인천지방법원 2024타경6989. 경기도 부천시 오정구 오정동의 창보아파트 103동 308호입니다. 감정가는 406,000,000원이지만 9번이나 유찰된 끝에 최저매각가가 16,384,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 4%에 아파트를 매수할 수 있는 기회처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 매각가격이 아니라 낙찰 후에도 남는 임차보증금 채무입니다.
임차인 신정민은 2022년 2월 9일 전입신고와 확정일자를 갖추고, 2022년 2월 10일부터 점유를 개시한 것으로 등기되어 있습니다. 말소기준권리인 2022년 9월 28일 디지비캐피탈 가압류보다 앞선 시점입니다. 또한 매각물건명세서에는 신정민의 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
더욱 주의할 부분은 다른 점유 관련 인물인 이종득입니다. 2022년 2월 29일 전입 기록이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 말소기준보다 전입이 빠르다는 사정만으로 대항력이 확정되는 것은 아니므로 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 이종득의 독립적인 임차권이 인정된다면 위 실질취득액 외에 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경6989 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 오정로 245, 창보아파트 제103동 제3층 제308호 (오정동) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트벽식구조 · 6층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 사용승인일 | 1999.11.13 |
| 소유자 | 하지홍 (2003.04.15 소유권이전) |
| 감정가 | 406,000,000원 |
| 최저매각가 | 16,384,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 | 신정민 |
| 청구금액 | 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% (특별매각조건) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
2022년 11월부터 설정된 케이비국민카드·우리금융캐피탈·한국씨티은행·토스뱅크의 가압류, 이후 부천시와 국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정 등은 말소기준 이후의 권리로서 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 과거 설정된 여러 근저당권 및 전세권도 등기부상 이미 말소되었습니다.
다만 등기상 담보권이 정리된다는 사실이 선순위 임차인의 보증금까지 소멸시킨다는 뜻은 아닙니다. 특히 신정민의 보증금 340,000,000원은 현재 최저가를 훨씬 웃돌기 때문에, 상당한 금액이 낙찰자에게 이전되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 위험 확인
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신정민 건물의 전부 · 임차권등기 |
2022.02.09 2022.02.09 |
340,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 이종득 점유·임대차관계 확인 필요 |
2022.02.29 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 신고·조사된 인물은 신정민과 이종득 2명입니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 중복신고자는 포함되어 있지 않습니다.
전입신고: 2022.02.09
점유개시: 2022.02.10
확정일자: 2022.02.09
임차권등기: 2024.07.10 (을구 34번)
배당요구: 있음
현재 회차 예상배당: 15,689,088원
매수인 인수 예상액: 324,310,912원
매각물건명세서에 인수 조건이 직접 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 16,384,000원이라고 하더라도, 신정민에게 배당되지 못한 보증금 324,310,912원을 별도로 부담하는 것으로 계산해야 합니다.
③ 가격 분석 — 낙찰가보다 실질취득액이 중요하다
이 물건을 단순히 감정가 406,000,000원과 최저가 16,384,000원으로 비교하면 매우 저렴하게 보입니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 매수인이 부담할 실질취득액은 다른 방식으로 계산해야 합니다.
신정민의 보증금 340,000,000원 중 매각대금으로 변제되는 금액은 15,689,088원에 그칩니다. 남는 324,310,912원이 매수인 인수 대상이므로 실질취득액은 340,694,912원입니다.
낙찰가격이 더 내려가면 배당되는 보증금도 감소하고, 반대로 매수인이 인수하는 보증금은 늘어납니다. 따라서 낙찰가격만 내려간다고 실질취득액이 같은 폭으로 저렴해지는 것은 아닙니다. 실질취득액은 사실상 보증금 340,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
④ 회차별 시뮬레이션 — 유찰돼도 부담이 거의 그대로
| 매각 회차 | 최저매각가 | 신정민 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 16,384,000원 | 324,310,912원 | 340,694,912원 |
| 10회 유찰 시 | 11,468,800원 | 329,137,638원 | 340,606,438원 |
| 11회 유찰 시 | 8,028,159원 | 332,516,348원 | 340,544,507원 |
현재 최저가 16,384,000원이 11회 유찰 가정에서는 8,028,159원까지 내려가지만, 실질취득액은 340,694,912원에서 340,544,507원으로 소폭 감소할 뿐입니다. 이는 낙찰가격 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 상쇄되기 때문입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 16,384,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 694,912원 |
| 1. 임차인 신정민 보증금 | 340,000,000원 | 15,689,088원 |
| 2. 가압류 · 디지비캐피탈 | 32,740,742원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비국민카드 | 11,191,107원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 44,075,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국씨티은행 | 5,458,808원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 토스뱅크 | 14,477,369원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 신정민 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신정민의 경매신청채권 340,000,000원은 임차보증금과 중복 합산한 별도 매수인 인수액이 아닙니다. 위 표는 주어진 예상배당 시뮬레이션을 반영한 것으로, 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 및 이종득의 미확인 권리는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 실거래 시세 — 현재는 가격 우위 판단 보류
이 물건의 실질취득 예상액은 약 3.41억원입니다. 따라서 가격을 평가할 때는 감정가 406,000,000원이나 최저매각가 16,384,000원만으로 결론을 내릴 수 없습니다. 실질취득액 340,694,912원을 기준으로 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래와 비교해야 합니다.
