인천지방법원 2024타경6989. 부천시 오정구 오정동 창보아파트 103동 308호입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 숫자는 33,436,000원의 최저가가 아닙니다. 2022.09.28. 주식회사디지비캐피탈 가압류가 말소기준권리인데, 신정민은 그보다 앞선 2022.02.09. 주민등록과 확정일자를 갖추고 2022.02.10. 점유를 시작했습니다. 이후 2024.07.10. 보증금 340,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
매각물건명세서에는 이 주택임차권과 관련해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가를 전액 매각대금으로 가정하면 집행비용 1,001,848원을 제외한 32,434,152원이 신정민에게 배당되고, 307,565,848원이 남습니다. 매수인의 확인된 실질 부담은 33,436,000원 + 307,565,848원 = 341,001,848원입니다.
여기에 이종득도 2022.02.29. 전입한 것으로 조사되어 말소기준일보다 선행합니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 있는 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보수적으로 처리해야 합니다. 독립된 임대차보증금이 확인될 경우 현재 계산한 341,001,848원 외에 추가 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경6989 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 오정로 245, 103동 3층308호 (오정동,창보아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 하지홍 · 단독소유 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 · 사용승인일 1999.11.13. |
| 감정가 / 최저가 | 406,000,000원 / 33,436,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
임차관계 — 신정민은 인수형, 이종득은 금액 미상
| 성명 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신정민 | 2022.02.09. / 2022.02.10. | 2022.02.09. | 340,000,000원 | 2024.07.10. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 이종득 | 2022.02.29. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않아 표에 적힌 두 사람은 각각 별도로 검토해야 합니다. 특히 이종득은 전입일이 말소기준권리보다 빠르면서 보증금이 확인되지 않으므로, 신정민 307,565,848원만을 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
② 최저가 착시 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 수준
대항력 있는 신정민의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큽니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 신정민이 배당받지 못하는 금액은 오히려 늘어납니다. 현재 회차에서는 최저가 33,436,000원에 인수액 307,565,848원을 더해 341,001,848원이 되고, 8회·9회 유찰 시에도 구조는 거의 같습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신정민 배당 | 신정민 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 33,436,000원 | 32,434,152원 | 307,565,848원 | 341,001,848원 |
| 8회 유찰 시 | 23,405,200원 | 22,583,906원 | 317,416,094원 | 340,821,294원 |
| 9회 유찰 시 | 16,383,639원 | 15,688,733원 | 324,311,267원 | 340,694,906원 |
즉 33,436,000원이 23,405,200원, 16,383,639원으로 더 떨어져도 매수인 인수액이 그만큼 증가하기 때문에 총 부담은 약 340,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 현재 확인분 341,001,848원은 감정가 406,000,000원의 약 84.0%이지만, 감정가 대비 할인만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 반드시 낙찰가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,436,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,001,848원 |
| 1. 임차인 신정민 보증금 | 340,000,000원 | 32,434,152원 |
| 2. 가압류 · 주식회사디지비캐피탈 | 32,740,742원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,191,107원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 44,075,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 5,458,808원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 14,477,369원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 신정민 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 신정민 보증금 배당에 사용되며, 신정민의 부족분 307,565,848원은 매수인 인수로 계산됩니다. 이종득의 보증금은 미상으로 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물적 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 오정구 오정동 동산초등학교 남측 인근. 주변은 다세대·아파트, OBS경인방송국 및 로변 근린상가 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 1999.11.13.입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 8m 도로를 통해 대로인 오정로에 연결됩니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 항공표면, 교육환경 상대·절대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 표시되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 경매 반응. 현재 회차가 7회 유찰 상태라는 점 자체가 응찰 전 가격·권리구조를 더욱 보수적으로 검토해야 할 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 확인분은 33,436,000원 + 307,565,848원 = 341,001,848원입니다.
- 신정민 임대차 원본 대조. 임대차계약일 2021.12.16., 주민등록·확정일자 2022.02.09., 점유개시 2022.02.10., 보증금 340,000,000원의 실제 지급관계를 확인해야 합니다.
- 이종득 보증금 확인. 2022.02.29. 전입으로 말소기준일보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 독립된 대항 임차관계라면 추가 인수액이 발생할 수 있습니다.
- 신정민의 관계 확인. 임차권자이면서 경매개시결정 채권자로 나타나므로 관계인 여부와 가장임차인 의심 사유를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 확인. 세금·공과금 압류 및 당해세 여부에 따라 신정민 배당과 매수인 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 점유관계 재확인. 임차권등기와 현황조사상 전입자가 존재하므로 실제 현재 점유자와 인도 가능성을 매각기일 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,343만원에 사는 집”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 406,000,000원이 7회 유찰되어 최저가 33,436,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 권리분석을 붙이는 순간 전혀 다른 그림이 됩니다. 신정민은 말소기준권리보다 먼저 주민등록·확정일자·점유를 갖췄고, 보증금 340,000,000원 중 현재 예상 미배당액 307,565,848원을 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 확인된 실질취득은 341,001,848원이며, 8회·9회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 부담은 약 340,000,000원 수준에 머뭅니다. 여기에 말소기준일 전에 전입한 이종득의 보증금이 미상이라 추가 부담 가능성도 남아 있습니다. 최저가는 매우 낮지만 권리위험까지 반영한 실제 부담은 낮지 않습니다. 이 사건은 최저가 숫자에 반응할 물건이 아니라 임차관계와 실제 인수액을 먼저 확정해야 하는 고위험 인수형입니다.