감정가 24%까지 내려왔지만, ‘유치권 주장·재매각’이 발목 — 김포 포내리 201호

인천지방법원 2024타경4945. 김포대학교 남서측 근거리에 있는 전용 59.74㎡ 다세대주택입니다. 감정가 185,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 44,419,000원, 감정가의 24.0%까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 시세 대비 140,581,000원 낮지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 등기 밖 현장 위험입니다. 현관문에 유치권 행사 표시가 부착되어 있고, 현황조사 과정에서 정환종합건설 주식회사가 공사대금 미납을 이유로 준공유치권 행사 중이라고 답변했습니다. 유치권 성립 여부와 피담보채권액은 확인되지 않아 실질취득비용이 44,419,000원으로 끝난다고 단정할 수 없습니다.

또한 재매각 물건이므로 매수신청보증금은 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%, 즉 8,883,800원입니다. 낙찰 후 잔금을 내지 못하면 보증금 손실 위험이 큰 구조인 만큼, 유치권·점유·별도등기·도로 물건의 관계를 입찰 전에 먼저 해소해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2018년 근저당

현재 권리분석의 기준은 2018.12.31. 설정된 천관농업협동조합 근저당권 1,222,000,000원입니다. 이후 설정된 강혜정 가등기, 이영석 가등기, 이차연 근저당권, 경매개시결정과 가평군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이영석 가등기는 2023.04.20. 이미 말소됐습니다.

등기 앞부분에는 2016년 가처분·가등기·근저당과 2017년 경매개시결정·가압류가 다수 보이지만, 가처분과 가등기는 각각 해제로 말소됐고, 나머지 권리는 2018.12.31. 종전 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 따라서 그 역사적 권리들을 이번 낙찰자가 다시 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다.

② 점유·임차인 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

보증금과 전입일자, 확정일자가 확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차보증금 인수액을 계산할 자료도 없습니다. 다만 점유관계가 불명확한 상태이므로 낙찰 전 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 현장 점유자 진술과 관리비 납부자를 확인하는 절차가 필요합니다.

③ 가격 비교 — 24% 할인보다 표본과 위험을 먼저 본다

동일 면적 거래는 2023.07. 전용 59.74㎡ 1층의 185,000,000원 거래 1건입니다. 최근 12개월 평균도 185,000,000원으로 집계되어 있지만 표본이 한 건이고 거래 시점도 2023.07.이므로 현재 시세를 충분히 대표한다고 보기 어렵습니다. 가격 추세 자료도 없어 상승·하락을 단정할 수 없습니다.

등기상 인수액 0원을 전제로 한 실질취득가는 최저가와 같은 44,419,000원으로, 실거래 185,000,000원의 24.0%입니다. 그러나 유치권이 유효하게 성립하고 점유까지 계속된다면 매수인이 부담할 해결비용은 별도로 늘어날 수 있습니다. 유치권 금액이 확인되지 않은 상태에서 “시세보다 76% 싸다”는 결론만으로 입찰해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 44,419,000원 가정)

채권액 합계 3,962,000,000원 중 배당액은 43,219,458원, 미배당액은 3,918,780,542원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 등기상 인수액도 0원입니다. 다만 이 계산의 을구 1번 권리는 2018.12.31. 말소 기록과 충돌하므로 실제 배당표 원본 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며 주변은 공동주택, 농경지, 소규모 공장과 창고가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 서측으로 세로에 접합니다.
• 이용상태. 철근콘크리트구조 4층 건물의 다세대주택으로 이용 중이며 급배수·위생·난방·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 다세대주택 건부지이며 용도지역은 계획관리지역, 공시지가는 260,100원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리계획구역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·성장관리권역·하수처리구역에 해당합니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대이며 실거래 표본은 1건뿐입니다. 주변 환경과 반복 유찰 이력을 고려하면 아파트보다 환금성 검토가 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권 성립요건 확인. 정환종합건설 주식회사의 공사계약서·세금계산서·미지급 공사대금·변제기·점유 개시일과 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
• 점유자 대면 확인. 현관문 표시만으로 유치권이 성립하는 것은 아닙니다. 실제 상주자, 열쇠 관리자, 전기·수도 사용자를 조사하세요.
• 재매각 보증금. 입찰보증금은 최저가의 20%인 8,883,800원입니다. 잔금 미납 시 손실 규모가 큽니다.
• 별도등기 대조. 토지 갑구 가등기는 2023.04.20. 말소됐고 토지 을구 근저당은 경매신청 담보권과 공동담보로 기재되어 있으므로 토지등기부 원본을 확인하세요.
• 도로 물건 관계. 인접한 포내리 144-6 도로가 집합건물의 통로로 이용되며 별도 개별매각됩니다. 도로 사용권과 낙찰 여부가 주거 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 임차관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대와 실제 점유자를 다시 조사하세요.
• 배당순위 원본 대조. 예상배당에 반영된 2016년 을구 1번 근저당과 2018년 말소등기 사이의 불일치를 확인하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 전기·수도 체납액을 관리주체와 공급기관에 확인하세요.

맺으며 — “싸진 이유를 확인하기 전에는 싼 물건이 아니다”

최저가 44,419,000원은 감정가와 단 한 건의 실거래 185,000,000원 대비 24.0%에 불과합니다. 현재 등기만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 확인된 임차인도 없어 인수액 0원의 구조입니다. 하지만 네 차례 유찰, 재매각, 20% 보증금, 임대관계 미상, 별도 도로 매각, 배당순위 대조 필요성에 더해 공사업체의 유치권 주장이 남아 있습니다.

유치권이 부정되고 점유까지 원활하게 인도된다면 가격 할인폭은 큽니다. 반대로 유치권이 성립하거나 명도 분쟁이 길어지면 최저가만으로 계산한 44,419,000원은 실질취득비용이 아닙니다. 등기는 조건부 합격, 현장은 확인 전 불합격. 이 사건은 싸게 낙찰받는 기술보다 유치권과 점유를 입증자료로 제거할 수 있는지가 승부처입니다.