45,139,000원
인천지방법원 2024타경4945. 김포대학교 남서측 근거리에 있는 전용 59.74㎡ 다세대주택입니다. 감정가 188,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 45,139,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 2023년 7월 동일면적 비교 거래 185,000,000원의 24.4%에 불과하지만, 이 사건은 최저가 할인율만으로 접근하면 안 됩니다.
현황조사 내용에는 현관문에 유치권 행사중 표시가 부착돼 있고, 정환종합건설(주)이 공사대금 미납을 이유로 준공유치권을 행사 중이라고 통화한 사실이 기재돼 있습니다. 유치권의 성립 여부와 피담보채권 금액은 확인되지 않았으므로, 표시만으로 유효하다고 단정할 수도 없고 반대로 무시할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 제1동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.74㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 최민선 지분 80분의 74 · 우은실 지분 80분의 5 · 주식회사제트투 지분 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 45,139,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천관농업협동조합 / 461,543,141원 |
| 말소기준권리 | 2018.12.31. 천관농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 등기 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 원본 대조 필수
현재 선언된 말소기준은 2018.12.31. 천관농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 강혜정 가등기, 이차연 근저당권, 현재 경매개시결정과 가평군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2016년 가처분·가등기와 근저당권 4건, 2017년 경매개시결정과 고현주 가압류는 2018.12.31. 임의경매 매각 과정에서 말소된 기록이 별도로 존재합니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수액도 예상표상 0원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록 여부와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 24.4% 수치는 크지만 표본은 1건
면적이 일치한 비교 자료는 미소빌(다동) 전용 59.74㎡이며, 확인된 거래는 2023년 7월 1층의 185,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 45,139,000원은 이 거래의 24.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 59.74㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 비교값 | 59.74㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
가격 차이는 크지만 거래 표본이 한 건뿐이고 거래 시점도 2023.07입니다. 따라서 45,139,000원이 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 특히 이 사건은 가격보다 유치권, 점유, 별도등기와 도로 통행관계가 실질취득비용을 좌우할 가능성이 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,139,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,212,502원 |
| 1. 근저당권 · 이상미 | 600,000,000원 | 43,926,498원 |
| 2. 근저당권 · 이영달 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 양귀순 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 강선아 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 고현주 | 350,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당권 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당권 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 3,962,000,000원 중 예상배당은 43,926,498원, 미배당은 3,918,073,502원입니다. 예상표상 매수인 인수액은 0원이나, 등기 말소 이력과 배당순위가 일치하지 않으므로 이 계산만으로 권리관계를 확정하면 안 됩니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 45,139,000원 | 43,926,498원 | 3,918,073,502원 |
| 5회 유찰 시 | 31,597,299원 | 30,628,548원 | 3,931,371,452원 |
| 6회 유찰 시 | 22,118,109원 | 21,319,983원 | 3,940,680,017원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 천관농업협동조합의 청구액 461,543,141원에 대한 예상배당은 0원으로 표시돼 있습니다. 이는 현재 말소기준권리와 신청채권자가 모두 천관농업협동조합으로 기재된 점과 맞지 않으므로, 배당 시뮬레이션의 선순위 입력을 그대로 신뢰하기 어렵습니다.
⑥ 입지·이용·도로 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 4층 건물입니다.
- 주위환경. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하고 공동주택, 농경지, 소규모 공장과 창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 토지. 계획관리지역의 부정형 평지이며 공시지가는 260,100원/㎡, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역과 하수처리구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 통로 도로. 인접한 김포시 월곶면 포내리 144-6 도로는 집합건물의 통로로 이용되나 별도 물건으로 개별매각됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 재매각이므로 최저매각가격의 20%인 9,027,800원을 기준으로 준비해야 합니다.
- 유치권 현장조사. 현관문 표시, 실제 점유자, 공사계약서, 공사대금 채권과 변제기, 점유 개시 시점을 확인하세요.
- 등기·배당 대조. 2018.12.31. 말소된 근저당권이 예상배당표에 반영된 이유를 최신 등기부와 배당요구 내역으로 확인하세요.
- 임차·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이므로 전입세대열람과 현장 방문이 필요합니다.
- 별도등기 확인. 토지 별도등기와 공동담보 범위, 포내리 144-6 도로의 개별매각 조건을 확인하세요.
- 공유지분 구조. 최민선·우은실·주식회사제트투의 공유관계와 점유·인도 협의 상대방을 확인하세요.
- 가격 기준. 185,000,000원 거래는 2023.07 한 건뿐이므로 현 시세 판단을 해당 거래 하나에 의존하지 마세요.
맺으며 — “낮은 최저가가 위험을 지우지는 않는다”
현재 최저가는 감정가의 24.0%이고 예상표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 검증되지 않은 유치권 표시, 등기 말소 이력과 맞지 않는 배당순위, 재매각, 별도등기, 통로 도로의 개별매각입니다. 비교 실거래도 2023.07 한 건뿐이라 할인율만으로 안전마진을 계산하기 어렵습니다.
가격은 낮지만 권리분석 신뢰도는 낮고 현장 리스크는 높습니다. 유치권의 점유와 피담보채권, 최신 등기·배당순위, 도로 사용관계가 모두 확인되기 전에는 45,139,000원을 확정 실질취득비용으로 보면 안 됩니다. 이 사건은 저가형이 아니라 원본 서류와 현장을 먼저 풀어야 하는 고위험형입니다.