거래가 1건뿐이고 거래 시점도 2024.05입니다. 8세대 소규모 다세대라 거래 표본이 얇고, 단지 경매 통계도 평균 유찰 4.0회·매각률 20.0%입니다. 따라서 26.4%라는 비율 전체를 안전마진으로 볼 수 없습니다. 시장이 낮은 가격에도 네 번 응찰하지 않은 이유를 유치권·도로·점유·환금성에서 찾아야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 44,659,000원 가정)

채권액 합계 3,962,000,000원, 배당액 43,455,138원, 미배당액 3,918,544,862원, 소유자 잔여 0원으로 계산된 배당안입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유치권·별도등기 — 이 물건의 본질

• 유치권 성립자료. 공사도급계약서, 세금계산서, 공사내역서, 미지급 확인서, 판결·지급명령, 점유개시일과 점유 계속자료를 확인해야 합니다.
• 점유 실체. 현관문 표시만 있는지, 실제로 출입을 통제하고 관리하는 사람이 있는지, 열쇠와 출입수단을 누가 보유하는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 별도등기. 토지 갑구 28번·29번 소유권이전청구권가등기는 2023.04.20 말소됐고, 토지 을구 12번 근저당권은 경매신청 담보권과 공동담보로 기재돼 있습니다.
• 진입도로. 인접한 포내리 144-6 도로는 집합건물의 통로로 이용되지만 이 사건 물건 16번으로 개별매각됩니다. 낙찰 대상과 도로의 소유·사용관계를 분리해 확인해야 합니다.
• 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 8,931,800원입니다. 잔금 미납 시 보증금 손실 위험이 커 유치권 확인 전 응찰은 특히 위험합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 4층 건물로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호입니다.
• 입지. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며 주변은 공동주택·농경지·소규모 공장·창고가 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측으로 세로에 접합니다.
• 설비. 급배수·위생·난방·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 계획관리지역이며 토지면적은 562.0㎡, 지목은 대, 평지·사다리형, 세로한면에 접합니다. 공시지가는 273,800원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리계획구역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역· 성장관리권역·하수처리구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대로 확인 거래가 1건뿐이며, 단지 경매 매각률은 20.0%, 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 가격 회복과 재매각에 시간이 걸릴 수 있습니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권부터 확인. 최저가나 26.4% 할인율보다 정환종합건설(주)의 채권과 점유가 실제로 성립하는지 먼저 확인해야 합니다.
• 최신 현장 재방문. 현관문 표시, 출입 통제, 내부 점유자, 우편물·계량기 사용 상태를 매각기일 직전에 다시 확인해야 합니다.
• 배당순위 원본 대조. 말소된 을구 1번 근저당권이 배당안에 포함된 충돌이 있으므로 최신 등기부와 법원 채권계산서를 반드시 대조해야 합니다.
• 도로 물건 확인. 통로로 쓰이는 포내리 144-6이 별도 매각되는 만큼 도로 지분 또는 사용권이 없어도 출입에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
• 재매각 보증금. 보증금이 최저가의 20%이므로 권리 확인이 끝나지 않은 상태에서 낙찰 후 잔금을 포기하는 전략은 손실이 큽니다.
• 소유자·점유자 명도. 임차인은 없지만 공유자 또는 유치권 주장자의 점유가 있을 수 있어 인도명령 가능 범위와 명도 기간을 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 전기·수도 사용 여부와 체납액을 관리주체 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서·토지 별도등기와 유치권 자료를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “가격은 싸지만, 위험까지 싼 것은 아니다”

등기만 놓고 보면 말소기준은 2018.12.31 천관농업협동조합 근저당권이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 등기상 인수액은 0원입니다. 최저가 44,659,000원은 확인 거래가 169,000,000원의 26.4%로 내려와 숫자상 할인 폭도 큽니다.

하지만 네 차례 유찰과 재매각, 20% 입찰보증금, 8세대의 낮은 환금성, 별도 매각되는 진입도로, 무엇보다 정환종합건설(주)의 유치권 주장이 남아 있습니다. 주장 금액조차 확인되지 않아 실질취득비용의 상한을 정할 수 없습니다. 게다가 배당안에는 이미 말소된 근저당권이 포함된 충돌도 있습니다. 이 물건은 등기 권리는 통과하지만 유치권과 원본 정합성 확인 전에는 입찰을 보류해야 하는 C등급 물건입니다. 싸게 낙찰받는 것보다, 무엇을 함께 떠안게 되는지 먼저 확인하는 것이 승부처입니다.