인천지방법원 2024타경4945. 김포시 월곶면 포내리, 김포대학교 남서측 근거리에 위치한 4층 다세대주택의 4층 401호입니다. 전용면적 비교 표본은 59.74㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕입니다. 현재 소유권은 최민선이 80분의 74, 우은실이 80분의 5, 주식회사제트투가 80분의 1을 보유한 공유 구조입니다.
2018년 12월 31일 임의경매 매각으로 소유권이 이전된 날, 천관농업협동조합의 채권최고액 1,222,000,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후의 가등기·근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 등기부만 보고 “깨끗하다”고 결론 내릴 수 없습니다. 현관문에 유치권 행사중 표시가 부착돼 있고, 정환종합건설주식회사가 공사대금 미납을 이유로 준공유치권 행사 중이라고 통화한 내용이 현황조사에 기재돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 김포대로2918번길 78, 1동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 건물 |
| 면적 비교 표본 | 전용 59.74㎡ |
| 소유자 | 최민선 80분의 74 · 우은실 80분의 5 · 주식회사제트투 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 44,419,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천관농업협동조합 / 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 8,883,800원 |
| 등기사항 발행일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 현장 위험은 별도
2016년에 설정됐던 가처분·소유권이전청구권가등기와 근저당권 4건은 각각 말소되거나 2018년 12월 31일 임의경매 매각으로 말소된 기록이 있습니다. 2018년 매각과 동시에 설정된 천관농업협동조합 근저당권이 현 경매의 말소기준이며, 이후 강혜정의 공유자전원지분전부 이전청구권가등기, 이차연 근저당권, 현 경매개시결정과 가평군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
임차인 신고·조사 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 임차인 0명이라는 정보만으로 현재 점유자를 단정할 수 없습니다. 특히 현관문에 유치권 행사중 표시가 있다는 점에서 점유 주체와 열쇠 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 26.3% 가격은 ‘위험 반영가’인지 확인해야 한다
비교 가능한 실거래는 미소빌(나동) 전용 59.74㎡의 2024년 5월 거래 1건입니다. 대상과 같은 4층에서 169,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균도 동일한 169,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 최저가 비율 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.74㎡ | 4 | 169,000,000원 | 26.3% |
| 최근 12개월 평균 | 59.74㎡ | 1건 | 169,000,000원 | 26.3% |
최저가 44,419,000원은 최근 실거래보다 124,581,000원 낮고, 실거래가의 26.3%입니다. 표면 가격만 보면 할인 폭이 매우 크지만 거래 표본은 1건뿐이고, 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 4.0회, 낙찰률은 20.0%입니다. 현재 가격은 단순한 저가라기보다 유치권 주장·통로 도로 개별매각·재매각 조건을 시장이 반영한 결과일 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,419,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,199,542원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 이상미 | 600,000,000원 | 43,219,458원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 이영달 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 1번 근저당권 · 양귀순 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 1번 근저당권 · 강선아 | 400,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 고현주 | 350,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 3번 근저당권 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 4번 근저당권 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,962,000,000원 중 예상배당은 43,219,458원, 미배당은 3,918,780,542원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 등기상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 경매 신청채권자의 청구액은 461,543,141원이나 현재 배당 시나리오에서는 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 44,419,000원 | 43,219,458원 | 3,918,780,542원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 31,093,299원 | 30,133,620원 | 3,931,866,380원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 21,765,309원 | 20,973,533원 | 3,941,026,467원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위에는 공동주택·농경지·소규모 공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2022.12.15 준공된 8세대 다세대주택으로, 급배수·위생·난방·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 세로에 접하지만, 집합건물의 통로로 이용되는 김포시 월곶면 포내리 144-6 도로는 별도 물건으로 개별매각됩니다.
- 토지. 토지면적 562㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 공시지가는 273,800원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·군사시설 제한보호구역·하수처리구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 표본은 1건이며 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 20.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%인 8,883,800원입니다.
- 유치권 현장 확인. 정환종합건설주식회사의 점유 여부, 공사대금 규모, 유치권 행사 표시의 현재 상태와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 등기·배당 원본 대조. 2018.12.31 말소된 을구 1번 근저당권이 예상배당에서 선순위로 반영된 이유를 확인해야 합니다.
- 가등기 확인. 갑구 17번 강혜정 가등기의 현재 효력과 담보가등기 여부, 갑구 3번·16번·19번의 말소 상태를 최신 등기에서 재확인해야 합니다.
- 별도등기. 토지 갑구 28번·29번 소유권이전청구권가등기는 2023.04.20 말소됐고, 토지 을구 12번 근저당권은 경매신청 담보권과 공동담보라는 비고를 원본과 대조해야 합니다.
- 통로 도로. 포내리 144-6 도로가 개별매각되므로, 건물 낙찰만으로 통행과 도로 지분 문제가 정리되는지 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고 현관에 유치권 표시가 있으므로 현장 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 169,000,000원과의 단순 차액만 보지 말고 유치권·명도·도로 관련 비용을 반영해 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “싸다”가 아니라 “왜 이렇게 싸졌나”
이 물건의 최저가는 감정가의 24.0%, 최근 실거래의 26.3%입니다. 등기상 매수인 인수액도 0원이라 숫자만 보면 강한 가격 메리트가 보입니다. 하지만 네 차례 유찰과 재매각 뒤에도 저가 상태가 이어진 이유를 먼저 읽어야 합니다. 현관에는 유치권 행사중 표시가 있고, 공사대금 미납을 이유로 한 준공유치권 주장이 존재합니다. 통로로 쓰이는 도로는 개별매각이며, 예상배당표의 선순위 반영과 2018년 말소기록도 서로 충돌합니다.
가격은 매우 낮지만 권리는 확정되지 않았습니다. 등기상 인수 0원이라는 결과는 유치권·점유·도로 문제까지 0원이라는 뜻이 아닙니다. 이 물건은 “얼마에 받을까”보다 “유치권이 성립하는가, 누가 점유하는가, 통로를 안정적으로 사용할 수 있는가, 실제 선순위가 무엇인가”를 먼저 해결해야 합니다. 네 질문에 명확한 답이 나온 뒤에만 44,419,000원의 할인 폭을 투자 메리트로 인정할 수 있습니다.