45,139,000원
인천지방법원 2024타경4945. 김포대학교 남서측 근거리에 있는 전용 59.74㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 45,139,000원으로 감정가 188,000,000원에서 네 차례 유찰돼 24.01%까지 내려왔습니다. 소유권은 최민선 80분의 74, 우은실 80분의 5, 주식회사제트투 80분의 1의 공유 형태입니다.
등기만 보면 현재 경매의 말소기준은 2018.12.31 설정된 천관농업협동조합 근저당권 1,222,000,000원입니다. 그 뒤의 가등기·근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사된 임차인도 없습니다. 문제는 등기부 밖에 있습니다. 현관문에 유치권 행사 표시가 부착돼 있고, 정환종합건설 주식회사가 공사대금 미납을 이유로 준공유치권을 행사 중이라고 통화로 밝힌 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 포내리 144-5 제1동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.74㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 최민선 80분의 74 · 우은실 80분의 5 · 주식회사제트투 80분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 45,139,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천관농업협동조합 / 461,543,141원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 9,027,800원 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 유치권은 별도
2016년에 설정됐던 가처분·가등기와 네 건의 공동근저당은 2018.12.31 선행 경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 현재 경매의 기준권리는 같은 날 새로 설정된 천관농업협동조합 근저당권입니다. 2019.06.27 설정된 강혜정 명의 가등기와 2022.11.30 이차연 근저당권, 김포시·가평군 압류는 기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 24.4%지만 ‘현재 시세’ 확정은 어렵다
비교 가능한 거래는 전용 59.74㎡의 2023년 7월 185,000,000원 거래 한 건입니다. 현재 최저가 45,139,000원은 이 거래가의 24.4%입니다. 숫자만 보면 139,861,000원 낮지만, 거래 표본이 한 건뿐이고 거래 시점도 매각기일보다 약 3년 전이므로 이를 현재 시세로 단정할 수 없습니다.
| 구분 | 시점 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2023.07 | 59.74㎡ | 1층 | 185,000,000원 |
| 감정가 | 감정 기준 | 59.74㎡ | 4층 | 188,000,000원 |
| 현재 최저가 | 4회 유찰 | 59.74㎡ | 4층 | 45,139,000원 |
시세자료에는 미소빌(다동), 8세대, 준공일 2022.12.15로 나타나지만 등기 이력은 2016년부터 존재합니다. 따라서 비교 거래가 실제 본건과 정확히 일치하는지 주소·동·건축물대장을 통해 재확인해야 합니다. 이 불일치가 해소되기 전에는 “시세의 24%이므로 싸다”는 결론을 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,139,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,212,502원 |
| 1. 말소기준 근저당 · 천관농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 43,926,498원 |
| 2. 후순위 근저당 · 이차연 | 390,000,000원 | 0원 |
| 3. 김포시·가평군 압류 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 말소기준 근저당에도 미치지 못하고, 후순위 권리자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 실제 배당은 채권계산서, 조세채권 및 집행비용 확정액에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 유치권은 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 45,139,000원 | 3,918,073,502원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 31,597,299원 | 3,931,371,452원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 22,118,109원 | 3,940,680,017원 | 0원 |
회차가 내려가도 등기상 인수액은 0원입니다. 그러나 유치권 주장 금액과 성립 여부가 확인되지 않은 상태에서는 최저가 하락만으로 총비용을 확정할 수 없습니다. 유치권과 명도비용이 해소되지 않으면 낙찰가가 내려가더라도 실제 자금 부담과 보유기간은 예상보다 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포대학교 남서측 근거리에 위치하며 주위는 공동주택, 농경지, 소규모 공장과 창고가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측으로 세로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 4층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 3필지 모두 부정형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 260,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·성장관리권역·하수처리구역에 해당합니다.
- 환금성. 8세대 규모로 표시되고 주변에 농경지·공장·창고가 혼재합니다. 평균 4회 유찰과 매각률 20.0%는 환금성을 보수적으로 봐야 하는 근거입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 확인. 현관문 표시만 보지 말고 누가 언제부터 어떤 방식으로 점유하고 있는지 현장과 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 공사대금 자료 확인. 정환종합건설 주식회사의 계약서·세금계산서·공사내역·미지급금·변제기 자료와 본건 402호 관련성을 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저가의 20%인 9,027,800원입니다.
- 통로 토지 확인. 포내리 144-6 도로가 개별매각 대상이므로 본건의 출입과 통행권이 낙찰 후에도 안정적으로 확보되는지 확인해야 합니다.
- 시세 매칭 검증. 2023.07 거래 한 건만 존재하고 준공일과 등기 이력도 맞지 않으므로 건축물대장·실거래 동·호수·도로명주소를 재대조해야 합니다.
- 공유관계와 명도. 소유자가 세 명인 공유 구조이므로 실제 점유자와 인도 협의 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.23이므로 낙찰·유찰·변경 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인보다 유치권 확인이 먼저”
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 188,000,000원이 45,139,000원까지 내려왔고, 2023년 단일 실거래 185,000,000원과 비교하면 24.4% 수준입니다. 임차인도 없고 등기상 인수액도 0원입니다. 하지만 네 번의 유찰과 재매각, 현관문의 유치권 표시, 공사업체의 준공유치권 주장, 통로 토지의 개별매각은 이 할인율이 단순한 가격 기회가 아닐 수 있음을 보여줍니다.
등기는 정리형, 현장은 분쟁형입니다. 유치권의 점유와 공사대금 관련 자료가 부정되거나 배제될 수 있다는 근거를 확보하고, 실거래 매칭과 통행관계까지 확인한 경우에만 45,139,000원의 표면가격이 의미를 가집니다. 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 아니라 분쟁 해소에 필요한 시간과 비용이 실제 입찰가를 결정해야 합니다.