🛡️ 실질 인수 0원 📉 1회 유찰 · 80% 🏠 최근 실거래 215,000,000원 ⚠️ 시세 대비 104.6%
서울남부지방법원 2025타경13053. 강서구 화곡동 ‘동선벨리체’ 3층 304호, 전용면적 28.81㎡급의 다세대주택입니다. 감정 이용상태 역시 다세대주택이며, 건물은 2020년 8월 25일 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가 281,000,000원의 80%인 224,800,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 먼저 들어온 주택임차권입니다. 임차권자 최한결은 2020년 11월 25일 전입, 2020년 12월 4일 점유를 개시했고, 등기된 임차보증금은 255,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025년 11월 3일이므로 데이터상 대항력 있는 임차권으로 분류되어 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 그러나 이번 매각에는 결정적인 조건이 붙었습니다. 최한결 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 이 임차인에 관한 인수액은 실질적으로 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13053 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 376-9 동선벨리체 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 28.81㎡급 · 지상6층 중 3층 |
| 소유자 | 박성미 (2020.12.10 매매 · 거래가액 255,000,000원, 2021.01.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 224,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약 조건이 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최한결 건물전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2020.12.04 전입 2020.11.25 | 255,000,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 실질 인수 0원* |
* 등기·배당 시뮬레이션상 원칙적 인수 대상 보증금은 255,000,000원이나, 매각물건명세서의 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약은 최한결 및 그 주택임차권 승계 관계에 관한 조건입니다.
② 시세 비교 — 확약을 반영해도 현재 최저가는 최근 거래보다 높다
동선벨리체의 대상 면적은 28.81㎡이며, 확인된 최근 거래는 전용 28.73㎡의 2026년 6월·7월 각 215,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 215,000,000원, 최신 거래 역시 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.73㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2026.06 | 28.73㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 215,000,000원 |
확약 조건을 반영하면 현재 회차에서 매수인이 실제로 부담하는 핵심 취득금액은 최저매각가 224,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 215,000,000원의 104.6%입니다. 즉 1회 유찰돼 감정가의 80%까지 내려왔지만, 현재 가격을 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,947,200원 |
| 인수 · 임차인 최한결 보증금 | 255,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 220,852,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 주택도시보증공사는 220,852,800원을 배당받아 청구액 255,000,000원 대비 34,147,200원이 미배당됩니다. 임차보증금은 원칙적 권리분석상 255,000,000원 인수 대상으로 계산되어 있으나, 이번 매각의 포기·말소 조건을 반영한 실질 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 확약이 유지되는지가 전제
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 224,800,000원 | 220,852,800원 | 34,147,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 179,840,000원 | 176,522,240원 | 78,477,760원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 143,872,000원 | 141,057,792원 | 113,942,208원 | 0원* |
* 배당 시뮬레이션의 원칙적 임차보증금 인수값은 각 회차 모두 255,000,000원이지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 동일하게 적용된다는 전제에서 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 토지는 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 서울월정초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 학교와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층, 2020.08.25 사용승인. 승강기·화재탐지·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 4,886,000원/㎡, 평지·가로장방 형태이며 남서측 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 동선벨리체는 총 17세대이며 경매 통계상 평균 유찰 2.3회, 낙찰률 14.29%입니다.
- 하자 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 조건 원문 확인. 이 사건의 안전성은 최한결 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 직전 매각물건명세서 문구가 유지되는지 확인해야 합니다.
- 최근 거래보다 높은 가격. 현재 최저가 224,800,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 215,000,000원의 104.6%입니다. 1회 유찰만으로는 가격 메리트를 확인하기 어렵습니다.
- 유찰 시 가격 구조. 2회 유찰 시 179,840,000원, 3회 유찰 시 143,872,000원으로 낮아집니다. 확약 조건이 유지된다면 그때부터 최근 거래 대비 가격 여유가 커집니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 17세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 2.3회, 낙찰률이 14.29%이므로 향후 재매각·환금성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후에는 매각 조건에 따른 주택임차권등기 말소 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 255,000,000원의 대항력 임차권 때문에 강한 인수형처럼 보입니다. 실제로 일반적인 경우라면 낙찰가가 보증금보다 낮을수록 미배당 인수가 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 해소됩니다.
그럼에도 현재 회차를 매력적인 가격이라고 평가하기는 어렵습니다. 확약을 반영한 실질취득가 224,800,000원이 최근 두 건의 거래 및 최근 12개월 평균 215,000,000원보다 높기 때문입니다. 여기에 17세대 규모, 평균 2.3회 유찰, 14.29%의 경매 낙찰률까지 감안하면 권리 조건은 확인 가능하지만 현재 가격은 보수적으로 접근할 구간입니다. 이 사건의 핵심은 “임차보증금 255,000,000원을 떠안느냐”보다 확약 조건을 정확히 확인한 뒤 최근 시세보다 낮은 가격을 확보할 수 있느냐입니다.
