서울남부지방법원 2025타경13053. 강서구 화곡동 ‘동선벨리체’ 제3층 제304호, 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태도 다세대주택이며, 대상 면적은 28.81㎡입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부에 선순위로 남아 있는 최한결의 주택임차권 255,000,000원입니다. 전입일은 2020.11.25, 점유개시는 2020.12.04이고, 주택임차권등기는 2023.06.13 접수됐습니다.
등기부상 말소기준으로 제시된 권리는 2025.11.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입과 임차권등기가 그보다 앞서므로, 등기만 놓고 보면 매수인 인수 위험을 먼저 의심해야 합니다. 다만 이 사건은 바로 그 위험을 뒤집는 매각조건이 붙어 있습니다. 명세서 비고에 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13053 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 376-9 동선벨리체 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상 면적 28.81㎡ · 지상6층 건물 내 제3층 |
| 사용승인 | 2020.08.25 |
| 소유자 | 박성미 · 2021.01.13 소유권 이전 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 179,840,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 매각조건이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최한결 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 255,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | HUG 승계 | 실질 0원* |
* 자동 권리판정상 인수액은 255,000,000원이나, 매각물건명세서의 청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
임차권등기에는 임대차계약일자 2020.11.17 및 2022.12.03, 주민등록일자 2020.11.25, 점유개시일자 2020.12.04, 확정일자 2020.11.19, 임차보증금 255,000,000원이 기재돼 있습니다. 배당요구는 2023.06.13 접수된 것으로 정리돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 판단 기준은 ‘최저가 = 실질취득’
매각조건을 반영하면 이 사건에서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저매각가 179,840,000원입니다. 동선벨리체의 유사 면적 최근 거래는 전용 28.73㎡, 4층에서 2026.06과 2026.07 각각 215,000,000원으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균도 215,000,000원이며, 현재 최저가는 그 평균의 83.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.73㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2026.06 | 28.73㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 215,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 179,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,317,760원 |
| 임차인 최한결 보증금 | 255,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 176,522,240원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 78,477,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 매각대금 179,840,000원에서 집행비용 3,317,760원을 제외한 176,522,240원이 주택도시보증공사에 배당되는 구조입니다. 임차인 보증금은 배당 0원이지만, 매각조건에 따른 청구권 포기·임차권등기 말소 때문에 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 매각조건이 유지되는지가 핵심
| 회차 | 매각가 | HUG 예상배당 | 미배당 | 자동 인수판정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 179,840,000원 | 176,522,240원 | 78,477,760원 | 255,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 143,872,000원 | 141,057,792원 | 113,942,208원 | 255,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 115,097,600원 | 112,686,234원 | 142,313,766원 | 255,000,000원 |
자동 권리계산에서는 모든 회차에 임차보증금 255,000,000원이 매수인 인수로 표시됩니다. 그러나 현재 명세서의 포기·말소 조건을 반영하면 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 실제 입찰 판단에서는 매각조건의 문구와 적용 여부를 원문으로 다시 확인하는 것이 최우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지입니다.
- 입지. 서울월정초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층, 사용승인일 2020.08.25이며 승강기·도시가스 개별난방·위생·급배수·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 토지면적 156.0㎡, 공시지가 4,886,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 17세대 소규모 단지이며 경매 통계상 평균 유찰 2.3회, 매각률 12.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 이 사건의 가치 판단은 임차인과 주택도시보증공사의 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
- 실질 인수 0원 전제 확인. 자동 권리판정상 255,000,000원 인수로 표시되므로, 해당 조건이 실제 매각절차에 그대로 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 현재 실질취득 179,840,000원은 최근 12개월 평균 215,000,000원의 83.6%입니다. 감정가 281,000,000원과의 할인율보다 최근 실거래와의 비교가 더 중요합니다.
- 환금성 점검. 17세대 소규모 다세대이고 단지 경매 평균 유찰 2.3회·매각률 12.5%인 만큼 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 주택임차권이 등기돼 있으므로 현재 점유 상태와 인도 절차를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·매각기일 공고와 임차권 말소 조건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “큰 선순위 권리보다, 그 권리를 없애는 매각조건을 읽어야 한다”
이 사건은 겉으로 보면 상당히 위험합니다. 임차인 최한결의 보증금이 255,000,000원이고, 전입일도 말소기준보다 앞서 대항력이 있기 때문입니다. 자동 권리판정도 매수인 인수액을 255,000,000원으로 잡습니다. 그러나 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득가는 179,840,000원입니다.
가격 측면에서는 최근 12개월 실거래 평균 215,000,000원의 83.6%로, 현재 회차는 실거래보다 낮은 가격대입니다. 다만 17세대 소규모 다세대라는 점, 경매 평균 유찰 2.3회와 매각률 12.5%라는 환금성 지표는 할인 요인을 그대로 인정하게 만드는 배경이기도 합니다. 결론은 “권리는 조건부 해소, 가격은 실거래 대비 할인, 환금성은 보수적으로”입니다. 이 사건의 최종 확인 포인트는 단 하나, 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 실제 적용입니다.
