인천지방법원 2024타경4945. 김포대학교 남서측 근거리에 있는 4층 다세대주택의 최상층 401호입니다. 전용면적은 59.74㎡이고, 중개 표본상 단지명은 미소빌(다동), 총 8세대로 확인됩니다. 현재 최저매각가는 감정가의 약 24%인 45,139,000원입니다. 숫자만 보면 2023년 7월 실거래 185,000,000원과 큰 차이가 나지만, 이 물건의 판단 순서는 가격이 아니라 유치권 성립 여부와 점유관계, 통로 도로의 별도매각 구조입니다.
현재 등기상 말소기준권리는 2018년 12월 31일 천관농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 가등기·근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 입찰 전 전입세대·점유자 및 현장 상황을 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 제1동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.74㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 공유자 | 최민선 80분의 74 · 우은실 80분의 5 · 주식회사제트투 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 45,139,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천관농업협동조합 / 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 9,027,800원 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2016년 설정된 근저당권 4건과 2017년 경매개시결정·가압류는 2018년 12월 31일 종전 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 같은 날 최민선 등에게 소유권이 이전되고, 천관농업협동조합의 채권최고액 1,222,000,000원 근저당권이 새로 설정돼 현재 경매의 말소기준권리가 됐습니다.
말소기준 뒤의 갑구 16번 가등기, 을구 4번 이차연 근저당권, 현재 경매개시결정 및 가평군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 갑구 17번 가등기는 2023년 4월 20일 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부에 표시된 권리만 기준으로 한 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 할인율은 크지만 표본은 1건
중개 표본상 미소빌(다동) 전용 59.74㎡의 확인된 실거래는 2023년 7월 1층 185,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 45,139,000원은 이 거래금액의 24.4%이고, 감정가 188,000,000원과도 큰 차이가 납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 59.74㎡ | 1층 | 185,000,000원 |
| 표본 | 59.74㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
다만 거래 표본이 1건뿐이고 해당 거래는 1층, 본건은 4층입니다. 층·상태별 조정값은 확인되지 않으므로 185,000,000원을 현재 시세로 단정하기 어렵습니다. 더구나 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 20.0%로 나타납니다. 현재 가격은 크게 내려왔지만 시장이 반복해서 응찰을 보류한 이유를 권리·점유·현장 상태에서 먼저 찾아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,139,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,212,502원 |
| 2. 근저당 · 이상미 | 600,000,000원 | 43,926,498원 |
| 3. 근저당 · 이영달 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 양귀순 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 강선아 | 400,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 고현주 | 350,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 3,962,000,000원, 채권자 배당액은 43,926,498원, 미배당액은 3,918,073,502원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유치권·별도등기·통로 도로
매각물건명세서에는 별도등기가 있다고 기재돼 있습니다. 토지 갑구 27번·28번 소유권이전청구권가등기는 2023년 4월 20일 말소됐고, 토지 을구 12번 근저당권은 경매신청 담보권과 공동담보로 기재돼 있습니다. 말소 사실만 보지 말고 대지권과 토지 등기부의 현재 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
⑤ 회차별 자금·미배당 구조
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 45,139,000원 | 43,926,498원 | 3,918,073,502원 |
| 5회 유찰 시 | 31,597,299원 | 30,628,548원 | 3,931,371,452원 |
| 6회 유찰 시 | 22,118,109원 | 21,319,983원 | 3,940,680,017원 |
현재 회차는 재매각이므로 입찰보증금이 최저가의 20%인 9,027,800원입니다. 최저가가 추가로 내려가더라도 유치권의 성립 여부, 점유 해소 가능성, 별도 도로의 통행 권원은 가격 하락만으로 해결되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변에는 공동주택·농경지·소규모 공장·창고가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 본건 서측으로 세로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 4층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감 등이며 새시 창호입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 639.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·성장관리권역·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 8세대이고 확인된 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰은 4.0회, 낙찰률은 20.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권. 정환종합건설(주)의 공사계약서·세금계산서·공사내역서·미지급금과 채권 변제기를 확인하세요.
- 점유 계속성. 유치권자의 실제 점유 개시일, 현재 점유 방법, 열쇠 관리와 현장 상주 여부를 확인하세요.
- 임차·점유 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대·확정일자·점유자를 다시 조사하세요.
- 도로 권원. 통로 역할을 하는 포내리 144-6 도로가 별도 매각되므로 통행권과 도로 사용관계를 확인하세요.
- 별도등기. 토지 등기부의 가등기 말소 및 공동담보 근저당권 상태를 집합건물 등기부와 함께 대조하세요.
- 배당순위. 2018년 종전 경매로 말소된 근저당권·가압류와 현재 배당 시뮬레이션의 차이를 집행기록에서 확인하세요.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 9,027,800원입니다.
- 현장 상태. 내부 상태, 공사 완성도, 관리비·공과금, 출입 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “24% 할인보다 유치권 검증이 먼저”
최저가 45,139,000원은 실거래 185,000,000원의 24.4%이고 감정가의 약 24%입니다. 그러나 이 가격 차이는 곧바로 수익을 의미하지 않습니다. 현관문에는 공사대금 미납을 이유로 한 유치권 행사 표시가 있고, 통로 도로는 별도 매각되며, 현재 회차는 20% 보증금이 필요한 재매각입니다. 단지 경매 통계 역시 평균 4.0회 유찰과 20.0% 낙찰률을 보입니다.
등기상 인수는 0원, 가격은 크게 하락. 그럼에도 유치권의 원인채권과 점유가 입증되지 않거나 통행 권원이 불명확하면 실제 취득 후의 시간·비용을 계산하기 어렵습니다. 이 사건은 ‘낮은 최저가’보다 유치권 성립 여부와 점유 해소 가능성을 먼저 확정해야 하는 고위험 검증형 물건입니다.