13,663,000원
인천지방법원 2024타경30869. 부천시 원종동 명품팰리스 에이동 404호, 전용면적 비교 기준 35.26㎡인 도시형생활주택 단지형 다세대입니다. 감정가는 237,000,000원이지만 8회 유찰되어 최저매각가는 13,663,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 매우 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 김덕수는 2020.07.20. 확정일자를 받고 2020.08.10. 주민등록과 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2021.06.08. 근저당권보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다. 임차권등기는 2023.06.20.로 말소기준 이후이지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유가 근저당보다 빠르므로 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경30869 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 성지로41번길 37, 에이동 4층404호 (원종동, 명품팰리스) |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) · 비교 대상 전용 35.26㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 단지 | 명품팰리스 · 32세대 · 사용승인 2019.10.28. |
| 소유자 | 권순일 (2020.07.17. 매매, 거래가액 229,000,000원 · 2020.08.18. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 13,663,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 188,907,780원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 대항력
말소기준권리는 2021.06.08. 설정된 채권최고액 240,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2021.12.16. 박화순에게 확정채권양도를 원인으로 이전됐습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 부천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액 215,982,934원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 계약·전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김덕수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2020.07.17. 확정 2020.07.20. 전입·점유 2020.08.10. | 229,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구·우선변제 | 서울보증보험 대위자 기재 |
실제 임차인은 김덕수 1명이며 보증금도 229,000,000원 1건만 계산합니다. 임차권등기에는 서울보증보험주식회사가 임차보증금반환채권의 질권과 관련한 대위자로 기재돼 있지만, 이를 별도의 두 번째 임차인이나 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
13,663,000원 + 215,982,934원 = 229,645,934원
유찰돼도 총비용은 229,000,000원대에서 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 13,663,000원 | 215,982,934원 | 229,645,934원 |
| 9회 유찰 시 | 9,564,100원 | 220,008,054원 | 229,572,154원 |
| 10회 유찰 시 | 6,694,870원 | 222,825,638원 | 229,520,508원 |
낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 9회·10회 유찰이 이어져도 매수인의 총 부담은 약 229,000,000원대로 유지됩니다. 이 물건은 최저가가 낮아지는 만큼 실질취득이 함께 내려가는 일반적인 경매물건이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 조금 낮지만 최신 거래보다 높다
명품팰리스의 면적 대응 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 239,666,666원이지만, 과거 거래에는 267,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 232,750,000원, 최신 거래 220,000,000원, 최근·과거 거래 추세 -8.2%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 34.07㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 35.61㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2025.04 | 35.26㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2025.03 | 35.61㎡ | 5 | 246,000,000원 |
| 2022.07 | 34.07㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2022.06 | 35.61㎡ | 2 | 267,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 232,750,000원 |
현재 회차 실질취득 229,645,934원은 최근 12개월 평균보다 3,104,066원 낮은 98.7%입니다. 하지만 최신 거래가 220,000,000원보다는 9,645,934원 높은 104.4%입니다. 최근 거래 추세가 -8.2%인 하락 흐름이므로, 최근 평균보다 1.3% 낮다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,663,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 645,934원 |
| 1. 임차인 김덕수 보증금 | 229,000,000원 | 13,017,066원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 주식회사용호 설정·박화순 이전 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 3,286,000,000원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험주식회사 신청채권 | 188,907,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 임차인에게 배당되지만 보증금 전액에는 크게 부족합니다. 임차보증금 미배당액 215,982,934원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 404호입니다.
- 입지. 부천오정초등학교 남동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 서해선 원종역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 양호합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비와 공용 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m, 남측 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 32세대 규모이며 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 8회, 낙찰률은 0%입니다. 8회 유찰된 현재 회차에서도 실질취득은 최신 거래보다 높아 환금성 부담이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총비용 확인. 현재 최저가 13,663,000원에 매수인 인수액 215,982,934원을 반드시 합산하세요.
- 임차인 배당액 재계산. 집행비용과 선순위 조세 등에 따라 김덕수의 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 대항력 원본 대조. 계약일·확정일자·주민등록일자·점유개시일자와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 대위 관계 확인. 임차권등기에 기재된 서울보증보험주식회사의 질권·대위 관계와 보증금 반환채권의 현재 귀속을 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 주식회사용호 명의로 설정된 근저당권이 박화순에게 이전된 내역과 현재 채권관계를 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 협의 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.2%이고 최신 거래가 220,000,000원이므로 전체 평균 239,666,666원만을 기준으로 가격을 평가하지 마세요.
맺으며 — “13,663,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 최저매각가 13,663,000원은 매수인이 법원에 납부할 낙찰대금일 뿐, 최종 취득비용이 아닙니다. 대항력 임차인 김덕수의 보증금 229,000,000원 중 배당으로 충당되지 않는 215,982,934원을 인수하면 현재 회차 실질취득은 229,645,934원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 232,750,000원보다 1.3% 낮지만, 최신 거래 220,000,000원보다 4.4% 높습니다. 거래 추세도 -8.2%이고, 8회 유찰·관련 경매 낙찰률 0%가 겹칩니다. 추가 유찰이 발생해도 인수액이 늘어 총비용은 229,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 낮은 최저가에는 의미가 없고, 선순위 임차보증금과 최신 시세가 판단의 기준입니다.