인천지방법원 2024타경4945. 김포시 월곶면 포내리의 전용 59.74㎡ 다세대주택으로, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 102호입니다. 감정가 181,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 43,458,000원입니다. 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원이므로 등기상 실질취득액은 최저가와 같은 43,458,000원입니다. 다만 이 계산에는 성립 여부와 금액이 확인되지 않은 유치권 주장 해소 비용이 포함되지 않습니다.
말소기준권리는 2018년 12월 31일 설정된 천관농업협동조합 근저당권입니다. 날짜만 보면 그보다 앞선 2016년 근저당권과 2017년 경매·가압류가 다수 보이지만, 이 권리들은 2018년 12월 31일 선행 경매 매각 때 이미 말소된 이력입니다. 현재 경매에서 따져야 할 권리는 2018년 말소기준 이후 남은 권리와 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 1동 1층 102호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 59.74㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 |
| 현재 소유관계 | 최민선 80분의 74 · 우은실 80분의 5 · 주식회사제트투 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 43,458,000원 (4회 유찰·감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천관농업협동조합 / 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각 특별조건 | 재매각 · 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% · 인접 도로 별도 개별매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 특수조건은 남는다
현재 말소기준은 2018.12.31. 천관농업협동조합 근저당권 1,222,000,000원입니다. 이후 설정된 갑구 18번 가등기, 을구 4번 이차연 근저당권, 현재 경매개시결정과 김포시·가평군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 갑구 3번·16번·19번 가등기는 각각 2016.09.13., 2019.05.28., 2023.04.20. 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 23.5%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
확인된 비교 거래는 미소빌(다동) 전용 59.74㎡·1층의 2023년 7월 거래 1건입니다. 대상 물건과 면적과 층이 같고 거래금액은 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 59.74㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 평균 | 59.74㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
현재 최저가 43,458,000원은 이 거래금액의 23.5%입니다. 등기상 인수액 0원을 적용한 실질취득액도 43,458,000원이므로 표면적 가격 차이는 큽니다. 그러나 거래 표본이 2023년 7월의 단 1건이고, 현재 물건은 4회 유찰·재매각 상태이며 유치권 주장과 통로용 도로의 별도 매각 조건이 붙어 있습니다. 따라서 23.5%라는 비율은 위험을 해소한 뒤에만 의미가 있는 비교값입니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,458,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,182,244원 |
| 2. 근저당 · 이상미 | 600,000,000원 | 42,275,756원 |
| 3. 근저당 · 이영달 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 양귀순 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 강선아 | 400,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 고현주 | 350,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 3,962,000,000원 중 예상배당은 집행비용을 제외하고 42,275,756원이며, 미배당액은 3,919,724,244원입니다. 배당 시뮬레이션상 신청채권자 천관농업협동조합의 예상배당은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 43,458,000원 | 42,275,756원 | 3,919,724,244원 |
| 5회 유찰 시 | 30,420,599원 | 29,473,028원 | 3,932,526,972원 |
| 6회 유찰 시 | 21,294,419원 | 20,511,119원 | 3,941,488,881원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 2022.12.15. 사용승인된 총 8세대 규모입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물로 승강기·난방·급배수·위생·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 입지. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변에는 공동주택·농경지·소규모 공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 본건 서측으로 세로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·군사시설 제한보호구역·성장관리권역· 하수처리구역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 260,100원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 주변 용도가 혼재하며, 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·매각률 20.0%입니다. 실거래도 2023.07 한 건만 확인돼 가격 발견과 재매각에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 정환종합건설주식회사의 공사계약·미지급 공사대금·점유 개시일·현재 점유 상태·채권과 목적물의 관련성을 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 현장 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계, 점유 권원, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 별도 도로 확인. 포내리 144-6 도로가 별도 개별매각되므로, 도로 지분 없이도 적법하고 안정적인 출입이 가능한지 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%인 8,691,600원입니다.
- 배당순위 원본 대조. 예상배당표에 반영된 2016년 권리와 2018.12.31. 말소기재가 일치하는지 등기부·매각물건명세서·배당요구 자료를 대조하세요.
- 가격 판단. 비교 거래는 2023.07 한 건뿐입니다. 185,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하거나 43,458,000원을 무조건 저가로 단정하지 마세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세, 집행비용 변동 가능성을 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮지만, 경매 난도는 낮지 않다”
이 물건은 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 181,000,000원에서 네 차례 유찰돼 43,458,000원까지 내려왔고, 확인된 동일 면적·동일 층 실거래 185,000,000원의 23.5%입니다. 말소기준 이후 등기 권리도 매각으로 소멸하며 배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이번 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 현관문 유치권 표시, 공사업체의 준공유치권 주장, 임대관계 미상, 인접 통로용 도로의 별도 매각, 재매각 보증금 20%, 배당표와 과거 말소기재의 불일치가 한꺼번에 존재합니다. 이 항목을 해소하지 않은 상태에서는 최저가를 실제 취득원가로 확정할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원이지만, 현장 위험은 미확정. 권리 원본과 점유·도로 관계가 모두 확인된 뒤에만 입찰가를 계산해야 하는 보수적 검증 대상입니다.