인천지방법원 2024타경4945. 김포대학교 남서측 근거리에 위치한 다세대주택으로, 감정 이용상태도 다세대주택입니다. 감정가 185,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 44,419,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 약 4분의 1 가격이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 유치권의 성립 여부와 권리자료 간 불일치 확인입니다.
현재 등기상 공유자는 최민선, 우은실, 주식회사제트투입니다. 최민선이 80분의 74, 우은실이 80분의 5, 주식회사제트투가 80분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2018.12.31. 설정된 천관농업협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 가등기·근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 제1동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.74㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 |
| 단지 | 미소빌(다동) · 8세대 · 2022.12.15 준공 |
| 공유자 | 최민선 80분의 74 · 우은실 80분의 5 · 주식회사제트투 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 44,419,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천관농업협동조합 / 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 입찰보증금 | 8,883,800원 (재매각 · 최저매각가격의 20%) |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸, 유치권은 별도
현재 경매의 말소기준은 2018.12.31. 천관농업협동조합 근저당권 1,222,000,000원입니다. 갑구 18번 가등기와 2022년 이차연 근저당권, 현재 경매개시결정, 가평군 압류는 모두 기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 임차인은 없지만 명도는 단순하지 않다
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있고, 임차인 보증금이나 대항력 임차인에 따른 배당·인수액도 반영돼 있지 않습니다. 따라서 임차보증금 기준의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 임차인이 없다는 사실과 점유 문제가 없다는 것은 같지 않습니다. 현관문에 유치권 행사 표시가 존재하므로 실제 열쇠 보유자, 공사 관계자의 점유 형태, 점유의 계속성, 공사대금 채권과 해당 건물의 견련성 등을 확인하기 전에는 명도 난도를 낮게 평가할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 24% 가격이지만 최신 시세라고 단정할 수 없다
동일 면적 59.74㎡로 확인된 거래는 2023.07. 1층 185,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 44,419,000원은 이 거래가격과 감정가의 24.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 59.74㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 확인 표본 | 59.74㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
가격 차이는 매우 크지만 거래 표본이 한 건뿐이고, 거래시점도 2023.07.입니다. 최근 가격 추세나 현재 환금성을 확인할 수 있는 충분한 거래량은 아닙니다. 특히 이 단지의 경매 통계는 평균 4.0회 유찰, 낙찰률 20.0%로 나타나므로, 낮은 최저가 자체를 높은 환금성이나 즉시 실현 가능한 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,419,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,199,542원 |
| 을구 1번 근저당권 · 이상미 | 600,000,000원 | 43,219,458원 |
| 을구 1번 근저당권 · 이영달 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 양귀순 | 400,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 강선아 | 400,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 고현주 | 350,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 채권액 합계 3,962,000,000원 중 채권자 배당액은 43,219,458원, 미배당액은 3,918,780,542원입니다. 신청채권자 천관농업협동조합의 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 4층 건물의 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·농경지·소규모 공장·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 세로에 접하며, 인접한 포내리 144-6 도로는 집합건물의 통로로 이용되는 별도 개별매각 물건입니다.
- 토지. 계획관리지역의 부정형 평지로, 공시지가는 260,100원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·성장관리권역·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 거래량. 동일 면적 거래 표본이 1건이며, 경매 낙찰률은 20.0%, 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 정환종합건설 주식회사의 공사계약서·세금계산서·미지급 공사대금·변제기·채무자를 확인하세요.
- 점유 성립 확인. 현관문 표시만으로 유치권이 성립하는 것은 아니므로 열쇠 보유, 실제 출입·관리, 점유 개시 및 계속 여부를 현장에서 확인하세요.
- 배당순위 재검증. 2018.12.31. 말소된 것으로 기재된 근저당권이 예상배당표에 선순위로 반영된 이유를 법원 기록에서 확인하세요.
- 별도등기 확인. 토지 갑구 가등기 말소와 을구 공동담보 근저당권, 별도등기 내용을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 도로 물건 확인. 통로로 이용되는 포내리 144-6 도로가 별도 개별매각이므로 출입권과 도로 사용관계를 확인하세요.
- 재매각 보증금. 입찰보증금은 최저가의 20%인 8,883,800원입니다. 일반적인 10%로 준비하면 입찰이 무효가 될 수 있습니다.
- 가격 상한. 현재가 44,419,000원뿐 아니라 유치권 해결비용·명도비용·법률비용을 포함한 총투입액으로 입찰가 상한을 정하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 31,093,299원, 6회 유찰 시 21,765,309원 시나리오가 제시돼 있으나, 가격 하락만으로 권리위험이 줄어드는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·유치권 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “24% 가격보다 유치권 한 줄이 더 무겁다”
이 물건은 감정가 185,000,000원에서 44,419,000원까지 내려왔고, 임차보증금이나 등기상 인수액도 0원입니다. 표면적인 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 현관문에 부착된 ‘유치권 행사중’ 표시와 공사대금 미납 주장은 취득원가와 명도기간을 불확정 상태로 만듭니다.
여기에 재매각 보증금 20%, 평균 4.0회 유찰, 20.0%의 낮은 낙찰률, 한 건뿐인 2023.07. 실거래, 등기 말소기재와 예상배당순위의 불일치까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 사건은 가격은 낮지만 권리분석 난도는 높은 물건입니다. 유치권과 배당순위가 원본 서류로 해소되기 전까지는 44,419,000원을 싸다고 평가하기 어렵습니다. 할인율은 매력적이지만, 검증 전 입찰은 보류가 맞습니다.