현재 확인된 분석 범위에서는 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격을 확정할 수 없습니다. 그러므로 이 물건이 최근 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 감정가 대비 할인 폭이 크다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하거나 평가점수를 높이는 것은 부적절합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 오정구 오정동 소재 동산초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, OBS경인방송국 및 도로변 근린상가 등이 혼재하는 주택지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 약 8m 도로를 통해 오정로에 연결되어 전반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕의 6층 건물로, 사용승인일은 1999.11.13입니다. 위생·급배수, 난방 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 항공표면, 교육환경 보호구역 및 과밀억제권역 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 여부는 위반 없음으로 확인됩니다. 다만 실제 내부 상태와 수선비는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 오래된 아파트라는 건물 특성과 9회 유찰 이력을 함께 검토해야 합니다. 유찰 횟수만으로 실제 시장가격이나 매각 부진의 원인을 확정할 수는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 입찰 판단. 현재 최저가 16,384,000원에 신정민 보증금 인수액 324,310,912원을 더한 340,694,912원을 기본 부담액으로 계산하세요. 취득세·명도비용 등은 별도입니다.
- 신정민 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 전입신고 및 확정일자, 임차권등기와 배당요구 내역을 대조하세요. 신청채권자와 임차권자의 관계도 확인해야 합니다.
- 이종득 권리 확인. 전입일은 말소기준 이전이지만 대항력은 미확정입니다. 실제 점유, 보증금, 확정일자, 신정민과의 관계 및 별도 인수 가능성을 확인하세요.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 일반적인 10%가 아닌 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 입찰보증금은 3,276,800원입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 관련 기록이 있으며 일부 압류는 해제되었습니다. 실제 우선배당 대상 세금과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 예상배당에서는 신정민에게 15,689,088원이 배당되지만 실제 집행비용·조세·다른 임차권의 인정 여부에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 검증. 감정가 406,000,000원과 최저가 16,384,000원의 차이에 현혹되지 말고, 실제 부담액 340,694,912원을 최근 실거래가격과 비교하세요.
- 점유·명도 확인. 두 임차인 관련 기록이 존재하므로 현 점유자가 누구인지, 실제 인도 가능 시점과 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 금액과 관리사무소의 체납 내역을 확인하세요.
- 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료와 법원 공고의 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “1,638만원에 사는 아파트가 아니다”
이 물건의 감정가는 406,000,000원, 현재 최저매각가는 16,384,000원입니다. 무려 9회 유찰된 결과만 보면 엄청난 할인 경매처럼 보입니다. 하지만 이 물건을 제대로 이해하려면 왜 낙찰가가 낮아져도 실제 부담은 크게 줄지 않는지부터 살펴봐야 합니다.
신정민의 임차보증금은 340,000,000원이고, 현재 예상배당으로 변제되지 않는 324,310,912원은 매수인에게 이전됩니다. 결과적으로 실질취득액은 340,694,912원입니다. 10회·11회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 340,000,000원 부근에 머뭅니다. 저렴해 보이는 최저가와 달리 실제 취득 부담은 거의 고정되어 있는 것입니다.
게다가 이종득은 말소기준 이전에 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상인 점유 관련 인물입니다. 대항력은 가능·미상으로 두고 추가 인수 위험을 별도로 검토해야 합니다. 신정민의 임대차 실재성과 경매신청채권의 관계도 확인 대상입니다.
결국 이 물건에서 중요한 것은 최저가가 얼마나 내려갔느냐가 아니라, 실질취득액 약 3.41억원이 검증된 최근 시세에 비해 경쟁력이 있는지, 그리고 다른 인수채무가 존재하지 않는지입니다. 현재로서는 이를 확정할 근거가 부족합니다.
결론: 가격 착시가 극심한 선순위 임차보증금 인수형 경매입니다. 권리관계와 실제 시세가 확인되기 전까지 입찰 보류가 합리적입니다.