인천지방법원 2024타경30869. 부천시 오정구 원종동 ‘명품팰리스’ 에이동 4층 404호, 전용 35.26㎡ 다세대입니다. 이 사건의 권리분석은 최저매각가만 보면 완전히 왜곡됩니다. 김덕수는 2020.08.10 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.07.20입니다. 반면 말소기준권리인 주식회사용호의 근저당권 설정은 2021.06.08입니다. 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인이고, 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 최저가는 9,564,000원까지 내려왔지만 그 가격 자체는 투자 메리트의 기준이 아닙니다. 예상배당에서 김덕수에게 돌아가는 금액은 8,991,848원에 불과하고, 보증금 229,000,000원 중 220,008,152원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질 부담은 9,564,000원 + 220,008,152원 = 229,572,152원입니다. 다음 회차로 최저가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 그만큼 늘어나는 구조여서 실질취득액은 보증금 약 2.29억원 부근에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경30869 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 성지로41번길 37, 에이동 4층404호 (원종동,명품팰리스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) · 전용 35.26㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 권순일 · 2020.08.18 소유권이전 · 거래가액 229,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 9,564,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 188,907,780원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.08 주식회사용호 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
핵심 순서는 단순합니다. 김덕수의 확정일자는 2020.07.20, 전입·점유는 2020.08.10이고, 말소기준 근저당은 2021.06.08입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국가·부천시 압류, 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차인의 미배당 보증금 반환의무까지 소멸하는 것은 아닙니다. 2023.06.20 임차권등기에는 대위자 서울보증보험주식회사와 임차보증금반환채권의 질권 관련 내용도 기재되어 있으나, 실제 임차인은 김덕수 1명이며 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수형
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김덕수 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.10 / 2020.07.20 | 229,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
③ 시세 비교 — 956만원이 아니라 2.30억을 비교해야 한다
명품팰리스의 전용 34.07~35.61㎡ 실거래는 2022년과 2025년에 확인됩니다. 전체 6건 평균은 239,666,666원이지만, 과거 267,000,000원 거래가 섞여 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 232,750,000원, 최신 거래는 2025.11의 220,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 8.2% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 34.07㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 35.61㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2025.04 | 35.26㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2025.03 | 35.61㎡ | 5 | 246,000,000원 |
| 2022.07 | 34.07㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2022.06 | 35.61㎡ | 2 | 267,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 232,750,000원 |
현재 회차 실질취득액 229,572,152원은 최근 12개월 평균 232,750,000원의 약 98.6%로 불과 3,177,848원 낮습니다. 반대로 최신 거래 220,000,000원과 비교하면 104.4%로 9,572,152원 높습니다. 최근 가격 추세가 -8.2%인 점까지 감안하면, 이 물건을 두고 “시세보다 현저히 싸다”거나 “최저가가 낮아 가격 메리트가 크다”라고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,564,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 572,152원 |
| 1. 임차인 김덕수 보증금 | 229,000,000원 | 8,991,848원 |
| 2. 근저당 · 주식회사용호 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,286,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 서울보증보험주식회사 | 188,907,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 김덕수의 보증금 미배당액은 220,008,152원이며, 매각물건명세서 기재에 따라 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 집행비용은 572,152원으로 추정되어 있어 최저가와 인수액을 단순 합산한 실질 부담 229,572,152원은 보증금 229,000,000원을 약간 웃돕니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택 중 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중이며, 명품팰리스는 32세대입니다.
- 입지. 부천오정초등학교 남동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 서해선 원종역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 4층 404호이며, 위생·급배수·난방·공용 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 항공표면·과밀억제권역에 포함되고, 북측 약 8미터·남측 약 6미터 내외 도로가 소재합니다. 공시지가는 2,167,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 실거래는 220,000,000원~246,000,000원 범위이고 최근 가격 흐름은 이전보다 8.2% 낮습니다. 9회 유찰 이력까지 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 9,564,000원만 보고 할인율을 계산하지 말고 반드시 미배당 보증금 220,008,152원을 합산해 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 김덕수의 배당액이 변동하면 매수인 인수액도 함께 변합니다. 최종 배당표와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 후속 유찰의 의미. 10회·11회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 인수액이 222,825,706원·224,797,994원으로 증가하므로 총 부담 감소 효과가 거의 없습니다.
- 시세 기준. 전체 평균 239,666,666원보다 최근 12개월 평균 232,750,000원과 최신 220,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 구간이 이전보다 8.2% 낮아진 시장이므로 과거 고가 거래를 근거로 낙관적으로 평가하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 내용을 입찰 직전 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “956만원 경매”가 아니라 “2.30억 인수형 경매”
이 물건의 가장 큰 함정은 할인율입니다. 감정가 237,000,000원에서 9회 유찰돼 최저가가 9,564,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 김덕수의 보증금 229,000,000원이 매각대금보다 훨씬 큽니다. 현재 회차에서 매수인이 인수할 미배당액은 220,008,152원이고, 최저가와 합친 실질취득액은 229,572,152원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 232,750,000원과 거의 비슷한 수준이며, 최신 실거래 220,000,000원보다는 높습니다. 최근 가격 추세도 -8.2%이고, 이미 9회 유찰된 다세대라는 점을 겹쳐 보면 최저가 자체를 가격 메리트로 평가할 근거는 없습니다. 권리 인수 부담이 크고, 가격도 최신 시세 대비 싸지 않으며, 환금성 경고까지 겹친 보수적 접근 대상입니다.
