45,139,000원
인천지방법원 2024타경4945. 김포대학교 남서측 근거리에 위치한 전용 59.74㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가격은 감정가 188,000,000원에서 4회 유찰된 45,139,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 일반적인 저가 주택 경매와 다릅니다. 매각물건명세서에는 재매각, 입찰보증금 20%, 별도등기, 인접 도로의 개별매각이 적혀 있고, 현황조사에서는 정환종합건설 주식회사가 공사대금 미납을 이유로 준공유치권을 행사 중이라고 주장한 내용이 확인됩니다.
등기상 말소기준은 2018년 12월 31일 천관농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 가등기·근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부에 나타나는 소멸 여부와 별개로, 유치권은 점유와 공사대금 채권 등 성립요건을 갖췄는지가 핵심입니다. 유치권 표시가 있다는 사실만으로 유효하다고 단정할 수도 없지만, 반대로 무효라고 보고 입찰할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 제1동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.74㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 현재 소유자 | 최민선 80분의 74 · 우은실 80분의 5 · 주식회사제트투 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 45,139,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천관농업협동조합 / 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 20% · 9,027,800원 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 유치권 주장은 분리해서 본다
2016년에 설정된 가처분·가등기·근저당권과 당시 경매개시결정들은 2016년 해제 또는 2018년 12월 31일 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 같은 날 설정된 천관농업협동조합 채권최고액 1,222,000,000원의 근저당권입니다. 갑구 16번 강혜정 가등기, 을구 4번 이차연 근저당권, 현재 경매개시결정과 가평군 압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
신고된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 대항력 임차인이 없다고 확정하기보다, 현장 점유자와 전입세대·사업자등록·점유개시일을 별도로 확인해야 합니다. 등기상 매수인 인수액은 0원이지만 유치권 주장과 실제 점유관계는 이 금액에 포함되지 않습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 비교 표본은 1건
전용 59.74㎡로 면적이 일치하는 거래는 2023년 7월 1층 거래 185,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 45,139,000원은 이 거래가의 24.4%입니다. 감정가 188,000,000원과도 유사한 거래지만, 거래 표본이 1건뿐이고 거래 시점이 2023년 7월이므로 현재 시세를 확정하는 근거로 쓰기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2023.07 | 59.74㎡ | 1층 | 185,000,000원 | 24.4% |
③ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 45,139,000원 | 43,926,498원 | 3,918,073,502원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 31,597,299원 | 30,628,548원 | 3,931,371,452원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 22,118,109원 | 21,319,983원 | 3,940,680,017원 | 0원 |
각 시나리오의 등기상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 낙찰가가 내려가더라도 유치권 주장 금액이나 명도비용은 제시돼 있지 않으므로, 실제 취득비용이 낙찰가와 같다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,139,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,212,502원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 이상미 | 600,000,000원 | 43,926,498원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 이영달 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 1번 근저당권 · 양귀순 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 1번 근저당권 · 강선아 | 400,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 고현주 | 350,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 3번 근저당권 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 4번 근저당권 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,962,000,000원 중 43,926,498원만 배당되고, 미배당액은 3,918,073,502원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 주위환경. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·농경지·소규모 공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 본건 서측으로 세로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 평지의 부정형입니다. 공시지가는 260,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·성장관리권역·하수처리구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 규모와 거래. 비교 단지는 8세대이며 사용승인일은 2022.12.15.입니다. 동일 면적 확인 거래는 1건입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립요건. 정환종합건설 주식회사의 공사계약서·세금계산서·공사내역·미지급액·변제기·점유개시일과 현재 점유 상태를 확인하세요.
- 현장 점유. 현관문 표시만 보지 말고 내부 사용 여부, 출입 통제, 열쇠 관리, 관리비 납부자와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 임차관계. 신고된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 확정일자, 외국인체류확인과 현황조사 원문을 대조하세요.
- 재매각 보증금. 입찰보증금은 10%가 아니라 최저가의 20%인 9,027,800원입니다.
- 별도등기. 토지 갑구 27번·28번 소유권이전청구권가등기는 2023.04.20. 말소됐고, 토지 을구 12번 근저당권은 경매신청 담보권과 공동담보입니다. 토지등기부 원문을 확인하세요.
- 접근로. 인접한 포내리 144-6 도로는 집합건물 통로로 이용되지만 개별매각됩니다. 낙찰 후 통행과 도로 이용관계를 확인해야 합니다.
- 배당순위. 2018년 말소된 근저당권과 예상배당표의 선순위 반영이 일치하지 않으므로 채권계산서와 배당표 원문을 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 거래는 2023년 7월 1건뿐입니다. 현재 매물·인근 다세대 거래와 수리비를 추가 조사하세요.
- 공유관계. 현재 소유자는 최민선·우은실·주식회사제트투의 공유 형태입니다. 매각 대상과 공유지분 표시를 매각목록에서 재확인하세요.
맺으며 — “24% 가격표보다 점유와 권리가 먼저”
최저가 45,139,000원은 감정가의 24.01%, 확인된 실거래 185,000,000원의 24.4%입니다. 표면 가격만 놓고 보면 큰 할인입니다. 그러나 이 물건은 4회 유찰된 재매각 사건이고, 입찰보증금은 20%이며, 현관문에는 유치권 행사 표시가 붙어 있습니다. 인접 도로는 별도로 매각되고, 등기 말소 내역과 예상배당 순위도 원문 대조가 필요합니다.
등기상 인수액 0원은 곧 실질 위험 0원을 의미하지 않습니다. 유치권 주장 금액·점유 성립 시점·도로 이용관계·임차관계·배당순위를 모두 확인해 유치권이 성립하지 않거나 해소비용이 명확하다는 결론을 얻기 전까지는, 24.4%라는 가격비율에 투자 가점을 주기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 낙찰가가 아니라 유치권과 점유 리스크를 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.